内容提要
住宅产业化是房地产业发展的必然趋势。自上世纪末，我国积极推进住宅产业化战略至今历时十一年，进展十分缓慢，目前仍处在起步阶段。究其原因，主要是尚未找到一条适合我国国情的住宅产业化发展模式。论文的研究目的就是希望通过把模块化组织理论引入住宅产业化战略中，并在此理论引导下找到一条适宜我国国情的发展模式，加速推动我国住宅产业化发展进程。
本文以住宅产业化和模块化组织为研究对象，创新性的将二者结合在一起进行研究。在研究过程中，作者从新界定了广义模块化和狭义模块化概念，同时也对模块化组织的概念做了一定创新性探讨。论文重点研究了模块化及模块化组织理论在住宅产业化领域的应用情况。透过以万科企业联盟型模式的良好实施效果，可以得出模块化组织理论是完全可以被应用于住宅产业化进程中的管理组织层面。进而接合我国的实际情况，得出了本文结论：模块化住宅产业集团模式是我国大力发展住宅产业化的最佳模式。然而发展模式的找到只是解决问题的第一步，作者更为详细的探讨了模块化住宅产业集团的后续运作管理和扶助措施，保证该模式实施的可行性。
寻找到适宜发展模式是我国推进住宅产业化战略的关键所在，再通过企
业、科研单位以及政府等各参与主体的共同努力，我国一定能够成功实现住宅产业化的发展目标。
关键词：
住宅产业化，模块化，模块化组织，模块化住宅产业集团
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目 录
第1章 绪论 ............................................................................................................... 1
1.1 研究问题提出的背景 .................................................................................... 1 1.2 研究问题的意义 ............................................................................................ 2 1.3 模块化及模块化组织理论文献综述 ............................................................ 2 1.4 研究思路及论文框架 .................................................................................... 4 1.5 研究方法 ........................................................................................................ 5 第2章 产业化及住宅产业化 ................................................................................... 7
2.1 产业化及住宅产业化释义 ............................................................................ 7 2.2 国外住宅产业化发展进程 ............................................................................ 8 2.3 我国住宅产业化发展现状 .......................................................................... 10
2.3.1 我国推进住宅产业化进程所取得的进展 ........................................ 10 2.3.2 我国推广住宅产业化遇到的问题 .................................................... 12 2.4 国外推广住宅产业化对我国的启示 .......................................................... 14 第3章 模块化组织理论的引入 ............................................................................. 17
3.1 相关概念 ...................................................................................................... 17
3.1.1 模块 .................................................................................................... 17 3.1.2 模块化 ................................................................................................ 18 3.1.3 模块化组织 ........................................................................................ 20 3.2 模块化组织的机理分析 .............................................................................. 21
3.2.1 模块化组织的形成机理 .................................................................... 21 3.2.2 模块化组织的运行机理分析 ............................................................ 22 3.3 模块化组织的几种类型 .............................................................................. 24 第4章 基于模块化组织理论的我国住宅产业化发展模式定位 ......................... 27
4.1 基于模块化思想的住宅产业化发展模式分析 .......................................... 27
4.1.1 基于狭义模块化思想的住宅产业化分析 ........................................ 27 4.1.2 基于广义模块化思想的住宅产业化分析 ........................................ 28 4.2 我国现有住宅产业化发展模式研究 .......................................................... 29 4.3 我国住宅产业化发展模式分析及选择 ...................................................... 31
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4.3.1 我国现有住宅产业化发展模式的比较分析研究 ............................ 31 4.3.2 模块化住宅产业集团模式是我国的必然发展选择 ........................ 34
第5章 模块化住宅产业集团发展模式分析 ......................................................... 35
5.1 模块化住宅产业集团组建的条件 .............................................................. 35 5.2 模块化住宅产业集团组建的流程 .............................................................. 36 5.3 模块化住宅产业集团的管理模式设计 ...................................................... 37
5.3.1 模块化住宅产业集团的组织框架 .................................................... 37 5.3.2 模块化住宅产业集团的经营运作模式 ............................................ 38 5.4 推进模块化住宅产业集团组建的措施 ...................................................... 40 第6章 万科集团实施住宅产业化案例分析 ......................................................... 41
6.1 万科公司简介 .............................................................................................. 41 6.2 万科的住宅产业化 ...................................................................................... 41
6.2.1 万科加速实施住宅产业化战略的原因分析 .................................... 41 6.2.2 万科实施住宅产业化战略的具体措施 ............................................ 42 6.3 万科实施住宅产业化战略可能遇到的风险及发展前景 .......................... 46 第7章 结论 ............................................................................................................. 49 参考文献 ..................................................................................................................... 51 致谢.............................................................................................................................. 55 论文摘要 ....................................................................................................................... I Abstract ........................................................................................................................ V
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第1章 绪论
第1章 绪论
1.1 研究问题提出的背景
伴随着我国三十年的改革开放和城市化进程的不断加快，住宅产业已经成为我国国民经济发展的重要组成部分。但我国住宅产业的建造方式仍然处于较为粗放型的建造阶段，依靠土地的高增值和现阶段的“人口红利”来获取暴利，在低技术水平上粗放的向前发展。我国住宅开发建造一直采用开发商出资，建筑设计院设计，建筑公司承担建设施工任务，最后再由销售部门出售给消费者的多层分散开发方式。这种方式在住宅地产行业发展初期起到了很好的促进作用，但由于中间环节过多，协作过于复杂以及运营效率较差等严重缺陷，导致该模式已远远不能适应行业发展的要求。虽然住宅地产企业可以通过加强管理，提升技术水平等措施在一定程度上化解这些矛盾，但却不能从根本上解决这些顽疾。只有改变住宅产业的生产经营方式，实施住宅产业化战略才是彻底解决问题的最佳途径。
我国开始正式推广住宅产业化已有十一年时间，所取得的成果是显著的。在住房和城乡建设部住宅产业化促进中心的大力推动下，我国已经制定形成了一系列部品化标准体系和指导规范，成立专项基金支持住宅模块化技术和成套集成技术研究，同时为了积累实践经验，还在全国范围内有针对性的成立了11家住宅产业化示范基地。在看到成绩的同时也应清楚的认识到，我国住宅产业化进程已远远落后于国外发达国家，目前还只是处于研究示范阶段，实际应用中只是在示范基地进行小范围推广，而没能真正的大范围市场化实施，而在产业化进程中应发挥主体作用的住宅开发企业参与积极性也没有被调动起来。作者分析，造成目前发展困境的主要原因是我国还未能找到适宜我国的住宅产业化发展模式。
近年来，随着模块化理论研究的深入，该理论不断被应用于制造业，服务业以及扩大了的价值链系统研究中，模块化组织的思想也为产业和企业的价值链重构创造了条件。我们是否也可以在模块化组织理论指引下，找到适合我国的住宅产业化发展模式，整合住宅产业链上的优势资源，共同推进住宅产业化进程。基于此种想法，作者便提出了本文的研究课题：基于模块化组织理论的
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我国住宅产业化发展模式研究。
1.2 研究问题的意义
在模块化组织理论的指引下找到适宜我国的住宅产业化发展模式，将是一项既有深刻现实意义又具有开拓性理论意义的探索。
本课题研究的现实意义就在于研究探索适合我国国情的住宅产业化发展模式，有利于加快推进我国的住宅产业化进程，促进节约型社会的建设。从长远利益来讲，大力推进住宅产业化进程，全面发展“节能省地型住宅”，是在住宅产业领域落实科学发展观，建设节约型社会的重要举措。现阶段我国建筑能耗占社会总能耗的30%，而其中约有2/3是用于住宅建设。从土地资源情况来看，在全国沿海地区的660个县中，土地人均面积已低于联合国公认的0.85亩警戒线，有的地区甚至还出现了没有建设用地的情况。传统的粗放型住宅建造方式耗费了大量能源和资源，已不适应发展“节能省地型住宅”的需要。发达国家通过推进住宅产业化，提升了住宅领域的科技含量，取得了明显的经济效益和社会效益，如，普遍采用复合保温墙体技术，使墙体变得质轻墙薄，不但增加了住宅实际使用面积，且节能效果显著。因此依靠科技进步，走新型产业化的发展道路成为我国必然的战略选择。2009年12月底，哥本哈根气候会议的召开成为房地产企业走向产业化的另一波重要推动力，低碳环保节能的理念被所有的房地产企业引用和演绎，低碳经济渐成趋势。
本课题研究的理论意义在于，拓展了模块化及模块化组织理论的应用范围和介入深度。模块化组织理论在企业组织和产业链中的应用已较为普遍，但之前的应用大多集中在一些标准化程度和技术水平较高的行业，如汽车制造业，计算机行业等。而且模块化组织理论的指导应用，往往是行业出现了产品模块化现象且具备了一定组织模块化改造的基础之后才介入。在还不太成熟的住宅地产行业进行模块化组织改造，还是模块化组织理论应用上的一次创新突破，实现了标准化进程和模块化改造进程的二合一，拓宽了模块化组织理论的行业应用范围。
1.3 模块化及模块化组织理论文献综述
模块化是一种系统的分解与集成思想。模块化在实践中的应用早已有之，
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第1章 绪论
但模块化理论却是近几年才兴起的。美国学者马丁·司达尔1965年在《哈佛商业评论》上发表《模块化生产：一个新概念》，明确地提出了“模块化生产”的概念，并赋予了清晰的解释（Starr.M.K，1965）。但此文发表后并未在学术界引起应有的重视。1997年，哈佛商学院院长吉姆·克拉克与前副院长卡利斯·鲍德温联名在《哈佛商业评论》上发表了极富冲击力的名文——《模块化时代的经营》，他们重新界定了“模块化”（modularity）概念，而且初步提出了较为系统的模块化理论，此后模块化理论才日益引起研究人员的重；2000年，他们又在《设计规则：模块化的力量》一书中详细地阐述了模块化理论以及模块化对产业结构调整所具有的革命性意义。
从20 世纪90 年代中后期开始， 日本学者国领（1995）、青木昌彦和安藤晴彦（2003）等以汽车业为主要研究对象， 相对独立地发展了模块化理论并且系统论述了它对产业结构变革所带来的积极影响。日本经济产业研究所所长青木昌彦教授对模块化理论更是推崇备至，于2003年编著出版了《模块时代：新产业结构的本质》一书，本书是一本详细介绍模块化理论的文集。青木昌彦从系统的视角对“模块”的概念进行了界定，模块是“半自律性的子系统，通过和其他同样的子系统按照一定的规则相互联系而构成更加复杂的系统或过程”。青木昌彦从系统的视角所下的定义，准确的把握了模块概念的本质，同时他也指出模块这种系统并不具有完整功能，需要与其他子系统模块相结合才能发挥其功能1。
模块化对经济学和管理学研究人员同样具有非常大的吸引力，通过将模块化理论引入到组织结构领域，直接导致了模块化组织的出现。所谓模块化组织，达夫特和卢因（Daft & Lewin，1993）认为它是“通过内部互相联系的协调和自组织的过程，以达到满足柔性和学习目的的一种新型的组织范式”。我国学者郝斌、任浩则认为，“模块化组织作为新兴的网络组织，是一种因技术变革所引起的组织管理方式的改变而产生的资源配置模式”，模块化组织的本质是信息流与物质流在实体间的交互流动而产生协同效应，最终实现产业内多赢的新型组
织模式，价值创新是其根本追求（郝斌、任浩，Anne-Marie GUERIN， 2007）。
关于模块化组织出现的合理性及必然性的研究，还很少有专门的文献对其
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青木昌彦，安藤晴彦主编，《模块时代:新产业结构的本质》，周国荣等译，上海远东出版社，2003
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进行分析和阐述，现有的研究观点概括起来主要有两个方面：（1）从企业内部组织设计角度来看，产品的模块化直接导致了大型企业的组织模块化，主要代表人物有：Sanchez、Mahoney、Ulrichand Tung、Marshall Chen等。最近几年，持这种观点的相关研究异常活跃，青木昌彦（2003）等基本上都是强调产品模块化是组织模块化分解和整合的基础和诱因；国内许多学者如刘东（2005）、孙晓峰（2005）、李海舰（2004）、周鹏（2004）、朱瑞博（2004）等人也持有类似观点。（2）从产业组织演进角度讲，产业组织演进必然导致模块化组织的出现。这种观点的核心内容与前一种观点正好相左，产业组织理论研究的背景主要是基于信息技术时代，大型企业为降低交易成本，高度的企业内部分工需要与高度的社会分工进行紧密地结合。但因迂回生产链、市场厚度、内外部不确定性、资产专用性等各种因素之间的互相影响、互相牵制，传统组织模式已很难适应这一变化要求，而模块化组织正是大型企业在组织形态演进方面做出渐进调整的一种适应性形式。持这种观点的学者有：Baldwin和Clark（1997）、Chesbrough（2003）、Aricket（2003）、胡晓鹏（2004）、杨小凯和黄有光（1999）等。
1.4 研究思路及论文框架
相较于前人的研究，本文将研究重点放在了在模块化组织理论的指导下寻找到适合我国的住宅产业化发展模式上，而不是再去述说发展住宅产业化的意义和对于传统建造方式的批驳。
首先，作者揭示了研究问题提出的现实背景和真实目的，以及为做好研究工作所做的一些准备情况。
其次，论文描述和分析了住宅产业化在国内外发展的状况。对发达国家住宅产业化发展现状及成果的介绍，目的是为我国的住宅产业化发展树立起学习的“标杆”；对我国住宅产业化基本状况的描述，则阐述了我国发展住宅产业化所取得的一些显著成果和目前存在的一些“瓶颈性”问题。
再次，本文重点是将模块化组织理论和模块化思想引入了还没有实现标准化作业的住宅产业。在对模块化组织理论阐述之后，作者借鉴中国学者童时中的模块化概念，将模块化重新进行了广义和狭义区分，并将这种区分之后的理论运用于指导住宅产业化的实施。狭义模块化思想主要用于指导住宅产品的工业化生产；广义的模块化思想主要是用于构造住宅产业联盟，通过住宅开发企
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第1章 绪论
业，设计单位和建筑集团的强强联合，建立起超越 “一次性买卖”的纯市场关系，加强彼此的联系合作，发挥各自核心优势整合集团产业链，尽快实现我国住宅产业化的战略目标。
最后，作者结合我国实际情况，具体分析了万科实施宅产业化战略的案例，以佐证理论的可行性。住宅产业化是我国住宅房地产业发展的必然大趋势，而模块化组织理论是指引我们找到相应发展模式，实现此战略的最佳思想。
研究问题的提出 住宅产业化发展现状 模块化组织 理论的引入 基于模块化组织理论的住宅产业化发展模式选择 模块化住宅产业集团发展模式研究 本文结论 万科案例 图1.1 论文框架
1.5 研究方法
本论文研究过程中运用到如下研究方法：
（1）比较研究法。通过对国内外相关研究和实践的比较，找出我国和已经实现住宅产业化的发达国家间的差距，揭示发达国家的成功经验对我国有哪些启示。通过对住宅新旧建造方式的比较，找出了两种建造方式的差别和特点。 （2）归纳总结方法。通过对现有模块化组织理论研究资料的分析总结，明确定义了本文所应用的一些重要概念和重要运行机理。这种方法的运用主要体现在第三章对模块化组织理论的阐述之中。
（3）实地调研法。为了能够更为直观的了解住宅产业化建造方式，作者深入到沈阳万科住宅项目建造现场，调查了解此种建造方式的具体运作流程和实施效果，为后续万科案例的实证分析掌握了重要的第一手现场资料。
（4）应用研究分析方法。本文第6章对万科企业股份有限公司的住宅产业化进行了应用研究，从实证角度揭示了模块化住宅产业集团发展模式的可行性以
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及具体实施流程。
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第2章 产业化及住宅产业化
第2章 产业化及住宅产业化
2.1 产业化及住宅产业化释义
产业，是指各种形态的生产事业。而产业化，在英文中等同于工业化，联合国经济委员会曾经对产业化下过专门的定义，产业化是指“生产的连续性、生产物的标准化、生产过程各阶段的集成化、工程高度组织化、用机械代替手工劳动、生产与组织一体化的研究和实验”。产业化是一国产业发展、技术进步到一定程度所必经的阶段，主要特征是产业重心由初级产品向工业制造进行转移。
“住宅产业”的概念是在1992年中国建筑技术发展研究中心向建设部提出的“住宅产业及发展构想”报告中首次提出，报告中将住宅产业定义为“生产、经营以住宅或住宅区为最终产品的事业，同时兼属第二和第三产业，包括住宅区规划设计、住宅部品（含材料、设备和构配件）系列标准的制订、开发、生产、推广、认证和评定、住宅（区）的改造、维修和改建、以及住宅（区）的经营和管理”2。这一定义较为全面的界定了“住宅产业”概念的内涵和外延。
住宅产业化（Housing Industrialization）的概念，由日本通产省于1968年第一次提出，目标是希望通过工业化方式建造住宅，以提高住宅建设的效率，降低建造成本。英国学者斯利将住宅产业化定义为“用整体综合的方法把全部建设过程组织起来，使材料、构件、机械设备和劳动力能在恰当的时间内发挥作用，以保证工厂和工地的工作得以连续地进行”。 清华大学土木水利学院副院长、博士生导师刘洪玉教授也给出了一个比较完整的定义，“住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化”。
我国学者李忠富认为：“住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场
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叶耀先，《住宅产业及发展构想》，科技导报，1993年第11期，P42
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装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。”在他的《住宅产业化论》一书中，将住宅产业化概括为四个要点：（1）现代科学技术和管理方法是住宅产业化发展的基础；（2）提高住宅建造效率是住宅产业化的核心；（3）提升住宅企业整体效益是住宅产业化的推进动力；（4）提高住宅品质是住宅产业化的最终目标3。
2.2 国外住宅产业化发展进程
国外发达国家的住宅产业化进程大体经历了三个阶段：20世纪50～60年代是住宅产业化的形成初期，这一阶段重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，该阶段的重点是提升住宅的质量和性能；到了20世纪90年代，住宅产业化发展进入成熟期阶段，产业化的重点转向环境保护，降低住宅的能源、物资消耗和资源的循环利用，发展理念转向为倡导绿色、生态和可持续发展。目前，在发达国家的住宅建设中，完全的工厂化住宅已经占据很大的市场比例：日本已经达到20%～25%，美国为31%，瑞典则高达60%以上。
（一）美国的住宅产业化发展进程
美国的住宅产业化进程是伴随着建筑市场的发育而成熟的。由于地广人稀，美国的住宅产业化明显不同于其他国家的产业化发展道路。在产业化住宅的建设上，美国以低层木结构小型住宅公寓为主流产品，建造过程中更加注重住宅的舒适性和个性化要求，而没有采用像日本和欧洲等国家一样的预制构件装配式建造模式。在美国，住宅部品和构件基本已经实现社会化大生产，在市场上形成了一系列较为成熟的标准化产品体系。消费者能够根据供应商提供的产品目录依据自身喜好进行菜单式选择，然后再委托专业的建筑安装企业进行现场拼装建设。美国的这种住宅产业化建造模式优点在于建造速度快、产品质量高、资源更为节约。
由于美国国土面积较大，人口密度较低，其人均土地资源相对较为丰富，因而美国的产业化住宅基本上是以低层木结构的独立式小型住宅公寓为主。与美国相比，我国虽然土地总资源较为丰富，但由于人口基数大，人均土地资源
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李忠富主编，《住宅产业化论》，科学出版社，2003年11月第1版，P62
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第2章 产业化及住宅产业化
则明显偏低，美国的住宅产业化建造模式在我国并不具备大规模推广的条件，但我们仍然可以借鉴其较为成熟的部品生产技术和经验，促进我国住宅部件市场的发展。
（二）日本的住宅产业化发展进程
20世纪60年代，由于原有住宅受到战争破坏，导致住宅存量偏低；同时，由于经济不断恢复和社会的稳定，人口却出现了较为明显地增长进而带动了日本住宅需求的急剧增加。但与需求急剧增加相矛盾的是，住宅供给受限于建筑技术人员和熟练工人的匮乏，供应严重不足。为了解决这一矛盾，日本提出了对住宅实行部品化、批量化生产的产业化战略。上世纪80年代日本的住宅产业进入成熟时期，一些大型的住宅开发企业选择与自己的供应商联合起来，共同组建住宅产业集团以应对市场竞争。到了90年代，日本完全采用工业化方式建造的住宅已经占到了住宅建造总数的25％～28％。除此之外，日本也是率先在工厂车间里生产住宅及住宅部件的国家之一。由于日本地震非常频繁，抗震的轻钢结构工业化住宅约占全部工业化建造住宅的80％左右，具体结构形式上，经过长期摸索则形成了盒子式、单元式、壁板式等多种式样。
日本的住宅产业化进程之所以如此快速的发展，主要原因是得益于其积极培育大型住宅产业集团的发展战略。在日本，所谓住宅产业集团，是指“以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、构配件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团”。我国推进住宅产业化的背景与原因虽然与日本不同，但日本的这种住宅产业集团发展模式很有借鉴意义，能够克服住宅产业“一盘散沙”的发展困境。 （三）欧洲发达国家的住宅产业化发展历程
与日本发展住宅产业化的原因相似，二战结束后，由于战争对原有住宅的破坏和恢复期的人口迅速增长，欧洲等国家也普遍出现了较为严重的缺房现象，各国急需短时期内生产大量住宅，满足民众的住房需求。因此，欧洲各国先后建立了一批完整的、系列化、标准化的住宅生产体系，希望借助工业化来提升住宅建造效率。从后期的实施效果来看，欧洲这一时期的住宅产业化建造不仅解决了民众的居住问题，而且对这些国家的战后经济复苏起到了关键性作用。
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瑞典是欧洲国家发展住宅产业化的杰出代表，同时它也是目前实现住宅产业化建造比例最高的国家，其60％的产业化住宅是采用通用部件为基础建造的；与美国类似，瑞典的工业化住宅多为独户公寓式住宅，该种住宅及其部件是已成为瑞典的重要出口产品。进入上世纪80年代以后，前期的住宅产业化目标基本已经实现，住宅供给已经能够满足民众的基本需求。与此同时，欧洲的住宅产业化也出现了一些新的变化，开始向提升住宅性能和满足多样化需求的发展目标迈进。
美国，日本及欧洲各国等二战后基本都经历了住宅产业化的过程，由低级发展到高级，由集团住宅体系的发展转向全社会、全行业化的通用住宅部品的发展，住宅产业链上下游企业初步建立起了彼此协调、相互制约的生产机制。各生产环节不断自发地创新发展，淘汰落后的产品和技术，在生产能力和产品质量上都有了极大地提高，住宅建设进入产业化的发展轨道。
2.3 我国住宅产业化发展现状
2.3.1 我国推进住宅产业化进程所取得的进展
为了引导我国住宅产业技术的进步，住房和城乡建设部专门组建了住宅产业化促进中心，负责推进我国的住宅产业领域的技术水平和现代化建造工作。1999年，国务院下发《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号），成为推进我国住宅产业现代化的纲领性文件，文件中明确界定了我国实施住宅产业化战略的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求。在此纲领的指引下，我国在住宅产业化领域取得了很大进步。
在实施住宅产业化战略的初期，制定完善住宅产业领域的相关标准体系和指导规范是最为基础性的工作。为此，住宅产业化促进中心设立多项专业课题，支持鼓励高等院校和科研单位的研究人员进行前期的基础研究，并在此基础上制定和修订了一系列相关的技术标准和指导规范，如《城市居住区规划设计规范》、《住宅模数协调标准》、《商品住宅装修一次到位实施导则》等。加大对住宅建筑集成体系和部品体系的开发、研究与推广工作，制定颁布了《商品住宅性能认定管理办法》、《住宅性能评价方法与指标体系》等配套文件，在全国范围内实行住宅性能认定制度，引导各地不断提升新建住宅的性能。
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第2章 产业化及住宅产业化
在实际推广过程中为了积累实践经验，产业化促进中心又启动了康居住宅示范工程，到目前为止，建设部已批准75个示范项目。这些项目在建造过程中积极贯彻国家“节能、节地、节水、治污”的方针和可持续发展理念，采用新型建筑结构体系，在小区的整体规划设计和科技应用水平上均发挥了很好的示范性作用。同时，为了探索适宜的发展模式，产业化促进中心批准成立了11个国家住宅产业化基地，依托一些有实力的大型企业集团探索适宜的发展模式。继续开展在住宅建造领域的国际技术交流与合作，引进发达国家的成型技术，如与美国住房部合作，引进美国“绿色屋顶”技术，与日本合作共同开展住宅性能与部品认定的合作研究等，都取得了非常好的合作效果。
根据罗斯托的经济“起飞”阶段理论，结合我国住宅产业化的发展战略规划，可以将住宅产业化发展概括为四个时期，即准备时期、初步发展时期、快速发展时期和成熟时期。四个阶段的发展过程也基本符合“S型成长曲线”路径（如图2.1所示）4。
图2.1 我国住宅产业化预测发展阶段
虽然住宅产业化是未来我国住宅地产行业发展的必然趋势，但目前国内在
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沃尔特·罗斯托，《经济成长的阶段》，商务印书馆译本，1962年
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推进住宅产业化的过程中依然困难重重，举步维艰。其中最大的问题在于市场，由于国内住宅地产市场还远未形成产业化住宅有效需求，仅仅依靠政府的推动引导进展十分缓慢。同时，产业化技术水平落后，资金短缺和政策导向不足等三大因素也制约我国住宅产业化发展进程的重要原因。 2.3.2 我国推广住宅产业化遇到的问题
推进住宅产业化进程，是一项庞大的系统工程，面临着许多问题和困境。目前影响我国住宅产业化进程的制约因素主要包括市场、技术、经济、政策等四方面问题，严重阻碍了我国住宅产业化发展进程。 （一）市场因素
住宅市场发育不完善已经严重阻碍了我国住宅产业化进程的推进。实施住宅产业化需要具备较为成熟的住宅市场作为支撑，而充足、有效的市场需求也是必要的前提条件。目前，我国的住宅市场仍然不是很成熟，存在大量问题，如：住宅产品结构性矛盾非常突出； 房屋的空置率过高； 住房保障体系不健全；商品房价格上涨过快等。这些问题的存在，很大程度上阻碍了我国住宅市场有效需求的增长，进而不能产生足够的市场空间推动住宅产业化进程。
产业化住宅能否被市场和广大消费者认可，关键在于与传统住宅相比其在品质和价格两方面是否具有优势（见表2.1）。产业化住宅作为四新结合体（新技术、新材料、新工艺、新产品），根据国外推进住宅产业化进程的经验来看，大体要经过三个阶段：（1）性能优势阶段，即在产业化初期，产业化住宅的居住性能要明显超过现有一般住宅，但由于未实现规模化生产，其价格较高，综合性价比较低；（2）性价比优势阶段，即随着产量增加、技术普及和竞争加剧，产业化住宅性能在不断提高，同时价格在不断下降，但仍高于现有一般住宅，此阶段性价比优势开始显现；（3）性价双优势阶段，即产业化住宅不仅其性能超过现有一般住宅，而且价格也低于现有一般住宅，因而产业化住宅的性价比大幅提升5。
我国目前的住宅产业化发展进程即处于性能优势阶段，与传统住宅相比，虽然产业化住宅在品质性能上有较大的优势，但由于建造成本较高销售价格并不便宜，因而即使其具有较高的性能和较低的使用成本，普通顾客仍然会因为
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沈良峰，《论我国住宅产业化的制约因素》，建筑经济，2008年9月
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第2章 产业化及住宅产业化
性价比较低而放弃购买，导致产业化住宅的现有市场非常小，无法实现大规模推广。
表2.1 产业化住宅与一般住宅的各项成本比较 初始建造成本 土地开住宅地价 发成本 建设 相等 高 高 后续成本 住宅能耗费用 低 保险 低 税金 低 维护费用 日常维物业管护费用 理费用 低 低 产业化住宅 一般住宅 相等 低 低 高 高 高 高 高 （二）技术因素
住宅产业化的大规模推广，需要有标准化的部件技术和集成技术作为支撑。但我国住宅建造领域依然依靠传统的现场手工作业方式，还未形成住宅部件模块化分解。在技术指标体系建设上，受困于人才和技术的限制还处于从国外引进吸收阶段，而还不能实现自主研发。由于没有较为成熟和权威的标准化体系，住宅部件的生产跟不上后期建造集成的要求，直接导致部件衔接处经常出现质量问题。技术因素成为阻碍我国住宅产业化进程的又一重要原因。 （三）经济因素
研究发达国家的成功经验表明：尽管推动住宅产业化技术创新的主体是企业，但在住宅产业化的推行初期，也迫切需要国家财政对住宅产业的基础性研究提供必要的财政支持。目前我国住宅产业领域的科技投入一直远低于其它部门，用于住宅产业研究开发的费用仅占到整个产业生产总值的0.4%-0.6%，远低于发达国家的0.6%-1%。科研经费投入的不足直接导致我国的住宅产业技术水平跟不上发展的要求，阻碍了我国住宅产业化进程的向前推进。在住宅消费领域，住房金融制度的不完善是制约我国住宅产业发展的另一项重要经济因素。住宅产业化的发展离不开住宅金融资金的支持，我国在这方面与发达国家相比有较大差距。由于上述经济因素的制约，我国产业化住宅的开发资金和购置资金都非常不足。
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（四）政策因素
我国对推进住宅产业现代化非常重视，在法律法规层面基本形成了初步的政策框架体系。但在鼓励促进方面，政策引导作用仍然略显不足。由于没有相应的技术政策、经济政策（政府在财政、税收、金融等方面的刺激鼓励政策）作为强有力的保障，我国住宅建设产业链中各相关主体，尤其是居于核心地位的房地产开发企业的积极性还没有被调动起来。现阶段住宅地产企业实施住宅产业化战略还处于高风险低利润阶段，前期的大量投入还不能立刻带来稳定性的收入，加之技术的不成熟，如果出现质量问题，还可能要面对亏损的局面，因而企业的参与积极性不是很高。政府很必要在财政税收层面给予实施住宅产业化战略的企业一定政策优惠支持，补偿其产业化过程中的“外部性问题”。
2.4 国外推广住宅产业化对我国的启示
综合美国，日本及欧洲等发达国家实施住宅产业化战略的发展经验，结合我国住宅产业化发展现状，我们可以得到如下启示: （一）住宅产业化是未来住宅地产行业发展的必然趋势
住宅产业化对提升住宅地产供应链上下游各环节的效率，改善住宅品质均具有重大意义，是未来住宅地产行业发展的必然趋势。从已经实施住宅产业化战略的发达国家的发展经验来看，虽然实施住宅产业化战略的原因不同，但均取得了较好的效果，不仅提升了住宅的建造效率和质量，还大大节约了建造的时间和资源消耗，实现了住宅产业的集约化改造。住宅消费是我国积极培育的新兴消费热点，住宅市场还处在增量和质量并重的发展阶段。但现实的问题是，我国的住宅建造效率还很低，单位资源消耗量较大，建成的住宅达不到质量保证标准，这种现状已经不能适应未来的发展要求。因而我们非常有必要，借鉴国外的发展经验，通过实现住宅产业化，提升整体供应链的效率，促进住宅地产行业“又好又快”地向前发展。
（二）住宅产业化是一个循序渐进的发展过程
住宅产业化是一个渐进性的发展过程，它的实现需要具备一定的物质基础和观念基础。我国现有的经济基础和技术水平还不适宜大规模发展住宅产业化。不顾经济和技术水平的落后，盲目追求住宅产业化的高水平、高速度、高档次，
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第2章 产业化及住宅产业化
是客观现实规律所不允许的。
从技术角度来看，我国的规划设计能力仍然较为落后，住宅部件标准化体系尚未形成，工业化生产所需的成套技术也还远远不能满足实际生产的要求。从社会的承受能力来看，住宅产业化的发展必须要面对我国巨大的劳动力市场所带来的压力。欧美发达国家在推进住宅产业化的初期，实施住宅产业化的发展诱因大多是为了解决住宅短缺与劳动力不足的矛盾，而我国的现实情况则与此不同，我国实施住宅产业化战略的长远发展目标是通过工业化的建造方式提升住宅品质。我国存在着劳动力过剩的问题，而传统的住宅手工建造模式吸收了大量农村剩余劳动力。据有关机构预测，我国的总人口数在2030年前后将达到最大峰值15.6亿，而由于实施计划生育政策的影响，我国劳动力人口的峰值将提前于2015年左右到达。因此，如果急速的实现住宅产业化，大规模的以工业化生产代替手工劳动生产，则势必会造成大量的农村剩余劳动力失业，造成社会的不稳定。
尽管住宅产业化是未来发展的大趋势，我国也应准确把握现实情况，立足现有条件，找到一种与我国现状相符合的发展模式，循序渐进的逐步实施。 （三）住宅房地产开发企业是实现住宅产业化战略的核心力量
从国外的发展经验来看，住宅产业化战略的贯彻实施，除需要政府的正确引导和必要支持外，关键还需要调动起住宅房地产开发企业的参与积极性，住宅房地产开发企业是实现产业链整合的关键。我国的实际情况同样如此，住宅房地产开发企业既承担着了解市场需求，引导市场发展的重任，而且还要积极参与推动住宅产品的创新，新型材料和先进技术的推广，因而其在住宅产业链中的地位非常关键。
日本的住宅产业化发展经验表明，依托住宅房地产开发企业组建住宅产业集团是推广住宅产业化的一条可行途径。其优势在于，产业化集团可以通过虚拟经营，集合资金运作、规划设计、开发建造、销售服务和部品生产等多项业务为一体，利用规模化的优势实现住宅建造的标准化和集约化。我国的住宅市场发展与日本差距较大，是逐步从福利分配模式经过层层改革才步入市场化阶段，因此在住宅产业链条中还未形成集多项业务于一身的综合性大房地产企业。但我们仍然可以借鉴其它行业的经验，依据模块化组织理论，以大型住宅地产
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企业为核心，集合产业链优势资源组建虚拟企业联盟，依靠集团力量推进住宅产业化进程。住宅房地产开发企业在整个开发环节中既能够直接面对市场，也能够集合众多产业链资源，是连接住宅产业链上下游的重要纽带。
住宅房地产开发企业是我国实施住宅产业化战略的核心力量，它们肩负着整合住宅产业链上下游资源，推进我国住宅产业化发展的重要使命。正因为如此，本文的研究重点就是在模块化组织理论的指引下构建起以住宅开发企业为实施主体的产业化发展模式。
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第3章 模块化组织理论的引入
第3章 模块化组织理论的引入
模块化组织作为一种介于市场和企业集团之间的一种网络型组织，是既有“统”又有“分”的复杂自组织系统。模块及模块化技术是其发展演化的基础，因此，我们对模块化组织的认识也应该从模块及模块化技术开始，进而深入研究其独特的运行机理和具体表现形式。
3.1 相关概念
3.1.1 模块
对于学术界来讲，模块（Module）并不是一个全新的概念，早在20世纪初期，建筑领域的设计研究人员就已将建筑按功能划分为可以自由组合的建筑模块，这时的建筑模块还只是强调通过清晰的界定界面标准参数以实现方便连接和互换。后来模块也逐渐被引入更为复杂的机械制造领域，特别是汽车制造业，福特就是在将汽车按功能模块化分解后实现了界面标准化，进而实现了流水线生产。伴随着模块在实践领域中的应用不断增多，吸引了众多研究人员关注，模块便逐渐有了较为明确的定义和特征描述。近年来，模块的概念又被广泛的应用到了非物理产品领域，如，计算机软件行业、金融保险行业和管理咨询行业等服务行业，大大扩充了其应用范围。
追溯模块的原始概念，作者发现，原有的模块概念解释大多是以某一行业为背景，结合具体的产品进行描述化的定义，如，在建筑领域模块被定义为“家具或建筑物的单位，被共同采用的标准单位系列里的某个单位”，而在电子领域则被定义为“通常指标准化电子组件的功能集合体，可以与其他同样的集合体一起使用”。由于原始的定义不具有普遍性，很难起到对其它行业的理论指导作用，因而需要将模块的概念进一步抽象化，抽离描述性特征，准确的把握其本质。
Baldwin和Clark于1997年，联名在《哈佛商业评论》上发表了《模块化时代的经营》一文，引起了理论界对模块及模块化技术的普遍重视。他们对模块所下的定义是“具有相对独立功能的通用（或标准）单元，通过和其他同样的单元按照一定的规则相互联系而构成更加复杂的系统”。他们认为在模块单元内部，结构要素之间紧密地联系在一起，而在模块外部，其结构要素则只是通
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过界定好的界面与外部单元进行连接且联系相对较弱。这种不同的联系紧密度是进行模块等级划分的原始标准。这些模块单元虽然在结构上相互独立，但却在系统的组织下共同发挥着作用。模块的组织者只需知道各模块功能、界面接口和联系规则等信息，就可用模块构造成系统，而不需知道模块内部的详细情况。Baldwin和Clark的模块定义相较于前人视野有了很大扩展，但仍然没有完全脱离实体产业的束缚。
青木昌彦则从系统的视角对模块进行了定义，“模块是指半自律的子系统，通过和其他同样的子系统按照一定的规则相互联系而构成更加复杂的系统或过程”6。这一定义更为抽象的抓住了模块的本质特征，使模块的概念更具有包容性，因而得到了学术界的普遍认可。 3.1.2 模块化
学术界关于模块概念的界定已经比较清晰，但对于模块化概念的认识则还远未能达成共识。模块是一个名词，介绍内容；模块化是一个动词，描述一种动态过程，因而更难进行界定。西蒙（1962）曾经把模块化描述为“一种在演化环境中促使复杂系统均衡动态演进的特殊组织结构”。而Baldwin和Clark（1997）认为“模块化是指从相对更小且具备独立功能的单元按照一定规则组建成一个更为复杂的产品或流程，是一种有效组织复杂产品和流程的战略”7。
青木昌彦（2003）认为，“模块化是把一个复杂的系统根据系统联系规则进行分解和再整合的过程”。某些复杂的系统能够依据一定规则划分为不同的模块，并被分解为具备一定独立功能的半自律性子系统，即为模块的分解；同时，按照某种联系规则也可以将具备独立功能的子系统（模块）统一起来，构成更加复杂的系统，即为模块的整合。但并不是任何一个系统都能这样进行模块化分解和整合，系统能否被模块化很大程度上取决于该系统的可分解性，可分解性是指复杂系统能够被按照一定系统规则分解成具备独立功能的子系统。我国学者陈向东（2004）对复杂系统的可分解性进行了归类总结：（1）系统物理功能上的可分解性，（2）模块加工技术和知识的可分解性。与系统可分解性相对应的是系统的相互依赖性，即各子系统间的紧密联系程度。当系统的可分解性越强，而子系统相互依赖性较弱时，该系统的模块化程度就会越高；相反，系
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青木昌彦、安藤晴彦主编，周国荣等译，《模块时代:新产业结构的本质》，上海远东出版社，2003 Baldwin Carliss Y. and Kim B.Clark，《Managing in an Age of Modularity》，Harvard Business Review，1997
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第3章 模块化组织理论的引入
统的模块化程度就会越低。
上述学者更多是把模块化看做是将复杂系统进行模块分解和整合的动态过程，而对于模块化的具体内涵和外延却没有进行明确的界定。我国学者童时中（2000）从组合化概念出发率先提出了广义模块化与狭义模块化的概念（见表3.1）。他的这一探索一定程度上破解了模块化概念难以定义的难题，同时他指出模块化应该包含三个层次:（l）产品体系中或者产品设计的模块化；（2）生产过程的模块化；（3）组织结构或产业链结构的模块化。童时中划分广义模块化和狭义模块化的标准是依据模块化分解的系统属性来界定，模块化分解的系统具备物理属性即为狭义模块化，反之，如果是抽象系统即为广义模块化，这一划分标准是否科学还有待商榷8。
表3.1 童时中广义模块化和狭义模块化的比较
概念 狭义模块化 内涵 外延 1. 模块化分解系统具备由模块化组合成的模块化清晰的多层级模块结产品。如，模块化的汽车构 零件，模块化计算机部件2. 模块具有标准化的界等。 面，能够实现功能互换性和尺寸互换性 广义模块化 1. 事物的构成具有清晰一切由典型的通用单元组的层次性 成的事物。如，组织结构2. “构成单元”的功能模块化，产业链结构模块具有典型性和通用性 化等。
本文对模块化的定义仍然采用青木昌彦的定义，即模块化是指“把一个复杂的系统根据系统联系规则进行分解和再整合的过程”。在借鉴了童时中提出的狭义模块化和广义模块化概念基础上，本文作者依据模块化系统媾合界面的标准化程度进行了重新划分。作者认为，狭义的模块化是指在完成模块化分解后，
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童时中，《论狭义模块化与广义模块化》，电子标准化与质量，1998年第6期，P22
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系统媾合界面能够以标准化的参数来清晰界定的模块化；而广义的模块化则是指在完成模块化分解后，系统媾合界面能够以一定的较为明确的规则或合约来进行界定的模块化。二者的关系是广义的模块化包含狭义的模块化，狭义的模块化是广义模块化的一种特殊形式。 3.1.3 模块化组织
伴随着产品设计和生产的模块化，直接导致了企业组织结构和产业链逐渐出现了模块化倾向，因为模块化产品制造要通过模块化组织来完成。但学术界关于模块化组织的定义也尚未达成统一。Daft和Lewin（1993）认为，模块化组织是“通过内部协调和自组织，以达到满足组织柔性和学习曲线效应的一种新型组织范式”。Sanchez和Mahoney（1996）指出，“模块化组织是实现模块化产品生产过程的松散媾合组织形式”。
李海舰和聂辉华（2004）则认为“模块化组织是指通过突破企业的组织有形边界，充分利用外部优势资源，发挥集体竞争优势，以加速实现组织成员的整体市场目标，将组织打造成为具有高度柔性的敏捷制造体系”。在他们看来，模块化组织的各成员企业实质上是具备高度自律性，能够在不违反共同界面规则的前提下进行自主创新的分部，而不再是传统意义上完全依附于总部的下属分支单位。
以上的众多学者都从各自研究角度对模块化组织进行了定义，但这里仍存在着一个矛盾没有解决，即模块化组织究竟是指由多家企业组织联合起来的新型联盟组织，还是指大型企业集团内部的组织结构模块化后形成的新型组织范式，甚至是二者的统称。这一问题是对模块化组织进行准确界定所必须要解决的难题。大型企业集团为适应市场发展环境，原有“科层组织”经过模块化改造而形成的内部市场组织结构，是准分公司的表现形式。这一模式的出现是基于集团总部有意推动而形成的组织范式，并非组织成员根据市场机制，依托核心竞争力而结成的模块化组织，因而作者不赞同将大型企业集团内部模块化改造后的组织形式定性为模块化组织，而只能称之为组织的模块化。
作者认为模块化组织是一个以复杂性产品或过程的模块化分解为前提，由两个或两个以上的企业成员为了实现共同的市场目标，依托于各自核心竞争力而组建的战略互利合作组织。它以系统规则为整合纽带，优化组织的各种生产
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第3章 模块化组织理论的引入
要素，实现优势互补，最终提升组织整体的市场竞争力。
3.2 模块化组织的机理分析
3.2.1 模块化组织的形成机理
模块化组织的产生是基于知识分工的内生演进和外部快速变化的市场压力共同作用的结果。
（一） 基于知识分工的内生演进
知识的分工是源于组织内的劳动分工。劳动的分工往往会产生某些“专有性知识”，这在某种程度上既促进了专业化水平的提高，同时也直接导致了组织沟通成本的上升。因此，为了在提升专业化水平的同时保证组织效率不降低，有必要建立专门的信息渠道，增进组织成员间的交流沟通。但共同知识的调整往往具有严重的滞后性，企业的共同知识并不能随着分工的深化而不断发展，其调整速度远落后于协调成本的上升速度。分工的日益精细化所带来的知识专有性效应日益加剧，造成知识在组织成员之间日益分散。同时，组织的任务不可能无限制的分割下去，因而知识分工和任务分工之间便出现了分歧。
知识的分工与任务分工的矛盾愈演愈烈，必须找到一种新的模式解决这种矛盾。而最佳的模式是建立一个以知识整合为目标的组织共同体，依靠诸如团队作业的方式，加强成员间的交流与协作，克服过度分割的“局部知识”和整体任务间的矛盾，而模块化组织正是符合此项要求的知识共同体模式。
由此可以概括出模块化组织产生的内生演化过程:
劳动分工 知识分工 局部知识增加 协调成本上升 组织模块化 知识整合 对共同知识的需求 分工不经济 图3.1 模块化组织产生的内生演化过程 （二）外部快速变化的市场压力
市场环境已经发生了极大的变化，消费者需求日益多样化、个性化，这直
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接导致了传统大规模生产范式的危机。市场的消费模式也逐步由功能消费、便利消费进入到个性化消费阶段，市场细分化的程度越来越高。生产厂商必须为满足细分市场的个性需求而提供更加多样化的产品。同时需求的多样化，使产品的生命周期和开发周期也日益缩短，这进一步加剧了市场的不稳定性，使原本固定不变的流水线大规模生产模式变得难以适应。大规模生产模式的危机，也促使企业开始积极的寻求一种新的替代生产范式，使企业既能够对市场多样化的需求做出快速响应，又能够高效低成本满足这一需求而提供个性化定制产品。基于模块化组织理论的大规模定制模式，不仅能够通过组织的灵活性来快速响应多样化和定制化的需求，而且还可以通过通用模块的规模化生产，提供高质量、低成本、不失个性化的产品和服务，满足日益多样化的市场需求。 3.2.2 模块化组织的运行机理分析
（一）模块化组织运行的基本逻辑是：对价值进行整合
价值整合是由Kalakota和Robinson（2001）最先提出，并认为其是激发组织成功的关键方法。Ekwere（2002）将价值整合的概念引入消费者行为分析中来，他认为价值的有效整合是促进积极消费行为的有效措施。
价值管控是模块化组织运行机制的核心。贯穿于组织过程的三种价值管控模式包括：价值扩散、价值引导和价值整合。价值扩散是价值在模块化组织的纵向流程和横向职能中扩散，使更多的模块成员参与到价值创造网络中来；价值引导则是指舵手企业通过系统规则或文化价值观引导模块成员的设计与生产以创造价值的过程；而价值整合就是将组织成员创造出的价值模块整合到一起，并放大其价值效应的过程。
我国学者李永胜认为价值整合是一个十分复杂的产业系统工程，整合过程可以从利益整合、目标整合、文化整合三个层面来进行。首先，利益的整合是整个价值整合的基础。因而，在模块化组织组建的初期就要明确各模块成员的利益契合点以规避不必要的利益冲突。模块化组织内部的利益纷争体现在个体与系统之间的利益冲突。原因在于系统与个体存在着不同的要求和利益诉求，同时在利益协作机制上系统与个体也难达成一致，这就造就了个体与系统间的利益冲突。模块化组织外部也存在冲突，主要体现在客户与组织之间的利益冲突，二者在追求消费者剩余和生产者剩余时就利益分割问题会产生一定冲突。
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第3章 模块化组织理论的引入
正因为有着这些冲突，才体现出了利益整合的重要性。其次，目标整合是价值整合的核心。目标的作用在于通过渗入组织行为进而影响组织的价值诉求。共同一致的价值目标是对组织资源进行有效整合的重要保障。模块化组织不仅需要考虑“舵手模块”的战略目标与成员模块的短期目标协调性，还需要对客户日益个性化需求给予更多的关注。最后，文化的整合是价值整合的灵魂。组织价值整合的实现关键在于组织成员能够对其行为进行自觉、自愿地按照组织文化要求规范化，在共同行为的实施中实现共同价值。因而，共同的价值观成为了组织价值规范整合的精神平台。基于价值整合的逻辑，模块化组织在研发、生产等多个环节引入组织价值观，使共同的价值思维贯穿于组织生产运作的全过程。在增强内部协作的同时，也要积极推动顾客价值与组织价值的整合9。
因而，价值扩散与和价值引导的最终落脚点还是在于价值的整合，模块化组织的最终目的还是在于整合各模块成员的资源、知识、信息等价值要素，最终实现跨边界的协同效应。作者认为，价值的整合是贯穿于模块化组织运行过程并引导组织成员进行价值创造的基本逻辑。 （二）模块化组织运行的基本过程分析
确定成员认可的系统规则是模块化组织建立的第一步，系统规则包括了组织的成员选择机制与联动机制，选择机制明确地界定了模块成员间集成的基本标准，也是某种意义上的组织界面地确立；而联动机制则界定了模块成员之间的协调与融合方式。系统规则作为模块化组织运行的“显性信息”，不仅规范了模块组织成员的行为，推动了组织内部的协调合作，而且“显性信息”还与“隐藏信息”一起，共同催生出了模块化组织较为独特的竞争创新机制。与合作创新相比，竞争创新更加强调“群雄逐鹿式”的激励效应。专业分工的细化与创新主体的独立性是保障模块创新的基础条件，而竞争创新机制则是模块化组织创新的源动力。
拆分组织价值链，是模块化组织建立的第二步重要工作。将拆分后的价值环进行模块化封装，原因在于当价值链被拆分进行模块化设计后，会形成许多价值子模块，需要在这些价值子模块间确立起合理的架构关系。组织的模块化拆分取决于系统的“协同专一性、投入与需求的多样性”（Schilling，Steensma），
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李永胜，《多元化背景下的价值冲突与价值整合》，宁夏社会科学，2006年第4期，P137
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以及组织的契约效率。这三者共同决定了组织的模块化拆分结构：协同专一性决定了组织系统拆分后的模块化程度；投入与需求的多样性则影响着模块化设计的创新；契约效率则决定了系统模块化的有效性。
在完成组织价值链的拆分后，系统被分割为众多通用模块和专用模块，模块成员依据系统规则和自己的核心能力分别承担着两类模块的生产。当不同的模块被生产出来并被运送到生产主导模块的成员那里，组织便开始进入模块整合阶段。我国学者任浩将模块的整合确立为三个层面:系统的整合、功能的整合以及需求的整合。系统整合重点在于整合组织的系统性与联系性，以确保系统运行的效率；功能整合则是组织模块整合的核心，原因是功能作为价值的诱因，引导着最终产品的价值实现；需求整合是模块组织整合中系统价值实现的关键动因，它不仅指导功能整合来迎合市场需求，而且同时也将知识与信息要素融入到模块整合中来，从而解决了传统组织模式反应迟缓、决策滞后的问题。
3.3 模块化组织的几种类型
模块化组织系统的运作依靠两种基本信息:一种是“系统信息”，即为了保证组织顺畅运行而制定的系统规则，模块成员都必须遵守；另一种是“个别信息”，即蕴含在模块成员内部的专有信息。系统信息是整个系统所必须共同遵守的设计规则，而各模块间的个别信息则是可以相互保密。青木昌彦把向模块化组织系统里注入系统信息的单位称为“舵手”，它的主要任务就是确定市场需求信息和不断接收模块成员的反馈信息，并据此确定系统的运行规则。系统信息并不是一成不变的，“舵手”企业要根据实际情况不断做出调整，避免组织陷于僵化状态。成员企业的个别信息也在伴随着技术创新而不断发生改变，但这并不影响模块组织系统的运行。
青木昌彦（2003）依据信息处理方式的差异，将模块化组织划分为三种基本类型10。
（一）IBM型模块化组织
在这种模块化组织模式中， “舵手”企业处于绝对的领导地位，它需要事先根据实际需求明确各模块成员之间的联系规则，不断向组织中注入系统信息；
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青木昌彦、藤晴彦主编，周国荣等译，《模块时代:新产业结构的本质》，上海远东出版社，2003
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第3章 模块化组织理论的引入
各模块成员则只能在这些系统信息界面约束下开展各自的生产活动，而没有任何参与系统信息决策的权限。此种模式没有专门的信息渠道供成员企业进行信息交流反馈。当外部环境发生改变时，只有“舵手”企业有权限根据外部发展环境需要而改变系统信息，其它各模块成员企业在此过程中不具有任何影响力，日益增多的业务外包模式便是这一组织模式在现实生活中的最好体现。因为这种模式最早被用于IBM的360电脑开发过程中，因而被冠以“IBM型”。
模块化组织舵手 系统信息 模块成员1 联系规则 模块成员2 个别信息 个别信息
图3.3 IBM型模块化组织结构
（二）丰田型模块化组织
和IBM型模块化组织结构一样，“舵手”企业需要事先根据实际需求明确各模块成员之间的联系规则，不断向组织中注入系统信息；而各模块成员也要在系统信息界面约束下开展各自的生产活动。但不同的是，“舵手”企业和模块成员企业之间具备信息反馈的渠道，使得成员企业能够将反馈信息直接送达“舵手”企业。同时，各模块成员企业对系统的联系规则和系统信息的修改也存在着一定的影响力，在具体的合作过程中，“舵手”企业会根据外部实际情况和成员企业的反馈情况对系统信息进行调整。与前一种模式相比，丰田型模式更能调动起模块成员企业的参与积极性，发挥出集体竞争优势。
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模块化组织舵手 信息反馈沟通 系统信息 模块成员1 联系规则 模块成员2 个别信息 个别信息
图3.4 丰田型模块化组织结构
（三）硅谷型模块化组织
硅谷型模式与以上两种模式差别较大，在同一模块化组织中可能存在着多个“舵手”企业，它们从多个角度对系统信息加以解释，不断的争夺着系统“话语权”。而其他模块成员则是根据已确定的系统信息，独立处理着各自信息，完成确定性的任务。模块之间的联系规则是由多个“舵手”企业提出，而最终规则的确立则要交由市场竞争进行筛选，从而进化发展。最后掌握系统规则“话语权”的“舵手”企业通过完成对系统规则的整合，确立适宜的模块组合形式吸引其他模块成员共同参与，最终形成集群生产体系。系统信息异化与筛选整合过程是这一类型模块化组织的显著特征。
模块化组织舵手1 模块化组织舵手2 系统信息 模块成员1 联系规则 模块成员2 个别个别信息 信息 个别个别信息 信息
图3.5 硅谷型模块化组织结构
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第4章 基于模块化组织的我国住宅产业化发展模式定位
第4章 基于模块化组织理论的我国住宅产业化发展模式
定位
4.1 基于模块化思想的住宅产业化发展模式分析
尽管模块化理论具有较为广泛的指导意义，但并非所有的产品、服务或产业都能够进行模块化改造。美国知名学者雪琳认为：“一个系统是否需要或能否进行模块化，很大程度上取决于系统的可分性和具体需求的多样性”。与此观点类似，我国学者郭婧娟，徐寿波认为系统模块化改造应具有以下前提：系统具有复杂性和可分性；模块之间的相互替代性；模块之间的平行作业；系统需求的多样化。综合分析，住宅产业是完全适用满足这些前提的。 4.1.1 基于狭义模块化思想的住宅产业化分析
狭义的模块化是指在完成模块化分解后，系统媾合界面能够以标准化的参数来清晰界定的模块化。狭义模块化概念更多的是从模块化“标的对象”的连接界面物理参数角度来进行考虑，如产品的模块化，软件开发设计的模块化等。总结发现，模块化系统能否高效运行的关键在于系统标准化规则和非标准化参数的分离程度。因而只有建立起较为合理的模块化框架和清晰的连接界面，才能使系统模块化改造后的整体结构划分既有利于系统分解又有利于根据不同需求实现系统集成。
住宅产品的设计和部件生产完全适用狭义模块化的概念。从设计过程开始，住宅就可以跟据产业分工的需要，以功能为划分标准，将住宅设计成不同的模块部件，部件间的连接则由较为标准化的界面参数来进行界定；在住宅的建造阶段，最终产品又可以分解为主体结构和装修两大模块，由于模块系统具备较强的层次性，因此住宅建造主体结构模块又可以继续分解为地基建设，主体建设和水、电、暖管线铺设等子模块，装修模块又可以向下分解为门窗安装、墙体粉刷、地砖铺设和厨具安装等众多子模块。住宅产品的模块化分解是住宅产业化实施的基础，只有实现了住宅产品的模块化分解，才能够组织大规模的工厂化生产，实现大规模定制下的敏捷制造，进而满足住宅消费者的个性化需求。
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4.1.2 基于广义模块化思想的住宅产业化分析
广义的模块化是指在完成模块化分解后，系统媾合界面能够以一定的较为明确的规则或合约来进行界定的模块化，如，组织的模块化，产业链的模块化等。整体而言，广义的模块化包含狭义的模块化，狭义的模块化是广义模块化的一种特殊形式。在住宅产业化领域，广义的模块化也有较为广泛的应用。 （一）住宅产品建造过程的模块化
在产品模块化分解的基础上，产品的生产过程也可以根据模块化的需要进行组织分工。从发达国家的产业化经验来看，产业化住宅的建造可以分为3个生产过程：部件生产、分部件的组装和功能模块部件的现场总装。由于连接界面的标准化，因而在模块部件组装和现场总装阶段，既可以实现某些模块部件的通用化，又可以通过对个性化子模块的选择组装，实现客户的个性化需求。各子模块和下属模块之间形成了一个层次性较为清晰的平行立体网络，在统一系统规则的情况下，各模块间的生产过程互不干扰，使平行生产作业成为了可能，大大缩短了住宅建造周期。超越传统的生产建造前后关系，充分利用并行工程技术将相关的工序集中起来进行统一的生产或施工。模块化的思想在产业化住宅生产过程中有着清晰的体现。
（二）基于模块化组织理论，构建住宅产业集团组织
模块化组织理论已被广泛应用于产业结构的流程再造，通过集合供应链上的优势企业，实现优势互补，以提升集体市场竞争力。在住宅建造领域，依据分工属性的不同，同样可以将产业链上的各生产环节的企业分解为不同的模块，基于各自核心竞争力，共同构建起战略联盟性质的模块化组织（见图4.1）。模块成员之间可以按照处于盟主地位的开发商企业输入到系统中的规则信息进行整合，而不同属性，不同层次的模块成员之间又可以根据合作的需要形成关联，共同完成项目的建设任务。同时各模块自身又具有充分的独立性，能够根据市场的需要进行产品技术创新，保持自己的核心优势。这种模块化组织结构，密切了合作企业间相互了解，增进了彼此信任程度。在住宅产业领域实施这种模块化组织变革，同样能够有效的调动起产业链上的优势企业资源，加快推进我国的住宅产业化进程。
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第4章 基于模块化组织的我国住宅产业化发展模式定位
设计商 供应商 建造商 住宅开发商 复合系统信息 结构设计 材料部件供应 结构施工 结构模块 装修设计 构建供应 装修施工 装饰装修模块土建通风采暖电气其他厨房 门窗 地面 管线 其它 图4.1 住宅产业的模块化组织构造
4.2 我国现有住宅产业化发展模式综述
为了探索适合我国的住宅产业化模式，住房和城乡建设部在全国范围内批准建立了11个示范基地。这些基地大体可以分为三类，同时也代表了我国推进住宅产业化进程的三种发展模式探索11。 （一）部品集成型住宅产业化发展模式
部品集成型住宅产业化发展模式，主要发展方向是提升企业核心技术，提高部品的标准化、系列化、工业化水平，积极延伸产业链，使部件生产企业逐步从供应商向集成商转变。远大住工集团是这种发展模式的典型代表，其抓住国家实施住宅产业化战略的机遇，积极发展新型工业化住宅，并凭借其特有的“住宅工业化制造模式”，成为建设部设立的首家综合型“国家住宅产业化基
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周楠主编，《适合住宅产业化的房地产企业发展模式研究》，南京林业大学，2007年6月
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个别信息1、2、3…… 个别信息1、2、3……
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地”。山东海尔集团则是以整体厨房整体卫浴、商用家用中央空调及家庭智能化为核心的住宅产化基地；温州正泰集团是以住宅电气部件为核心技术的国家级住宅产业化基地。各住宅产业化基地都是特色鲜明，也都在不同部件生产领域起到了很好的示范和引导作用。 （二）企业联盟型住宅产业化发展模式
企业联盟型产业化发展模式是以住宅地产开发商为龙头，整合住宅产业链上的优势企业共同组建企业联盟。此种模式属于开发应用型的产业化发展模式，经过申请，万科成为了第一个获得国家住宅产业化基地称号的住宅地产开发企业，论文的第6章将会对万科的发展模式展开详细的分析。
这种模式主要是从整体住宅结构体系技术入手，研究开发新型工业化的住宅建造方式，完善住宅成套技术体系以及成品房装配式装修技术；同时，在产业内积极建立起以信息交流系统为基础的新型合作网络联盟。其中，住宅地产开发企业在产业链中处于主导地位，是联盟组织的构造者，也是创造“系统信息”，进行组织模块分工的组织者。供应链中的其它企业则是住宅部件和安装服务的提供者，依靠自身核心能力，在盟主企业的组织下参与项目的开发建设任务。这种模式的实施效果非常明显，能够充分调动起整条产业链的资源，加速住宅产业的行业发展进程。
住宅开发 企业 建筑部件 生产企业 动态 联盟 建造施工 企业 建筑材料 企业
图2.2 住宅企业联盟
（三）政府主导型住宅产业化发展模式
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第4章 基于模块化组织的我国住宅产业化发展模式定位
政府主导型产业化模式是指地方政府专门成立工作机构，根据城市发展的总体规划，加快制定本地区的住宅产业发展规划和产业政策，围绕住宅产业现代化工作积极开展相关课题的调查研究，完善管理运行机制。第一个住宅产业化试点城市授予了深圳市，主要是考虑到深圳市作为经济特区，有立法权，能够进行产业政策方面的立法，给予为住宅产业化做出贡献的相关企业以一定的政策支持；合肥经济开发区也是以地方政府为主导的国家级住宅产业化基地。政府的推动是住宅产业化发展的重要外部条件。
4.3 我国住宅产业化发展模式分析及选择
我国推进住宅产业化一直在致力于住宅新技术、新产品、新材料的推广应用，并以此为突破口，在住宅产业发展的初期阶段取得了明显成效。然而，如果还仅仅停留在这种方式上，已不能适应住宅产业的发展要求。我们急需找到一种易于被复制，能够广泛推广的可行操作模式。 4.3.1 我国现有住宅产业化发展模式的比较分析研究
在4.2节中作者分别介绍了我国实施住宅产业化的三种非常有代表性的探索模式。这三种模式的推动者均是住宅产业化进程中的主要参与主体——住宅开发商，政府和部品集成供应商，而住宅消费者群体则是住宅产业化进程中各种发展模式都绕不开的目标主体。简单的说，我国推进住宅产业化不能为了产业化而产业化，必须紧紧围绕住宅消费者的真实有效需求来推进产业化。
住宅产业化的四个参与主体间的关系如图4.3，从图中可以看到，住宅开发企业地位最为特殊，是连接下游产业链企业与住宅消费市场的桥梁，通过在住宅消费市场获取机会，在住宅建造市场上寻找适宜的设计商，建造商和住宅部品供应商组建虚拟的生产体系，共同完成项目开发任务。而处于住宅生产其它环节的企业则是在住宅开发企业调配下发挥各自核心能力，完成分配到的部件任务。政府是最为特殊的一个参与主体，它并不直接参与到住宅建造的任一环节中，但却可以通过立法和其它政策导向对住宅市场实施调控，保证住宅市场的稳定发展。从四者关系可以看到，住宅开发企业是最能调动起住宅产业链资源的参与主体。
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政府 消 费者群体 设计商 住宅开发企业 建造商 供应商
图4.3 住宅产业化相关主体间的关系
我国现有的三种住宅产业化发展模式总体比较来看，是各有特色，也代表了三种不同的发展趋势（见表4.1）。但从目前三种模式的发展现状来看，以万科为代表的住宅企业联盟模式发展的效果最好，已经开始逐步走向市场化阶段。而向远大住工、海尔集团等企业参与实施的部品集成型发展模式则遇到了发展瓶颈，尽管这些企业具备某一住宅模块的技术集成优势，但因为处于住宅产业链的上游，缺乏与消费市场的联系，导致开发出的住宅部件很难得到直接推广，而如果与一般的住宅项目“嫁接”进行推广，往往因界面的衔接问题影响实际效果，使住宅部品集成模式的发展受到了很大限制。以深圳市为代表的政府驱动型模式效果也并不明显，市政府为鼓励住宅开发企业加入到住宅产业化进程中来，出台了一系列税收优惠政策和奖励项目，并设立了专项基金对实施住宅产业化战略的企业给予研发资金资助，从实施效果来看，单纯的鼓励措施并未促使更多的住宅开发企业转变发展模式。
本文认为，住宅企业联盟模式是模块化组织的典型代表，这种集合了模块成员企业优势资源的联盟型发展模式，很容易突破产业化道路中的各种障碍，取得实质性进展。而部品集成型发展模式同样用到了模块化集成，但其层面仅限于产品模块，这种模式很容易在技术层面和产品层面取得成果，却很难作为主导模式推进整个产业的发展。因此，深入探索住宅企业联盟模式就成为寻找适合我国住宅产业化发展模式的突破口。
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第4章 基于模块化组织的我国住宅产业化发展模式定位
表4.1 三种典型发展模式的比较
模式推动者 类型 部品住宅部品集模块部件提高企业核心技术与这种模式的优势在于促进集成型 成生产商 供应商 部品的标准化、系列住宅模块化部件集成化，化、装配化、工业化水商品化，延伸产业链条的平能力，积极延伸产业长度；缺点在于生产出的链，逐步从供应商向集产品不能直接面向消费成商转变 者，在推进产业化的进程中受制于开发商。 参与者 运作模式 分析比较 企业大型住宅开部品集成研究开发新型工业化优势在于调动了产业链上联盟型 发企业 供应商 的住宅建造方式，完善的优势资源，提升了组织住宅成套技术体系以的整体实力；缺点是要依及成品房装配式装修赖住宅模块部件供应商的技术；同时，建立信息密切配合。 交流为基础的新型合作网络联盟。 政府政府 主导型 房地产开地方政府专门成立工优势在于政府处于一个较发企业 作机构，根据城市发展权威的地位，能够调动各的总体规划，加快制定方面的资源；缺点是政府本地区的住宅产业发不是住宅产业的直接主展规划和产业政策，围体，能采取的推动措施仅绕住宅产业现代化工限于政策扶持和资金资助作积极开展相关课题等间接手段。 的调查研究，完善管理运行机制
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4.3.2 模块化住宅产业集团模式是我国的必然发展选择
本领域的研究学者对模块化住宅产业集团所下的定义是：“由与住宅产业相关的具备独特核心能力的成员企业组成，采取优势互补策略，通过先进的电子信息手段，加强彼此间的协调合作，集中优势资源，共同满足顾客对住宅产品需求的住宅企业组织模式”。模块化住宅产业集团不同于传统的虚拟企业和企业集团。它非常类似于丰田型模块化组织，由一个核心企业牵头引领，其他相关模块成员企业紧密跟进，两者之间是长期的联盟合作关系，却没有任何隶属关系。
这种模块化组织结构模式在推动住宅产业化方面优势非常明显：（1）有利于住宅产业链的模块化改造和专业化协作分工。在住宅的产业化建造过程中，专业技术性较强的业务环节均要向着专业化、社会化和商品化的方向发展。在模块化住宅产业集团中，无论是处于支配地位的盟主企业还是普通成员企业，都具备较强的核心竞争力，这是产业集团存在的基础。各成员企业在盟主企业的协调下分工协作，发挥各自核心能力，进而形成一个整体优势性强、关联度高的住宅产业体系。（2）有利于住宅产业领域的产品技术革新。我国传统的住宅开发模式分工较为松散，企业没有向着专业化领域精细的发展，这就非常不利于住宅产品的技术革新升级。而在模块化住宅产业集团的组织模式下，各个成员企业是一种介于市场和行政组织之间的一种分工协作状态，既有合作性又有很强的自主性，各企业都会在外部竞争压力和内部发展驱动下不断进行产品技术革新，使住宅产业的整体技术水平得到大幅度提高。
模块化住宅产业集团在住宅产业体系的整合过程中发挥着关键作用，实现了住宅相关产业的优势资源重组，增强了集团整体竞争优势，是我国现阶段推进住宅产业化进程的最佳发展模式。有人提出我国应该学习日本，多组建一批大型的住宅产业集团，由这些集团来推动住宅产业化水平的提高。作者认为，住宅产业集团是住宅产业化高度发展之后的产物，它要求住宅市场的高度发展，住宅行业技术标准和法律法规十分健全，而这些因素我国目前还不具备。综上分析，依靠组建模块化住宅产业集团，调动产业优势资源共同推进我国住宅产业化的发展模式是我国现阶段的必然选择。
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第5章 模块化住宅产业集团发展模式分析
第5章 模块化住宅产业集团发展模式分析
5.1 模块化住宅产业集团组建的条件
（一）市场条件
足够的市场容量是模块化住宅产业集团成长的前提条件。只有当市场容量发展到一定程度时才能催生出能够整合产业链资源的住宅产业化集团。目前，传统的现场建造住宅模式仍然处于主导地位，由于观念的原因，多数人很难接受以产业化方式生产出来的房子，担心产业化住宅密封性、坚固性等是否可靠。同时，在产业化初期阶段，楼房建造成本将显著增加。根据产业化住宅生产的经验，在产业化生产规模达到10万平方米之前，建造成本将超过传统方式建造成本的40%，达到10万平方米以后，成本可以降低到传统建造成本的在1.25倍，但成本依然很高。目前，由于发展规模的限制，产业化生产的规模效应并未体现出来。因而在房价较高的情况下，住宅产业化初期必定要面对的是“小众市场”，这就很大程度上限制了住宅产业化的规模经济性优势。
从国内住宅产业化市场发展现状来看，产业化住宅产品的盈利能力不容乐观，因而也就未能得到产业资本的青睐。只有等待其发展到一定程度，具备了较好的发展预期时才能借力资本市场的推动，实现规模化扩张，相应产业化住宅成本也会不断降低，市场才能更加认可这类产品。 （二）政府的大力支持
政府的引导和支持是组建模块化住宅产业化集团的必要条件。政府需要前瞻性的制定适宜住宅产业化的标准体系和评价认证体系，将传统住宅产品和工业化住宅产品区别开来，突出住宅产业化模式的优势。标准化技术指标体系有利于提升行业的成熟度，引导相关企业向着产业化的方向发展，进而形成发展趋势，造就一批有实力的龙头开发企业和部品生产企业。
同时，住宅产业化产生很大的正外部性，但因为存在着“市场失灵”现象，使得住宅产业化主体不能从自己的产业化行为中收回全部成本。因此，从理性的角度出发，住宅产业化战略的实施主体是不会增加产业化投资，产业化实际支出水平也就远达不到最优投资水平，这就要求政府介入住宅产业化领域，弥
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补市场的缺陷，规制外部经济性，采取措施补偿住宅企业因实施住宅产业化而失去的收益损失。这样才能调动起企业从事住宅产业化的积极性，最终达到加速住宅产业化进程的目的。
（三）要有一批具有足够规模和实力的住宅开发企业
具有足够规模和实力的住宅开发企业是模块化住宅产业化集团组建的核心条件。我国的住宅市场成熟度还很低，还处于粗放型发展阶段。在这种情况下，借助于模块化住宅产业集团模式实现住宅产业化就必须有一批有足够规模和实力的大型住宅地产开发企业。这些大型住宅企业将在产业化的进程中起到“领头羊”的带动作用和天然“舵手”作用。只有当住宅开发企业具备了足够市场份额时，才能凸显住宅产业化的规模优势，有效的组织产业链上下游企业进行合作生产。国外发达国家的产业化经验也证明了大型住宅开发企业在促进住宅产业化进程，有效组织产业联盟等方面发挥了重要作用。我国前期推进住宅产业化的不足之处就在于没能调动起大型房地产企业实施住宅产业化战略的积极性，完全靠政府在推动。引导培养一批有实力的大型房地产企业是实施住宅产业化，催生模块化住宅产业集团的核心条件。
5.2 模块化住宅产业集团组建的流程
大型企业组织或产业链的模块化改造不是其主观选择的结果，而是在外部市场竞争压力下组织模式发展的必然走向。传统住宅企业的模块化改造是一个复杂而困难的过程（见图5.1），在各个企业组织的内部，都有着比较齐全的功能框架，为适应市场竞争的要求，必须明确界定企业的核心能力所在，并依据核心能力确定在行业中的目标定位，集中优势资源专注于开发、设计或建材部品制造中的某一环节，切忌大而全。在企业的外部，则应积极寻找具有共同发展目标而又能形成优势互补的企业组建战略联盟，并在联盟内部建立起连接各模块成员的信息网络。在实现了企业内部核心化和外部联盟网络化后，联盟中的企业就完成了在产业链上的虚拟模块化。一旦出现市场机遇，联盟成员便可在盟主企业的组织下组建模块化住宅产业化集团，共同参与住宅项目的开发。
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第5章 模块化住宅产业集团发展模式分析
市场机遇 培育核心能力 传统住宅企业 内部信息系统化 外部信息系统化 强化核心能力 核心化 虚拟模块化 网络化 模块化住宅产业集团
图5.1 模块化住宅产业集团组建过程
5.3 模块化住宅产业集团的管理模式设计
5.3.1 模块化住宅产业集团的组织框架
模块化住宅产业集团的组织结构大体分为两个层次:盟主企业组织和普通成员企业组织（如图5.2）。模块化住宅产业集团的盟主一般由在集团内部发挥“桥梁”作用的大型住宅开发企业来担任。住宅开发企业相当于模块化住宅产业集团的组织协调员，既是市场机遇的发现者也是模块化住宅产业集团的组建的召集者。当开发企业发现市场机遇后，将项目的详细参数和需求情况通报合作伙伴，依据不同的资源优势和核心能力而分工协作，共同完成项目。组建后的模块化住宅产业集团是一个“以市场机遇为前提，以业务过程为核心，层次多、规模大、结构复杂、因素众多、信息繁杂，但组织有序且功能综合的复杂系统”。在模块化住宅产业集团运行过程中，为了促进组织内部间的交流沟通，在综合利用电子信息网络进行多方沟通协调外，还需建立专门的组织协调部门，来负责协调解决模块化住宅产业集团运行中可能出现的各种问题和矛盾。项目协调部门负责人由盟主企业的高级管理人员担任，其它模块组织成员企业则需派出全权代表参加项目协调工作组。
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图5.2 模块化住宅产业集团的组织框架 5.3.2 模块化住宅产业集团的经营运作模式
基于模块化组织理论的模块化住宅产业集团要充分发挥模块化带来的优势，实现以消费者需求为驱动、将拉动和推动经营相结合、以信息系统为支持的新型合作网络关系，其间，盟主型企业是所有信息的汇总发布中心，起到引领协调作用，而各成员企业则根据要求，充分借助自身核心能力为完成集团任务做出贡献。
（一）消费者的需求是集团运作的原始驱动力
新型的模块化住宅产业集团项目的发起将改为以客户端为起点，潜在消费者的需求被首先作为系统信息在整个组织内事先传递。住宅开发商和房地产经纪商通过对潜在消费者的真正需求调研，确定需求要点，并据此进行开发策划。消费者的认可是项目实施成功的重要前提，因而消费者的需求将直接影响到房地产开发的策划方案。开发商与合作设计商将会根据消费者的需求情况进行研究设计，并将部品最大限度的进行模块化，以实现迅速而低成本的提供符合消费者需求的方案。
（二）畅通的信息沟通交流平台是集团运作的重要保障
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第5章 模块化住宅产业集团发展模式分析
建立起能够顺畅交流的组织信息系统是模块化住宅产业集团运行的重要保障。龙头住宅开发企业在供应链中处于主导地位，是模块化组织中的设计师型企业，它负责创造最终产品的“系统信息”和组织模块运行的规则，通过这些系统信息将相关企业组成以消费者需求为驱动、以信息系统为支持的柔性虚拟企业，以最快的速度满足消费者的需求。而模块化组织中的其他成员企业则是模块部件制造企业，发挥自己的核心优势，为组织做出贡献。组织中的每个环节既是生产过程中独立的构成单元，又要力求高效、循环改进地为下一节点提供支持。各模块成员发出的个别信息被其主体从本身所处的系统环境加以解释后，再反馈到整个系统。模块组织之间的关系呈现网状结构，开发商、经纪商、供应商和建筑商等在满足客户提出的需求的同时，也会不断向客户提供新的设计理念、新材料、新技术等信息，更新客户对产品和技术发展趋势的认识。在“系统信息”和“个别信息”的共同作用下，模块化住宅产业集团不是松散的，而是既有集中又有分散的中间机构，具有高度创新能力的和市场适应能力。 （三）拉动与推动经营相结合的运作模式
根据模块化组织的原理，模块组织的设计既要有系统信息，保证组织的运行通畅，模块内部成员也要充分发挥个体信息所带来的产品个性，实现产品的差异性。基于模块化组织的模块化住宅产业集团应充分体现并应用这一特点。
为了保证能够以最终客户的需求为起点，就需要有与运营过程逆向的信息反馈过程（从最终用户到供应商），这就大大延长了工期和提高了成本。为解决这一问题，在模块化住宅产业集团管理中可采用“延迟策略”。（所谓延迟策略即是指把部分产品的定制活动推移到合作链的下游来进行，通过延迟客户定单能够降低制造过程的复杂程度，减少供应链不确定性，进而降低成品库存，缩短定制时间）。我们可以考虑将模块化住宅产业集团的运营设计为推动和拉动相接合的模式，将整个住宅产品的生产流程分为推动和拉动两个阶段。拉动阶段是考虑产品个性差异化过程，在推动阶段中，模块化住宅产业集团的盟主企业应根据长期预测对满足基本功能的单元模块进行定义并组织生产。在获得最终用户的个性化需求信息之前，可以对应用较为普遍，通用化程度较高的模块提前生产，并积极采用平行作业方式，缩短工作周期。这种大批量定制的生产模式已经在其它制造行业实现，效果非常明显。
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5.4 推进模块化住宅产业集团组建的措施
（一）加强政府的行业引导，完善相关法律法规政策和配套制度
我国住宅产业化的宗旨和目的在于利用新技术、新材料工业化建造住宅，实现住宅的节能环保，最终提升住宅的性能和品质。发展住宅产业化是关系到我国可持续化发展战略能否落实的重要环节，是我国建设节约型社会在住宅领域里的重要实践举措。各级城市政府在加大宣传推广力度的同时，也要建立起专门负责此项事业的协调组织，加强各相关部门的沟通协调，明确职责和分工。此外，要积极完善制定相关法规和配套扶持政策，为住宅产业化的推进奠定坚实的法律基础，正确引导各相关主体参与到产业化战略的落实中来。 （二）抓关键环节，推动大型房地产企业的积极参与
住宅建设涉及多个环节，参与的企业也很多，但整体产业链上最关键环节是开发，因而开发企业理所当然的成为了行业发展的龙头。只有抓住住宅开发龙头企业，住宅产业化的实施才能落到实处；住宅是整个产业的最终产品，也是产业链上各环节联结的纽带，要紧密的以此为发展平台，重点做好技术和部品的集成与整合，而不是抓某一个单项技术或产品。政府应积极扶持一批既具有一定开发规模又拥有技术集成能力的大型房地产开发企业，使其与一些具有核心技术的部品生产企业结成模块化住宅产业集团。大型房地产开发企业在促进住宅品质和性能的全面提升，加速创新性科技成果向现实生产力的转化方面具有很强的带动作用。
（三）政府应积极扶持住宅产业化生产企业做大做强
在市场经济条件下，政府的角色是营造推进住宅产业化发展良好环境的组织者和策划者，住宅企业才是推进住宅产业化发展和创新的真正主体。深圳市是我国首个住宅产业化综合试点城市，深圳市政府的做法很值得借鉴，市政府通过设立住宅产业化创新发展基金、发放银行优惠贷款、减免税收等鼓励措施，积极扶持辖区内的住宅产企业做大做强，发挥企业应有的主体作用。
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第6章 基于模块化组织理论万科集团实施住宅产业化案例分析
第6章 万科集团实施住宅产业化案例分析
6.1 万科公司简介
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业
住宅开发企业，总部设于深圳。截止2009年，万科集团已在全国20多个大中城市设立分公司。根据万科的年报，公司2009年实现销售面积664万平方米，销售收入634亿元。实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元，分别同比增长19.2%和32.1%，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产企业，并连续两年蝉联全球第一大住宅公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以“简单不复杂、规范不权谋、透明不黑箱和有责任不放任”的企业文化享誉业内。
6.2 万科的住宅产业化
6.2.1 万科加速实施住宅产业化战略的原因分析
万科集团是我国第一家以“住宅工业化建造模式”为特征的房地产开发企业，万科作为我国房地产领军企业，在住宅产业化领域力求积极探索出一条符合我国国情且能增强企业竞争力的发展道路。
万科早在多年前提出实施住宅产业化战略时，就已经开始了对所需资源和技术条件的前期准备工作；到2006年底，万科的这种产业化探索开始正式进入市场化阶段；再到2009年，万科又提出要加速其住宅产业化进程。万科集团董事长王石在参加哥本哈根气候会议后高调宣布，万科将加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模，力争在2014年完全实现住宅产业化，2015年住宅产业化项目开工量将达到1300万~1500万平方米，并且不会再采用传统的施工方法。同时还制订了实现产业化的三部曲：住宅精装修、住宅产业化、绿色住宅12。
万科这样急迫的推进其住宅产业化战略，原因有三方面:（1）原有的生产
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新浪地产网，《万科集团：住宅产业领军者，低碳生活倡导者》， http://news.dichan.sina.com.cn 2010-2-2
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发展模式遇到了瓶颈，随着自身发展规模的不断扩大，管理成本协调成本不断上升，而应有的规模效应却没有体现出来，只有标准化和可复制的住宅产业化模式才能实现其长远的战略目标；（2）万科在住宅产业化方面的技术研发和关键部件生产上取得了较大进展，已经初步具备了大规模实施住宅产业化的条件；（3）通过对产业链的全新整合，万科已经与合作伙伴初步建立起了较为稳固的战略联盟关系，有了较为稳定的产业链支撑，作者认为这才是万科决定加速其住宅产业化进程的主要原因。
表6.1 万科住宅产业化大事记 时间 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
6.2.2 万科实施住宅产业化战略的具体措施
万科实施住宅产业化战略是走了一条“先科研，再实战”的发展路线，并没有一蹴而就的直接引进国外成型技术和产品。万科集团先是通过建立研究中心和实验楼做好产业化前期的技术和标准准备工作，当具备一定技术基础后才逐步在工厂车间生产用于实际项目的住宅模块部件，探索产业化的成套集成经技术。当前期的技术准备和标准体系建立起来之后，万科集团才高调宣布加快住宅产业化进程，与众多有实力的合作伙伴共同建立战略联盟，推进住宅产业化建造。
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事件 万科建筑研究中心成立 万科部品采购战略平台建立 万科建筑研究中心研究大楼落成 万科标准化项目启动 万科工厂化中心成立，万科PC技术研究开展 万科1号实验楼建成 万科上海新里程项目启动 万科获得国家住宅产业化基地称号，上海新里程项目推向市场 青年之家住宅产品研发成功 北京万科首个住宅产业化项目交付，万科在北京完成探路历程 HIS技术被广泛应用于万科住宅产业化项目 第6章 基于模块化组织理论万科集团实施住宅产业化案例分析
前期研发准备阶成立研发中心 建立实验楼 预制件组装建造 部品标准化体系的建立 工厂化预制部件的实践应用 战略联盟的组建 复合标准体系建立 寻求长期合作伙伴 组建战略联盟集团
图6.2 万科住宅产业化战略实施步骤
（一）建立研发中心和试验楼，做好前期研究实验工作
住宅产业化建造模式区别于我国传统住宅建造模式，在没有相关技术和和研发基础的情况下很难取得成功。因而，做好前期的研究开发工作便成为实施住宅产业化战略的第一步。万科在研发方面的努力主要体现在如下两个方面。 1. 建立住宅建筑研究中心，做好相关理论和技术的研究工作
为提升住宅技术水平和住宅品质，做好住宅产业化实施前的技术研究工作，万科于1999年专门成立了住宅建筑研究中心。建筑研究中心的运作模式是，按年度研究计划在中心内部进行系统性集成实验，在外地住宅项目建设现场进行单项试验，并将通过单项实验获取的数据和经验再次集中到建筑研究中心，由中心进行混合试验，最后形成较为成熟且可以大范围推广的技术模本。这种“总—分—总”的研究模式，既实现了研究工作的整体性、系统性，又保证了最终的研究成果具有现实的可操作性，能够实现市场化推广。 2. 以建立实验楼为契机，开展建筑主体研究开发工作
为了检测研究中心的研发成果，并将技术成果转化为实际产品，万科在建筑研究中心试验基地建立工业化生产实验楼。实验楼承载着技术成果转化为现实产品的重任。从外表上看，实验楼与以传统方式建造的楼房没有什么特殊差别，但对于万科而言，利用研发的新技术采用产业化的手段把实验楼建造起来就充分说明了把工业化生产从实验室运用到市场层面的可行性。从某种程度上
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说，实验楼本身就是一个建筑实验。在实验楼的建造过程中，重点做了预制钢筋混凝土结构、外墙隔音保温、主体结构与外墙连接、预制部件拼装组合等多项实验，在施工的检测环节还进行了80余项的检测试验。万科运用于实际项目的住宅部件分解和集成技术都必须在实验楼进行严格的技术可行性验证和施工过程科学性验证。
万科通过建筑研究中心和试验楼的建立，初步搭建起了一个为实施住宅产业化战略提供技术研发服务的专门平台。同时，万科也借助该平台，同众多国内外研究机构建立起了广泛联系，积极利用外部研究资源扩充自身研发实力。 （二） 改变住宅开发建造模式，加大工厂化预制件的使用比例 1.实施标准化战略，建立起科学的标准化指标体系
在研究实验的基础上，万科从住宅建造的流程和成果两个方面，相继出台了《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《万科住宅性能标准》等一系列标准化指标体系。在拥有了自己的标准化体系之后，万科还加强了与合作伙伴间的合作，在住宅部件的衔接界面标准上不断磨合，形成了以万科技术标准体系为核心的集团联盟标准体系。这个标准体系是在参照了国家政策引导，同时也兼顾了市场客户要求之后制定完成的，全面包含了材料选取、住宅部件制造、现场安装施工，效果检测等多个环节。标准体系的建立，不仅提升了万科与合作伙伴间的沟通协作效率，还使大规模标准化生产成为了可能。
万科实施标准化战略的效果是显著的，调查数据显示，在万科实施了标准化措施的项目里，人均施工图管理面积可以达到12.9万平方米，而在未实施标准化措施的项目里，人均施工图管理面积则仅为1.3万平方米，高出非标准化项目9倍多。同时，万科通过对合作伙伴间的标准进行统一整合，使部分部件产品实现了通用化和集约化，进一步降低了通用部件的设计周期和制作成本。 2. 通过工厂化的生产方式来强化生产管控
万科在工厂化生产方面主要做了两方面的工作，一是参与国家相关技术规范的编制工作，利用已经建立起实验中心和实验楼的优势，积极承担试点项目，如承担上海新里程住宅产业化示范项目。二是推进工厂化生产住宅部品，在实际项目中加大预制部品的使用比例，逐步提升住宅建设的产业化程度。传统方
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第6章 基于模块化组织理论万科集团实施住宅产业化案例分析
式生产出来的房子标准化程度低，因而万科所用的部件基本都是在车间按照标准化的程序和指标而生产的，这就保证了后续的现场施工能顺利进行。 （三） 万科对产业链的整合，组建战略联盟
在万科推进工厂化的过程当中，要和很多外部的机构合作，共同完成研究、生产、安装和施工任务。根据实施住宅产业化战略的需要，万科集中挑选了一批信誉可靠、实力雄厚并且能够配合自己推进住宅产业化战略的合作伙伴，共同建立起战略联盟关系，积极构建模块化住宅产业集团。 1. 建立一套多方达成一致的复合标准体系
在万科上海新里程的项目建设中，共用到200多个标准体系，涉及的合作伙伴有50多个。如果没有一套统一的标准，项目是很难进行下去的。经过多年的合作磨合，万科与合作伙伴之间已经形成了较为紧密的联结关系，甚至早在1号楼的建设实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的多家合作伙伴就已经参与进来。万科依靠一套多方达成的复合标准体系将产业链资源整合在一起，共同推进其住宅产业化战略。
2. 牵头组建项目组，密切与合作伙伴间的联系
与日本住宅企业建立一统到底的住宅集团模式不同，万科选择了美国式的分工较为明确的社会化生产方式。为了便于与不同的合作伙伴在复合标准体系的指引下共同协作分工，万科依托各地的实际住宅项目成立了协调项目组，邀请其他合作伙伴共同参加。项目组的建立，克服了多方分工所带来的协调困难，同时也密切了合作伙伴之间的关系，为下一步模块化组织的建立打下了合作基础。
3. 成立战略联盟组织，加强对产业链的整合与管控
成为推进中国住宅产业现代化的骨干力量。万科已经陆续和10余家国内外知名企业、研发机构、高等院校签订了住宅产业化战略合作协议，如与欧文斯科宁、博思格共同签订了《多层及小高层框架结构住宅工厂化外墙体系战略合作协议》，与华新顿签订了《关于开发幕墙和中层轻钢结构房屋的技术合作协议》，还同香港理工大学、中国建筑科学研究院、日本前田建设集团等签订了
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《住宅产业化研究及应用战略合作意向协议》。还有一些已经达成初步意向并即将签订这种战略协议的合作伙伴，如：日本松下电工、ARUP设计公司、香港中威预制混凝土制品有限公司、中建（国际）建筑设计咨询有限公司、华润建设、大连理工大学等多家企事业单位。这种以万科为中心的战略联盟，是万科推进住宅产业化进程的最佳组织形式，也是模块化住宅产业集团发展模式的“雏形”（见图6.2）。 模块化住宅产业集团 中国建筑设计研究院 住宅消设计合作伙伴 ARUP设计公司 华新顿集团 费市场 万 科 集 团 部件集成企业和建设合作伙伴 中威预制混凝土制品公司 日本松下电工集团 华润建设集团司 合作研究单位 中国建筑科学研究院 香港理工大学 图6.2 万科组织的模块化住宅产业集团 6.3 万科实施住宅产业化战略可能遇到的风险及发展前景
万科实施住宅产业化战略的发展前景是光明的，但过程可能是非常曲折的，期间必然要遇到一定的风险和困难。万科应时刻关注产业化进程中的风险，并对风险进行有效的管控。万科在住宅产业化道路上已经坚定的走了十多年，但依然面临着一些潜在的风险。
第一，产业化环境不成熟带来的风险。住宅产业化不是单凭某一家地产企业的力量就能做得起来的。尽管产业化是一种必然的发展趋势，但由于我国在住宅设计、施工及部品生产方面，存在着诸多缺陷，还远未达到产业化的标准
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第6章 基于模块化组织理论万科集团实施住宅产业化案例分析
要求。因而，住宅产业化之路在实施初期不会是一帆风顺，仍需政府以及产业链上游的设计、施工企业共同努力配合。
第二，产业化初期的成本增长风险。在第2章中本文提到，工业化住宅发展大通要经历3个阶段，即性能优势阶段、性能价格比优势阶段、性能价格双优势阶段。目前我国工业化住宅尚处于发展较为不利的性能优势阶段，即工业化建造的住宅虽然性能要优于传统住宅，但建造成本也比较高，普通消费者很难接受。产业化初期，工业化住宅的购买者大多是具有较高收入且对住宅性能较为重视的群体。在上海“新里程”实验项目中，工业化建造方式的土建成本在原本基础上增加了40%，这种成本的大比例上升对万科是很不利的。如果规模做出来以后，这个成本比例将会从40%下降到25%左右，而25%的水平仅是万科勉强可以承受的成本增长水平。所以在住宅产业化未实现规模化优势前，万科仍要继续忍受成本增长的痛苦，并面临由此带来的亏损风险。
第三，市场认可度的风险。目前情况下，消费者对工业化方式建造的住宅还存在着一定疑虑，从观念上接受起来还十分困难。同时，由于我国住宅市场的高房价问题，即使顾客充分认识到了产业化建造的住宅更能满足自己个性化需求，也没有能力承担高昂房价。这种市场化的风险是万科推进住宅产业化进程中的最大威胁。
对万科来说，关键是在大力推进住宅产业进程中，也要建立起一套风险管控机制，采用科学的管理手段来规避住宅产业化道路上的风险或把风险带来的损失控制在企业可接受的范围内。万科作为“第一个吃螃蟹”的房地产企业，已经在“像生产汽车一样生产房子”这条道路上迈出了坚实的脚步，并且取得了很大进展，已经将住宅产业化战略落实到具体的市场行为中。万科的产业战略联盟发展模式正是模块化住宅产业集团的初期阶段，随着合作关系的深入，必然迈向模块化住宅产业集团。
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第7章 结论
第7章 结论
寻找到适宜发展模式是我国推进住宅产业化战略的关键所在。作者通过前期的研究发现，参与住宅产业化进程的企业和有关政府部门，都已经积累了很多宝贵的经验，但仍然受制于没有找到适宜的产业化发展模式，未能在产业化进程中取得突破性的进展。
模块化组织理论在大型企业组织改造或产业优势资源整合方面均起到了很好的指导性作用。在经过了认真推理分析之后，本文得出如下结论：模块化组织理论在住宅产业化领域同样适用；充分发挥大型住宅地产企业核心作用，集合产业链上的优势企业资源共同组建模块化住宅产业集团的发展模式是推进我国住宅产业化进程的最佳途径。在我国现有的住宅产业化发展模式中，实施效果比较好的企业联盟模式就充分蕴涵着模块化组织理论思想。本文正是以企业联盟模式为范本，经过严密的模块化组织改造，得到了更为适用于我国现状的住宅产业化推进模式——模块化住宅产业集团。万科依靠战略联盟实施住宅产业化战略所取得的显著效果，就充分证明了此模式的现实可行性。
当然，单独的一种模式并不能解决所有的问题，其它的发展模式同样可以起到很好的补充性作用。实施住宅部品集成模式的企业可以加入到模块化住宅产业集团中来，在住宅部件领域发挥独特优势，为集团做出贡献；而地方政府则可以充分发挥政策导向性作用，为住宅产业化的实施创建良好的发展环境。展望未来，我国应积极鼓励住宅产业领域的企业通过强强联合，建立起以大型住宅地产企业为主，设计商、部品生产企业等合作单位共同参与的模块化住宅产业集团。依托集团的规模优势、标准化优势和创新优势共同推进住宅产业化建造，提升我国住宅品质。通过住宅企业，政府等各参与主体的共同努力，我国一定能够成功实现住宅产业化的发展目标。
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致 谢
论文就此定稿之际，我衷心感谢我的导师于洋教授。在我两年的研究生学习和生活过程中，于老师言传身教，给予我的不仅仅是学术上的理论知识，更有其做人做事上的高尚风范，为我在今后的工作和生活中树立了很好的学习榜样。在跟随于老师求学的阶段，是我收获最多，感受最深的大学时光。于老师渊博的知识，严谨的态度以及“亦师亦友”的教导风格，给我留下了深刻印象，我深深被其人格魅力所折服。特别是在我论文写作的这段日子里，于老师从论文的选题、撰写，论文的修改等多方面给予了我细心指导，提出了很多宝贵建议，使我顺利的完成了论文写作。
同时，我也要感谢吉林大学管理学院的老师们，是您们用辛勤的付出，送走了一届又一届的毕业生，也为我们点亮了人生启航的路灯，照亮我们的人生前程。也要感谢2010级企业管理系的所有兄弟姐妹们，是你们的优秀和与众不同，给了我一个丰富而绚丽的研究生生活。
我的论文到此就要结束了，我的研究生求学路程也接近了尽头，但我探索的精神不会到此终止。天行健，君子以自强不息。我会继续努力拼搏，实现既定的人生理想。
潘桂森 二零一零年五月 于南岭校区
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论文摘要
基于模块化组织理论的我国住宅产业化发展模式研究
住宅产业化是房地产行业发展的一种必然战略选择，我国积极推进住宅产业化战略也已有十一年时间，但受困于没有找到一条适合我国国情的发展模式，产业化进程非常缓慢。本文研究目的就在于希望能够将模块化组织理论引入住宅产业化中，并在该理论指引下找到一条适宜的发展模式，加速我国住宅产业化进程，促进节约型社会的建设。作者在研究过程中，具体运用到了比较分析，归纳总结和实证调研等多种方法，其间，既有理论性的分析总结，也有来自住宅产业化一线的实证资料支持。
住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的组织形式。本课题的研究是在我国的住宅产业化水平还很低，与发达国家产业化差距日益加大的背景下展开的。美国，日本及欧洲等发达国家在二战后，基本都经历了住宅产业化的过程，由低级发展到高级，由集团住宅体系的发展转向全社会、全行业化的通用住宅部品的发展，逐步进入了产业化发展轨道。在这种情况下，国外的发展经验非常具有启发意义。我们应充分认识到住宅产业化是一个循序渐进的发展过程，不能一蹴而就，要逐步创造适宜的发展环境进行推进；在这一进程中，住宅房地产开发企业是实现住宅产业化战略的核心力量，任何产业化发展模式的探讨都应以调动住宅开发企业参与的积极性为重点。
模块化是一种系统的分解与集成思想，并且这一思想在实践中的应用早已有之。而模块化理论却是近几年才逐渐兴起，特别是从20 世纪90 年代中后期以来, 日本学者国领、青木昌彦和安藤晴彦等以汽车业为主要研究对象, 相对独立地发展了模块化理论，系统论述了它对产业结构变革所带来的积极影响。在模块化理论指导下，逐渐出现了一种介于市场和企业集团之间的新型组织结构——模块化组织。这种新型组织模式的优势在于通过信息流与物质流在实体间的交互流动而产生协同效应,最终实现产业内多赢。模块化组织理论已被引入到具体的实践领域，指导产业链和大型集团企业完成模块化改造，提升产业竞
I
争优势。那么模块化组织理论是否也可以被应用于急需实施产业资源整合的住宅产业领域，如果找到了适宜发展模式，我们也就找到了推进产业化进程的突破口。
经过研究发现，模块化及模块化组织理论和住宅产业化理论不是没有“交点”的两条直线。模块化理论已经被广泛应用于住宅产业化的产品层面和技术层面，而涉及模块化组织理论的应用却很少。作者在对我国住宅产业化现有发展模式的分析时发现，我国目前推广效果最好的企业联盟型模式恰恰是一个通过建立准模块化产业集团来推进住宅产业化的发展思路。因而可以认定，模块化组织理论是可以被应用于住宅产业化进程中的管理组织层面。在模块化组织理论指引下所找到的发展模式，正是我们在积极寻找的二者“交点”。结合我国的国情和发达国家的发展经验，分析得出：基于模块化组织理论的模块化住宅产业集团模式是我国大力发展住宅产业化的最佳模式。
但找到发展模式只是解决问题的第一步，还应该全面的分析研究此种模式实施的前提条件和运作管理方式，保证实施的可操作性。模块化住宅产业集团的组建需要具备足够的市场容量，政府层面的支持引导，更为重要的要有一些大型的住宅开发企业积极参与进来。在具体的运作中，模块化住宅产业集团要充分发挥模块化带来的优势，在模块成员企业之间建立起以消费者需求为驱动、将拉动和推动经营相结合、以信息系统为支持的新型合作网络关系。盟主型企业是所有信息的汇总发布中心,起到引领协调作用,而各成员企业则根据要求,充分发挥自身优势能力为完成集团任务做出贡献。这种模式最大的优势就在于能够充分调动起产业链上的优势企业资源，实现优势互补、信息共享，更为快捷高质量的满足市场多样化需求，尽显产业化优势。万科集团是我国第一家以“住宅工业化建造模式”为特征的房地产开发企业，其通过组建战略联盟推进住宅产业化战略的案例正是这一发展模式的最好实证证明。
在模块化组织理论的指引下找到适宜我国的住宅产业化发展模式，是一项既有深刻现实意义又有理论意义的探索。既推动了我国住宅产业化发展进程，又拓展了模块化及模块化组织理论的应用范围和应用深度。当然，单独的一种发展模式并不能适应所有的情况，解决所有的问题，其它的发展模式仍然可以起到很好的补充作用。通过各参与主体的共同努力，我国一定能够成功实现住
II
宅产业化的发展目标。
关键词：
住宅产业化，模块化，模块化组织，模块化住宅产业集团
III
Abstract
The study of the model of China's housing industry based on the
theory of modular organization
Housing industry is an inevitable strategic choice of the real estate industry. China has promoted the housing industry for ten year actively, but the progress is very slow in the absence of the suitable development model. The author hopes to introduce the modular organization theory to the housing industry to find an appropriate development model. Speeding up the process of housing industry is the construction of economical society. On the course of the study, the author employed the comparative analysis, empirical research and other methods.
The background of research is that the gap of the housing industry level between China and industrialized countries is growing large. After World War II, the United States, Japan and Europe had undergone the process of the housing industry from the junior to senior, from the group housing system to the whole society, and gradually developed into the industrial track. In this case, the experience of the developed countries is very instructive. We should be fully aware that the housing industry is a gradual process. The government should gradually create the suitable environment for promoting housing industry. Meanwhile, big real estate enterprises are the core strength to achieve the strategic housing industry. It is important to mobilize the enthusiasm of enterprises to participate in the process of China’s housing industry.
Modular is the process of decomposition and integration of a complex system. The modular theory is gradually rising in recent years, especially from the late 20th century. Since the 90's, Aoki and Ando Haruhiko relatively committed to research modular theory independently and focused on the automobile industry as the main object. Under the guidance of the modular theory, a new organizational structure between a range of markets and enterprise groups appears. This new organizational
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model has the advantage of synergy between members. Modular organization theory has been introduced to the specific practice areas to guide the industry chain and large group companies to complete modular transformation. So, can modular organization theory be applied to transform the housing industry? If founding suitable development model, we will find a breakthrough in promoting the industrialization process.
The author found that they are not without \"intersection\" of two parallel lines between the modular organization theory and housing industry theory. The modular theory has been widely used in China's housing industry at the product level and technical level, but the applications of modular organization are few. On the basic of analysis about current development pattern of China's housing industry, the author also found that the real estate business alliance model is precisely the type of a quasi-modular organization through the establishment of the Group to promote the housing industry. Thus, the modular organization theory can be applied to the housing industry in the management process of organizational level. The development model under the guidance of the theory of modular organization is the \"intersection\" of the two theories for what we are actively looking. Combined with China's national conditions and development experience of developed countries ，we can find that Modular Housing Industry Group model is the best model to speed up China’s housing industrializations ,which is based on the modular organization theory.
However, finding out the development model is just the first step to solve the problem, and a comprehensive analysis should also be implemented to find the operational management. Adequate market capacity, the support of government level and the actively participating of some large enterprises are the important conditions. Only when these conditions are available, the modular housing industry groups can be set up. In specific operations, the modular housing industry groups will drive and promote the business combination of the new cooperative networks. Big real estate companies are the centers of the system information and play the leading roles, while other members of the enterprise are required to exert their strengths and abilities to
VI
contribute to the completion of the task. The biggest advantage of this model is able to capitalize on the advantages of industry chain enterprise resources to more quickly meet diverse needs of the market with industrial advantages. Vanke Group, China's first real estate company of \"industrialization of residential construction mode\" , is the best evidence to prove that Modular housing industry group model is feasible. To find the suitable development model under the guidance of modular organization theory is quite profound. Not only we can speed up the development process of China's housing industry, but also the theory of modular and the modular organization expands its application. Of course, one development model can’t adapt to all situations and solve all the problems. So the development of other models can still play a very good complement. Through the joint efforts of the participating subjects, China must be able to successfully achieve the goals of housing industry.
Keywords:
Housing industry, Modularization, Modular organizations, Modular housing industry group
VII
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