高明区2011年网格点基准地价更新成果
成果汇编及应用指南
佛山市高明区国土城建和水务局 广东中地土地房地产评估咨询有限公司
二Ο一二年八月
目 录
第一节 评估范围及地价内涵 ....................................................................... 1
一、评估范围 .......................................................................................... 1 二、地价内涵 .......................................................................................... 1 第二节 基准地价更新成果 ........................................................................... 3
一、成果体系 .......................................................................................... 3 二、级别基准地价更新成果 .................................................................. 4 三、区片基准地价更新成果 .................................................................. 8 四、网格点基准地价更新成果 .............................................................. 8 第三节 基准地价修正体系 ........................................................................... 9
一、商业用地宗地地价个别因素修正体系 .......................................... 9 二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系 ........................................ 12 三、工业用地宗地地价个别因素修正体系 ........................................ 14 四、特殊用途用地修正 ........................................................................ 15 第四节 基准地价更新成果应用指南 ......................................................... 20
一、基准地价更新成果说明 ................................................................ 20 二、基准地价成果应用 ........................................................................ 22
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第一节 评估范围及地价内涵
一、评估范围
此次高明区基准地价更新维护的工作范围为：覆盖高明区面积约为242平方公里土地（评估范围）。包括荷城街道办、杨和镇、更合镇以及明城镇主要城区及规划建成区。
二、地价内涵
（1）商业用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2011年12月31日，土地使用年限为40年，平均容积率为2.0的首层楼面地价（熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。
（2）住宅用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2011年12月31日，土地使用年限为70年，平均容积率为2.0的平均楼面地价（熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。
（3）工业用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2011年12月31日，土地使用年限为50年，平均容积率为1.0的地面地价（熟地价格，包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。
在估价基准日，地价内涵中界定的“五通一平”、 “五通一平”开发程度是本次高明区地定级估价划定区域范围内各用途土地开发所达到的平均状态，其中的“五通”是指市政设施配套达到的普遍水平；“一平”是指为达到工程建设
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条件等土地使用目的，按城市规划的要求使场地达到完全平整、基本平整和局部平整的状态。按以上价格定义，在网格点基准地价成果应用时，若具体宗地的土地开发程度与价格定义的开发程度有差异，则需进行开发程度修正。
各用途土地基准地价的内涵见下表：
表1-1 高明区各用途土地地价内涵
土地用途 项目 土地开发程度 平均容积率 价格表现形式 商业 五通一平 2.0 首层楼面地价 住宅 五通一平 2.0 平均楼面地价 工业 五通一平 1.0 地面地价 备注：商业的价格表现形式为首层楼面地价，在实际成果应用过程中若需要在首层楼面地价和平均楼面地价间进行换算，采用的商业用地平均容积率为2.0。
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第二节 基准地价更新成果
本次基准地价评估过程中，利用佛山市高明区动态基准地价软件平台生成各用途土地网格点基准地价，然后以各用途土地网格点基准地价为基础经算术平均生成各用途土地区片基准地价，最后以各用途土地区片基准地价以各区片土地面积为权重加权生成各用途土地级别基准地价。
一、价格体系
高明区网格点基准地价更新成果价格体系包括了三个层次：即宏观、中观以及微观三种。各成果分别对应形式有：高明区各用途级别基准地价、区段基准地价以及网格点基准地价三种。其中，网格点基准地价是成果体系中的基础，区段与级别基准地价基于网格点基准地价而生成。
级别基准地价 高明区动态 网格点基准地价 价格体系
网格点基准地价
微观
区段基准地价 中观 宏观
1、级别基准地价
级别基准地价是基准地价的宏观表现形式，主要作用是为政府了解城镇土地资产价值、掌握地价总体水平与变化趋势提供参考，为政府利用土地价格杠杆参与宏观调控、促进经济社会持续、快速、和谐发展提供决策参考。因级别基准地价反映的是设定内涵条件下较大范围内国有建设用地出让土地使用权的平均价格，受级别范围的大小、级别土地均质程度等因素的影响。
2、区段基准地价
区段基准地价为区域内条件一致、地价水平一致、区域连贯的区域平均价格，
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是级别价的进一步细化成果，主要用于反映同一级别内不同区域价格的差异。
3、网格点基准地价
网格点基准地价是基准地价的微观表现形式，和常规基准地价一样，网格点地价的地价水平同样是市场地价的反映，它通过大量市场交易案例，采用常规评估方法评估出市场交易案例在设定条件的地价水平值后，通过计算机的空间插值功能，自动生成一系列的网格点，实现地价更微观的表现形式，能够相对具体客观地反映土地的区位因素条件差异。主要作用是以相应用途的网格点基准地价为基础，根据宗地的个别因素条件差异，经交易方式、期日、年期、用地类型和其它个别因素条件修正后，测算具体宗地的地价。
二、级别基准地价更新成果
1、高明区各用途级别基准地价
表2-1 高明区各用途级别楼面基准地价表
单位：元/m2 土地用途 土地级别 一级 二级 三级 四级 备 注 商业 2305 1564 1020 614 住宅 1396 1052 754 442 工业 442 364 292 - 1.商业级别基准地价为平均容积率2.0的商业首层楼面地价； 2.住宅级别基准地价为平均容积率2.0下的平均楼面地价； 3.工业级别基准地价为平均容积率1.0的地面地价。 在基准地价体系的实际运用过程中，基准地价的应用以楼面地价为主，但为了便于比较分析，通过楼面地价与地面地价的换算关系列出以下地面基准地价。
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表2-2 高明区各用途级别地面基准地价表
土地用途 土地级别 一级 二级 三级 四级 备 注 元/m2 3504 2377 1550 933 商业 万元/亩 233.60 158.47 103.33 62.20 元/m2 2792 2104 1508 884 住宅 万元/亩 186.13 140.27 100.53 58.93 元/m2 442 364 292 - 工业 万元/亩 29.47 24.27 19.47 - 商业、住宅为平均容积率为2.0的地面地价，工业平均容积率为1.0的地面地价。其中商业用地的地价和首层楼面地价的转换系数为1.52:1，住宅用地的地价和平均楼面地价的转换关系为2:1。 2．高明区各用途级别基准地价范围
表2-3 高明区商业用地级别价与范围
土地 级别 一级 首层楼面 级别价格 2305元/m2 级别范围概要描述 二级 三级 四级 荷城街道：沧江路—文昌路—文华路—泰和路沿线所围区域。 荷城街道：规划横一路—西江沿线—河道—西荣路—公正路1564元/m2 —兴洲路—高明大道中—丹霞路—大成路—祥福路—丽江路—规划路—荷富路沿线所围区域。 荷城街道：规划横四路—沿河道—三和路—海华路—祥福路—沿河道—广明高速所围区域（除一、二级外）；富湾中心规划区。 1020元/m2 杨和镇：高明大道沿线（北至三和路）；杨梅中心规划区。 明城镇：明二路—平山一路—规划路—植棠路沿线所围区域。 更合镇：更合大道沿线；工业大道沿线；合水中心规划区。 614元/m2 除上述级别外，基准地价评估范围内的其他区域。
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图2-1 高明区商业用地地价级别图
表2-4 高明区住宅用地级别价与范围
土地 级别 一级 平均楼面 级别价格 1396元/m2 级别范围概要描述 二级 三级 四级 荷城街道：横二路—荷富路—横一路—西江沿线—万成路—明理路—河道—西荣路—祥福路所围区域。 荷城街道：横四路—兴洲路—高明大道中—海华路—横二路1052元/m2 —祥福路—沿河道—广明高速所围区域以东（除一级外）；万成路—明理路以东区域。 荷城街道：西富路—海天大道西侧河道—镇界以东区域（除一、二级外）。 754元/m2 杨和镇：高明大道沿线（北至三和路）；杨梅中心规划区。 明城镇：明二路—平山一路—规划路—植棠路沿线所围区域。更合镇：更合大道沿线；工业大道沿线；合水中心规划区。 442元/m2 除上述级别外，基准地价评估范围内的其他区域。
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图2-2 高明区住宅用地地价级别图
表2-5 高明区工业用地级别范围
土地级别 一级 级别平均地面价格 442元/ m2 级别范围概要描述 二级 三级 荷城街道：海华路—横四路—沿河道—高明河—规划路—兴良路—兴源路—规划路所围区域。 荷城街道：除一级范围外的其他区域； 364元/ m2 明城镇：明二路—平山一路—规划路—植棠路沿线所围区域。 更合镇：更合大道沿线；工业大道沿线；合水中心规划区。 292元/ m2 除上述级别外，基准地价评估范围内的其他区域。
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图2-3 高明区工业用地级别图
三、区片基准地价更新成果
高明区各用途区段基准地价详见：
（1）高明区2011年商业用地地价区段图； （2）高明区2011年居住用地地价区段图； （3）高明区2011年工业用地地价区段图。
四、网格点基准地价更新成果
高明区各用途网格点基准地价详见：
（1）高明区2011年商业用地网格点基准地价图； （2）高明区2011年住宅用地网格点基准地价图； （3）高明区2011年工业用地网格点基准地价图。
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第三节 基准地价修正体系
由于网格点基准地价是满足价格内涵条件下的价格，若待估价宗地条件与价格内涵不一致时，则需进行个别因素修正。因此在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正系数体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。根据高明区网格点基准地价体系，按照《城镇土地估价规程》要求建立商业、住宅和工业用地宗地地价的个别因素修正体系。
一、商业用地宗地地价个别因素修正体系
1、容积率（楼层）修正
（1）纯商业用地评估
A、当商业用地容积率小于1时，宗地单位地价=基准地价〓容积率修正系数〓其他修正。容积率修正系数取值见下表：
表3-1 商业用地容积率修正系数表
0.1 容积率 修正系数 0.8660 0.2 0.9043 0.3 0.9275 0.4 0.9443 0.5 0.9576 0.6 0.9686 0.7 0.9780 0.8 0.9862 0.9 0.9934 B、当商业用地容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价〓容积率修正系数〓其他修正。
表3-2 商业用地容积率修正系数表
容积率 1 1.1 0.9626 2 0.7579 1.2 0.9297 2.5 0.6931 1.3 0.9004 3 0.6444 1.4 0.8741 3.5 0.6059 1.5 0.8503 4 0.5743 1.6 0.8286 4.5 0.5479 1.7 0.8088 5 0.5253 1.8 0.7905 ≥5 0.5057 修正系数 1.0000 容积率 1.9 修正系数 0.7736 注：当宗地容积率在上述容积率之间时,容积率修正系数需根据上表有关数据内插计算得到。内插公式为：当r1＜r＜r2（r1、r2为修正系数表中r的相邻容积率）时，x1、x2为r1、r2对应
x=x1+/ 的容积率修正系数，用以下内插公式计算容积率V的修正系数：（x2-x1）〓（r-r1）（r2-r1）。
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（2）楼层修正（仅适用于整体容积率大于1的建成项目）
表3-3 商业用地楼层修正系数表
楼层 修正系数 首层 1.00 第二层 0.52 第三层 0.40 第四层 0.30 第五层及以上 0.24 注：1、当某层商业用房的基准地价修正后低于所在地段的办公（住宅）用途的基准地价时，取其所在地段办公（住宅）用途的基准地价。
2、已建成项目宜采用楼层修正。
2、临街深度修正
表3-4 商业用地繁华街道修正系数表
深度（米） 修正系数 v≤2 1.75 2＜v≤4 1.50 4＜v≤6 1.35 6＜v≤8 1.15 8＜v≤12 1.00 表3-5 商业用地一般街道深度修正系数表
深度（米） 修正系数 v≤2 1.48 2＜v≤4 1.26 4＜v≤6 1.11 6＜v≤8 1.00 注：设定标准铺面为宽3-5米，深8-12米的临街铺面。
3、宽深比修正系数
表3-6 宽深比修正系数表
宽深比 修正系数 w＜0.1 0.1＜w≤0.3 0.3＜w≤0.7 0.7＜w≤1.0 1.0＜w≤1.2 0.88 0.95 1.00 1.06 1.15 w＞1.2 1.17 4、街角地修正系数
表3-7 街角地修正系数
临街情况 修正系数 一面临街 1.00 两面临街 1.08 三面临街 1.13 四面临街 1.15
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5、其他个别因素修正
表3-8 其他个别因素修正系数
指标标准 优 较优 一般 较劣 形状不规则、形状规则、地形状较规则、地形状基本规则、指标说明 形地质及环境状况好 修正系数 1.10～1.05 形地质及环境状况良好 1.05～1.00 地形地质及环境状况适宜 1.00 地形地质状况及环境状况较差 1.00～0.95 形状极不规则、地形地质及环境状况差 0.95～0.90 劣 6、使用年期修正系数
表3-9 商业用地使用年期修正系数
使用年限 修正系数 使用年限 修正系数 使用年限 修正系数 使用年限 修正系数 1 11 21 31 2 12 22 32 3 13 23 33 4 14 24 34 5 15 25 35 6 16 26 36 7 17 27 37 8 18 28 38 9 19 29 39 10 20 30 40 0.0741 0.1430 0.2071 0.2666 0.3221 0.3736 0.4215 0.4661 0.5075 0.5461 0.5819 0.6153 0.6463 0.6751 0.7019 0.7268 0.7500 0.7716 0.7917 0.8103 0.8276 0.8438 0.8588 0.8727 0.8857 0.8978 0.9090 0.9194 0.9291 0.9381 0.9465 0.9543 0.9616 0.9683 0.9746 0.9805 0.9859 0.9909 0.9956 1.0000 7、土地开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到“五通一平”时，应进行开发程度修正。
表3-10 土地开发程度修正表
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单位：元/ m（土地面积）
土地开发程度 通上水 数据统计范围 15-60 通下水 15-45 开发项目及成本（元/ m） 通电 20-50 通讯 10-50 通路 10-80 2合计 2土地平整 (元/m) 10-35 80-320
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8、商业聚集度修正
对于商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，需要进行商业聚集度修正，商业集聚度修正幅度为〒10%。
二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系
1、容积率（楼层）修正
表3-11 住宅用地容积率修正系数表（平均楼面地价）
容积率 修正系数 ≤1.0别墅或低密度住宅 3.0 ＜1普通低密度住宅 1 1≤r＜7 （2.0/r）1/2.5≥7.0 0.60 注：（1）上表所述的“≤1.0别墅或低密度住宅”指的是别墅、TOWNHOUSE、低密度花园洋房或相当于别墅的成规模的低密度住宅；“≤0.5普通低密度住宅”指的是一般的低密度密度住宅，不成规模而且环境一般的住宅用地。
（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。 （3）待开发项目评估宜采用容积率修正。
（4）容积率小于1时，宗地单位地价=基准地价〓容积率修正系数〓其他修正，住宅用地总价=宗地单位地价〓住宅土地面积。
（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价〓容积率修正系数〓其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价〓住宅建筑面积。
表3-12 住宅用地楼层修正系数表
总楼层数 修正系数 f=1 1.4427 f=2 1.093 f =3 0.930 f=4 0.828 4＜f ＜12 [2.0/（f〓0.8）] 1/2.5 f≥12 0.599 注：（1）总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。
（2）已建成项目且容积率指标不可获得时，可采用楼层修正。
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2、其他个别因素修正
表3-13 其他个别因素修正系数
指标标准 优 形状规则、地形地质及环境状况好、小区配套完善 1.10～1.05 较优 形状较规则、地形地质及环境状况良好、小区配套较完善 1.05～1.00 一般 形状基本规则、地形地质及环境状况适宜、配套一般 1.00 较劣 劣 指标说明 形状不规则、地形状极不规形地质状况及环则、地形地质境状况较差、单及环境状况体设计、配套较差、单体设计、差 配套差 1.00～0.95 0.95～0.90 修正系数 3、使用年限修正
表3-14 住宅用地使用年期修正系数表
使用年限 使用年限 使用年限 使用年限 使用年限 使用年限 使用年限 1 11 21 31 41 51 61 2 12 22 32 42 52 62 3 13 23 33 43 53 63 4 14 24 34 44 54 64 5 15 25 35 45 55 65 6 16 26 36 46 56 66 7 17 27 37 47 57 67 8 18 28 38 48 58 68 9 19 29 39 49 59 69 10 20 30 40 50 60 70 修正系数 0.0627 0.1215 0.1767 0.2285 0.2770 0.3226 0.3653 0.4053 0.4429 0.4782 修正系数 0.5112 0.5422 0.5713 0.5986 0.6242 0.6482 0.6707 0.6919 0.7117 0.7303 修正系数 0.7477 0.7641 0.7794 0.7938 0.8073 0.8199 0.8318 0.8430 0.8534 0.8632 修正系数 0.8724 0.8810 0.8891 0.8967 0.9038 0.9105 0.9167 0.9226 0.9281 0.9333 修正系数 0.9381 0.9427 0.9469 0.9509 0.9547 0.9582 0.9615 0.9646 0.9675 0.9702 修正系数 0.9728 0.9752 0.9774 0.9796 0.9815 0.9834 0.9851 0.9868 0.9883 0.9897 修正系数 0.9911 0.9923 0.9935 0.9946 0.9957 0.9967 0.9976 0.9984 0.9992 1.0000 4、土地开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到“五通一平”时，应进行开发程度修正。
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表3-15 土地开发程度修正表 单位：元/ m2（土地面积）
土地开发程度 通上水 数据统计范围 15-60 通下水 15-45 开发项目及成本（元/ m2） 通电 20-50 通讯 10-50 通路 10-80 合计 2土地平整 (元/m) 10-35 80-320
三、工业用地宗地地价个别因素修正体系
1、容积率修正
考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观实际，此次工业用地不作容积率修正。
2、其他个别因素修正
表3-16 其他个别因素修正系数
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 形状极不规则、面积过小、地形地质状况差，对外交通条件差 0.95～0.90 指标说明 形状基本规形状较规则、面形状不规则、形状规则、面则、面积适中、积较大、地形地面积偏小、地积大、地形地地形地质状况质状况良好，对形地质状况较质状况好，对适宜，对外交外交通条件较差，对外交通外交通条件好 通条件能满足好 条件较差 需要 1.10～1.05 1.05～1.00 1.00 1.00～0.95 修正系数
3、使用年限修正
表3-17 工业用地使用年期修正系数表
使用年限 修正系数 使用年限 修正系数 使用年限 修正系数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0.0583 0.1134 0.1655 0.2147 0.2612 0.3052 0.3468 0.3861 0.4232 0.4583 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 0.4915 0.5228 0.5525 0.5805 0.6070 0.6320 0.6556 0.6780 0.6991 0.7191 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 0.7380 0.7558 0.7727 0.7886 0.8037 0.8179 0.8314 0.8441 0.8561 0.8675
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使用年限 使用年限 31 41 32 42 33 43 34 44 35 45 36 46 37 47 38 48 39 49 40 50 修正系数 0.8782 0.8884 0.8980 0.9071 0.9156 0.9237 0.9314 0.9386 0.9455 0.9519 修正系数 0.9581 0.9638 0.9693 0.9745 0.9793 0.9839 0.9883 0.9924 0.9963 1.0000 4、土地开发程度修正
基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到“五通一平”时，应进行开发程度修正。
表3-18 土地开发程度修正表
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单位：元/ m（土地面积）
土地开发程度 通上水 数据统计范围 15-60 通下水 15-45 开发项目及成本（元/ m2） 通电 20-50 通讯 10-50 通路 10-80 合计 2土地平整 (元/m) 10-35 80-320 四、用地类型修正
在实际评估工作中常常会遇到非常见商、住、工类型的用地，根据各具体用地类型的收益能力差异，参考深圳市、广州市等周边城市的做法，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日），二级类用地中的某些用地类型若直接采用一级类用地类型对应的基准地价进行测算会出现地价过高或过低等问题，因此，我们结合高明区土地利用现状，通过对比周边县市及对高明区二级类用地价格差异的统计分析特制定了《用地类型修正系数表》，以供参考选用。同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时，根据针对性原则确定其中一个，不得重复修正。
针对高明区特殊用途用地基准地价评估时按下表进行相关修正。
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表3-19 特殊用地类型修正系数表
用地 类别 用地类型 适用基准修正 备注 批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。批发零售用地 1.0 包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。 住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用住宿餐饮用地 商业用地 加油站用地 商业 1.2-1.5 0.85 地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。 加油站用地指主要用于加油站及其附属的小型仓库、车间、办公场地等的用地。 其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业其它商服用地 0.7 用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 办公用地指企业、服务业等办公用地，以及经营性办公 一般办公、商务公寓 住宅 1.2 的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。按同级别住宅用地修正系数。 住 宅 普通住宅 住宅 1.0 普通住宅用地指用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、公寓等用地。 公共设施用地指用于城乡基础设施的用地。包括给公共设施用地 公共管理与公共服务风景名胜设施用地 用地 住宅 0.5-0.8 风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅0.5-0.8 游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。 机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。 工业 1.0 排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。不含负责营运上述项目单位营业办公用地。 地价类型 系数 机关团体用地
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用地 类别 用地类型 适用基准修正 地价类型 系数 0.5-0.8 备注 新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 新闻出版用地 科教用地 0.5-0.8 科教用地指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。 文体娱乐用地 0.5-0.8 文体娱乐用地指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。 医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。 工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。 医卫慈善用地 0.5-0.8 工业用地 工矿仓储用地 港口沿岸仓储、油库、气库用地 铁路用地 工业 1.0 1.2-1.5 仓储用地指用于物资储备、中转的场所用地。 铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包 括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。公路用地指用于国道、省道、县道和乡道的用地。0.65 公路用地 0.7 包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及直接为其服务的附属用地。 汽车站及其他 附属用地 交通运输用地 港口码头用地 工业 1.2 汽车站、停车场及其他附属用地 港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞1.0 及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。 管道运输用地 1.0 管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)街巷用地 0.7 及行道树的用地。包括公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地。
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用地 类别 特殊用地 用地类型 适用基准修正 地价类型 系数 0.5 0.85 备注 宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 殡葬用地指陵园、墓地、殡葬场所用地。 宗教用地 住宅 殡葬用地 五、关于地下空间地价的说明
为鼓励利用地下空间，参考佛山市政府2010年下发的《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府„2010‟95号），并结合高明区地下空间的实际利用情况，确定本次高明区基准地价地下空间的修正系数具体如下：
表3-20 地下空间修正系数表
用地 类别 用地类适用基准地价类型 型 住宅 参照标准 住宅用地网格点基准地价 住宅用地网格点基准地价 同用途用地网格点基准地价 同用途用地网格点基准地价 修正 系数 0.30 备注 住宅用地负一层 配套地下停车库 负二层及以下 计价面积为建筑面积 住宅 0.15 计价面积为建筑面积 负一层 参照该土地用途 其他 负二层及以下 参照该土地用途 0.60 计价面积为建筑面积 0.30 计价面积为建筑面积 说明：其他用地类别是指除住宅用地配套地下停车库外的用地。
六、评估范围外宗地价格评估指引
由于此次高明区基准地价更新维护的工作范围为主要城区及规划建成区，对于评估范围外的宗地地价评估，可以参照以下基准地价修正进行评估，并参照高明区网格点基准地价宗地地价修正系数体系进行修正。
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表3-21 评估范围外宗地价地评估基准地价参照表
用途 评估参照的基准地价 基准地价标准（地面地价） 参照的宗地地价修正体系 备注 商业 商业四级级别基准地价 933元/平方米 商业用地宗地地价个别因素修正系数 住宅 住宅四级级别基准地价 884元/平方米 住宅用地宗地地价个别因素修正系数 工业 工业三级级别基准地价 292元/平方米 工业用地宗地地价个别因素修正系数 经修正后的工业地价不得低于高明区工业用地出让最低价标准204元/平方米。
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第四节 基准地价更新成果应用指南
一、基准地价更新成果说明
1、网格点基准地价概念
网格点基准地价，是在城镇基准地价评估的工作范围内，以一定规格的正方形网格作为基本评价单元，参照并运用GIS（地理信息系统Geographic Information System）DEM（Digital Elevation Models）空间数据高程建模的方法，综合传统的土地定级估价技术，在设臵的地价控制点基础上通过三角网插值、地价曲面构建等技术求取的基准地价形式。网格点基准地价评价单元可根据实际需要划定，地价控制点为城市地价动态监测点宗地或标准宗地。
根据高明区城市地价管理的实际需要，经过意见征询，确定网格点基准地价更新的评价单元为地理空间300〓300平方米的正方形网格，以每个网格的中心点地理平面坐标代表该网格（由于网格线太多影响视觉效果，因此在取得网格点基准成果后，在有关图件中只绘出该网格的中心点，图中所显示的网格点价格实际为该方格网左下角的价格）。
2、网格点基准地价与常规基准地价形式的对比
目前，国内城镇基准地价体系的构成主要包括级别价、区段价等基本表现形式，与这些常规的基准地价表现形式相比较，网格点基准地价具有以下方面的特征。
（1）基准地价价格内涵界定
在土地价格内涵上，网格点基准地价与常规基准地价在定义方法上一致，都是在一定土地开发程度、使用年限、使用状态等条件下的国有土地使用权价格。
（2）基准地价评价单元划分
常规基准地价表现形式下的价格评价一般以级别、区段为单元，面积覆盖范
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围较大（以平方公里为计量单位），而网格点基准地价的评价单元很小（以平方米为计量单位），理论上可以按需要任意设定单元规格，单元范围覆盖精度可达到城镇土地登记发证的最小单位被权属界址线所封闭的独立宗地。
（3）土地价格评估方法
在样点地价的测算和分析方法上，网格点基准地价与常规基准地价是一致的，都是严格按照估价规程规范的要求实施评估；对资料、素材的要求和处理方法也一致，价格测算所依据的信息数据库同一。有所区别的是，常规基准地价以通过分布检验和异常剔除后的样本总体地价去评判级别或区段范围内的整体地价水平，其形式为由局部“点值”推算得到的“面值”；而网格点基准地价却是以通过分布检验和异常剔除后的样本个体，按插值逼近的算法求算无样点覆盖评价单元的价格，其形式则为单纯的、覆盖所有单元的“点值”。
（4）价格分布形式
如上述原理，常规基准地价是在不规则、范围较大的级别、区段范围内分布，而网格点基准地价分布规则，其每个网格中心点都赋有地价值。
（5）地价评估与土地定级关系
常规形式的基准地价评估一般都在土地定级和区段划分成果的基础上进行，基准地价的分布受土地质量评价结果的影响和限制很大，区域价格水平往往不能体现真实的市场状况，土地定级、估价成果在应用上的衔接缺陷难以克服；在网格点基准地价的基础上，可以便捷、客观地获取并掌握城镇地价的分布状况，并可以综合考虑土地质量级别的分布规律，实现按价格定级的目标，定级估价成果应用强调的是价格决定因素，解决了传统土地定级估价无法从根本上去除的技术难题。
（6）成果应用
作为区域各类用地的平均价格，常规的级别价、区段价在应用时都需要建立较为抽象的修正系数体系。以这种形式公告的基准地价，地价表现形式不直观，
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公示难度大，且存在人为因素干预隐患，修正过程可调整空间较大等缺点。网格点基准地价的应用，成果形式简单，便于计算机处理，在成果应用阶段只需输入相应的基本数据，通过相应的软件平台就可以自动计算基准地价、宗地标定地价，无需人工干预，操作简单，实用性强。
二、基准地价成果应用
应用基准地价系数修正法评估宗地地价，是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其主要步骤如下：
1、收集网格点基准地价的成果资料
资料主要包括：基准地价图（表）、宗地地价修正系数表和相应的因素说明表。
2、确定待估宗地所处的网格点基准地价
确定待估宗地所在的位臵，查找待估宗地对应的网格点基准地价，选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。
3、调查宗地地价影响因素的指标条件
通过实地现场勘查和测算，获取影响宗地地价的一般因素和个别因素指标，包括容积率水平、使用年期、宗地面积和宗地形状等。具体如下：
（1）商业用地
容积率（所处楼层）、临街宽度、临街深度、街角地状况、周边商业聚集情况、使用年期、宗地面积、宗地形状、地质状况、周边环境以及待估宗地的内外基础设施配套情况。
（2）住宅用地
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容积率（总楼层数）、朝向、使用年期、住宅小区环境、宗地面积、宗地形状、地质状况、周边环境以及待估宗地的内外基础设施配套情况。
（3）工业用地
容积率、交通条件、临路状况、周边工业的集聚程度、使用年期、宗地面积、宗地形状、地质状况、周边环境以及待估宗地的内外基础设施配套情况。
4、确定修正系数
将宗地的个别因素指标条件与宗地地价个别因素修正系数表的条件描述进行比较，确定个别因素修正系数。
5、计算宗地地价
在收集到上述资料后，就可以按照以下公式进行评估实务的应用。 （1）商业用地宗地地价计算公式 <1>、容积率小于1时，公式为：
商业用地单位面积地价=（商业网格点基准地价〓容积率修正〓临街深度修正〓宽深比修正〓街角地修正〓（1+商业集聚度修正）〓其他个别因素修正〓期日修正+开发程度修正）〓土地使用年限修正
商业用地总地价=商业用地单位面积地价〓总土地面积 <2>、容积率大于或等于1时，公式为：
商业用地单位楼面地价=„商业网格点基准地价〓容积率修正〓（1+商业集聚度修正）〓其他个别因素修正〓期日修正+开发程度修正〔容积率‟〓土地使用年限修正
商业用地总地价=商业用地单位楼面地价〓商业总建筑面积
<3>、当容积率指标不可获得或有具体的规划建设指标时，可转换为楼层修正进行测算，公式为：
商业用地某层楼面单价=网格点基准地价〓某楼层对应的楼层修正系数〓临街深度修正〓宽深比修正〓街角地修正〓其它个别因素修正〓（1+商业集聚度修
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正）〓土地使用年限修正
某楼层总价=商业用地某层楼面地价〓商业某层建筑面积 总地价=各楼层地价之和
若需要进行土地开发程度修正，则：
实际总地价=总地价〒单位土地面积上的开发程度修正值〓土地面积 实际单位地价=实际总地价/土地面积 【举例】：
位于高明区某一干道上一宗商业用地，面积200m2，一面临街，总建筑面积为300 m2（三层，每层建筑面积相同），临街宽度为5m，深度为20m，开发程度达“五通一平”，土地使用权使用年期为35年，则其于2011年12月31日地价为：
该宗地容积率大于1，经查询基准地价网格点图，宗地商业用地网格点基准地价为1350元/ m2，住宅网格点地价为1200元/ m2，标准深度为8米。通过宗地个别因素进行修正可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格为：
商业用地首层楼面单价=网格点基准地价〓首楼层对应的楼层修正系数〓深度修正〓宽深比修正〓其它个别因素修正〓街角地修正系数〓商业集聚度修正〓年期修正
=1350〓1〓1〓0.95〓1〓1〓1〓0.9746 =1250元/平方米
商业用地二层楼面单价=网格点基准地价〓首楼层对应的楼层修正系数〓深度修正〓宽深比修正〓其它个别因素修正〓街角地修正系数〓商业集聚度修正〓年期修正
=1350〓0.52〓1〓0.95〓1〓1〓1〓0.9746 =650元/平方米
由于此地住宅用地网格点地价为1200元/m2，大于进行楼层修正后的商业用地网格点地价，故二、三层需按住宅用地网格点地价计算，则：
首楼层总价=商业用地某层楼面地价〓商业某层建筑面积
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=1250〓100 =125000元
二楼层总价=三楼层总价=1200〓100=120000 总地价=各楼层地价之和
=125000+120000〓2 =365000元
由于宗地达到“五通一平”，故不需要进行土地开发程度修正，则： 实际单位地价=实际总地价/土地面积
=365000/200 =1825元/平方米
（2）住宅用地宗地地价计算公式
<1>、建筑物已建成并可以获取容积率指标的地价计算公式 公式一：容积率小于1时，公式为：
居住用地单位面积地价=（网格点基准地价〓期日修正〓容积率修正〓其他个别因素修正+开发程度修正） 〓使用年限修正
总地价=居住用地单位面积地价〓土地面积 公式二：容积率大于或等于1时，公式为：
居住用地单位楼面地价= （网格点基准地价〓容积率修正〓其他个别因素修正〓期日修正+开发程度修正〔容积率）〓使用年限修正
总地价=居住用地单位楼面地价〓总建筑面积
<2>、建筑物已建成但仅能够获取楼层数量指标的地价计算公式（在无法计算容积率的情况下）
住宅用地平均楼面地价=网格点基准地价〓总楼层修正系数〓其它个别因素修正〓使用年限修正
总地价=住宅用地平均楼面地价〓总建筑面积 单位地价=总地价/土地面积
若需要进行土地开发程度修正，则：
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单位地价=住宅用地平均楼面地价〓容积率〒单位土地面积上的开发程度修正值
总地价=单位地价〓土地面积 【举例】：
位于高明区的某宗住宅用地，面积500m2，开发程度为“五通一平”，土地剩余使用年期为58年，容积率为1.8，则其于2011年12月31日地价为：根据基准地价网格点图，宗地网格点基准地价为935元/ m2。通过宗地个别因素修正可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格为：
住宅用地楼面地价=（网格点基准地价〓期日修正〓容积率修正〓其他个别因素修正+开发程度修正）〓使用年限修正
=（935〓1〓1.043〓1+0）〓0.9876=963元/ m2 总地价=963〓500〓1.8=86.67万元 单位地价=866700/500=1733元/ m2 （3）工业用地宗地地价计算公式
工业用地地面单价=网格点基准地价〓其它个别因素修正〓使用年限修正〒开发程度修正值
总地价=工业用地地面单价〓土地面积 【举例】：
位于佛山市高明区沧江工业园的某宗工业用地，面积10000m2，开发程度为“五通一平”，土地使用权剩余使用年期为43年，土地面积为10000 m2，容积率为1.0，则其于2011年12月31日地价为：
根据基准地价网格点图，宗地网格点基准地价为320元/ m2。通过宗地个别因素修正可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格为：
工业用地地价=网格点基准地价〓其它个别因素修正〓使用年限修正〒单位土地面积上的开发程度修正值
=320〓1〓0.9732+0=311元/ m2 总地价=311〓10000=311万元
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