（2010）08-0033-02[文章编号]1009-6043
商业经济
SHANGYEJINGJI
No.8，2010TotalNo.356
西安市房地产价格研究
———基于SVAR模型的利率对房地产价格影响分析
高堃，史
策，边
锋
（西安建筑科技大学理学院，陕西西安710055）
[摘要]基于ADF单位根检验，协整理论，SVAR模型等计量经济学理论，以利率变动对西安市房地产价格传导机制
为研究对象，采用实证分析的方法进行研究，揭示了西安市房地产价格对名义利率和实际利率变动的响应及其各自的影响作名义利率对西安市房地产价格的短期和长期波动都有着正向影响，而实际利率在短期内对房地产价格具用关系。结果表明：
有抑制作用，长期波动有着正向影响，但是波动性不如名义利率。
[关键词]西安市房地产价格；名义利率；实际利率；SVAR模型[中图分类号]F293.30
[文献标识码]
A
OnPropertyPricesinXi'anCityBasedonInfluenceofInterestRateofSVARModelonPropertyPrice
GAOKun,SHICe,BIANFeng
Abstract:BasedontheeconometrictheoriesofADFunitroottestandco-integration,SVARmodel,etc.totakeempiricalanalysisonthetransmissionmechanismofinterestchangeonpropertypricesinXi'anCity,thispaperrevealstheresponseofpropertypricesinXi'anCitytonominalinterestrateandrealinterestrateandtheinfluencewitheachother.Theresearchshowsthatthenominalin－terestratewillaffecttheshort-termandlong-termfluctuationofpropertypricespositively,whiletherealinterestratewillrestrainthepropertypricesinshorttermandpromotethelong-runfluctuation,butthefluctuationisnotclearerthanrealinterestrate.Keywords:propertypricesinXi'anCity,nominalinterestrate,realinterestrate,SVARmodel
一、引言
我国央行主要是采取调整利率的方式来间接影响金融市场。从而利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产进行调控的重要手段。笔者运用国外学者在研究货币政策传导机制领域应用较多的SVAR模型,侧重于研究在政府对房地产进行调控时,利率起到了何种作用,从而探讨利率作为一个货币政策对房地产价格的传导途径是否通畅问题。
设Π的秩为r，则
(1)如果r=0，则y1,i-1,y2,j-1,Lyk,t-1之间不具有协整关系。(2)如果0＜r＜k，则存在r个协整组合，其余k-r个关系仍为I(1)关系。
2.SVAR模型的一般表示
k个变量，p阶结构向量自回归模型SVAR(p)为B0yt=Γ1yt-1+Γ2yt-2+…+Γpyt-p+μt,t=1,2,…,T（1）其中：
二、基础理论
1.Johansen协整检验理论
yt=A1yt-1+L+Apyt-p+BXt+εt，t=1,2,L,T（1）
yt是k维内生变量向量，Xt是d维外生变量向量，p是滞后阶数，样本个数为T。k×k维矩阵A1,L,An和k×k维矩阵B是要被估计的系数矩阵。εt是k维扰动向量。假设（1）中y1t,y2t,L,yit均为非平稳序列I(1)，将其差分变换之后可以得到
Vyt=Πyt-1+ΣΓiVyt-i+BXt+εt，其中Π=ΣAi-I,Γi=-ΣAj
i=1
i=1
j=i+1
p-1
p
p
）假设：1.y1t,y2t,Lykt都是平稳的；2.μ1t,μ2t,在模型中（1Lμkt都是白噪声干扰项；3.μ1t,μ2t,Lμkt是不相关的。
三、变量的选择与检验
由于可获得的数据统计年限较短，综合相关文献考虑数据的可取性，本文涉及的变量和数据主要包括利率变动与房地产价格两个方面，所选的样本为2004年第一季度到2008年第4季度的季度时间序列数据，数据来源为中国人民银行网站和西安统计年鉴。
[收稿日期]2010-06-17
（1986-），山西忻州人，西安建筑科技大学理学院硕士研究生。研究方向：计量经济与金融数学。[作者简介]高堃
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商业经济第2010年第8期SHANGYEJINGJINo.8，2010
本文对利率主要考察的是一年期名义存款利率与实际存款利率。一年期实际存款利率由一年期名义存款利率减去通货膨胀率得到，本文以居民消费价格指数的百分比变动表示通货膨胀率，商品房价格是以商品房销售额除以商品房销售面积得到。
首先用X-11季节调整消除季节对变量的影响，然后为避免数据的剧烈波动，消除时间序列的异方差，分别对X1,X2,X3取自然对数，用LNX1SA,LNX2SA,LNX3SA表示。
1.单位根检验
结果对各变量进行单位根检验，保证变量的平稳性。如下表：
表1
变量LNX1SAD(LNX1SA)LNX2SAD(LNX2SA)LNX3SAD(LNX3SA)
ADF值-1.181627-3.959193-1.243494-9.014401-1.279829-7.488038
检验类型(C,T,1)(C,0,0)(C,T,1)(C,0,0)(C,T,1)(C,0,0)
1%临界值-3.831511-2.699769-3.85786-2.699769-3.857386-2.699769
5%临界值-3.029970-1.961409-3.040391-1.961409-3.040391-1.961409
10%临界值-2.655194-1.606610-2.660551-1.606610-2.660551-1.606610
是否平稳
不是不是不是
4.SVAR脉冲函数图像
表中D表示一阶差分，检验形式（C,T,K）中，C,T,K分别表示单位根检验方程包括常数项、时间趋势和滞后阶数,0表示方程不包括常数项和时间趋势项。
2.协整检验
利用Johansen检验判断它们之间是否存在协整关系，由单位根检验结果可知三个时间变量都不含有趋势项和常数项，所以选择不含常数项和趋势项的johansen协整检验，结果如下：
表2
零假设：协整向量的数目
0*至多1个至多2个
特征根0.7695090.2961550.086478
迹统计量30.546977.0663041.447156
Max-统计量23.480665.6191471.447156
迹统计量
Max-统计量
5%显著水平P值**5%显著水平P值**24.2759612.320904.129906
0.00710.31850.2682
17.7973011.224804.129906
0.00630.39500.2682
四、结论
本文运用计量经济学中研究经济系统动态性影响的基于SVAR的脉冲响应函数分析方法，对西安市的利率与房地产价格之间的相互影响，根据名义利率和实际利率对房地产价格的脉冲响应来看，结果表明房地产价格在名义利率的冲击下，开始作用并不是太明显，但在第2季度后，迅速作用于房地产价格，产生正向影响，持续时间也较长；而在实际利率的冲击下，房地产价格短期内波动有一定的不确定性，先负，并在第2季度达到第小值，从第4季度开始才对房地产价格有了正向影响。
利率对房地产价格影响的实证结果分析表明：利率作为调控市场经济的重要经济杠杆，对房地产业的影响还是比较大的。从2004年银行的数次调息，使得房地产开发企业资金成本上升部分转嫁到房地产价格上，在一定程度上拉升了房地产价格。名义利率变动与房地产价格波动的相关性比实际利率要强，名义利率的小幅上调并不能抑制房价上涨，所以应该进一步对名义利率进行更合理的调控，从而提高利率政策效用。
实证结果显示,名义利率和实际利率对短期和长期的房地产价格波动有一定影响。因此,为保持宏观经济的稳定,避免经济过冷过热,应当对房产价格实施一定的调控。从目前而言,控制过高的房价除了构建和谐社会的需要之外,也是避免经济过热的需要。
[参
考
文
献]
[1]李晓芳,高铁梅,梁云芳.税收和政府支出政策对产出动态冲击效应的计量分析[J].财贸经济,2005（2）
[2]余元全,周孝华,杨秀苔.资产价格对中国投资的影响：2007(7)基于SVAR模型的检验[J].经济问题，
[3]孙宁,李廉水.基于SVAR模型的气温变化对南京市工业经济的影响研究[J].气象，2009(10)
[4]邓晓益,王庆云,罗崇华.利率变动对股市的影响[J].金融经济，2008(3)
[责任编辑：王凤娟]
以检验水平0.05判断，因为迹统计量检验有30.5>24.3,7.07<12.3,1.45<4.13；最大特征值统计量检验有23.5>17.8,5.62<11.2,1.45<4.13所以LNX1SA,LNX2SA,LNX3SA序列存在协整关系。
3.SVAR模型稳定性检验
如果被估计的模型中所有根模的倒数小于1，即位于单位圆内，则表示模型是稳定的。检验结果如下图，所有单位根的模都在单位园内，说明模型是稳定的。
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