基于营改增对房地产企业未来影响及对策分析与研究

基于营改增对房地产企业未来影响及对策分析与研究

贺　艳　　尤尼泰（常州）税务师事务所有限公司

摘　要：随着“营改增”政策的全面覆盖，对房地产企业造成了较大的影响。首先，本文分析了基于营改增对房地产企业未来的影响。其次，研究了房地产企业应对营改增影响的对策。最后，就全文做出总结。

关键词：营改增　房地产企业　影响　对策随着“营改增”政策的不断深化，逐渐全面覆盖到房地产业、金融业以及其他行业中。在“营改增”政策下，房地产企业又由原先缴纳营业税转变为缴纳增值税，这一政策的落实，对房地产企业未来有很大的影响。分析基于营改增对房地产企业未来的影响，探讨房地产企业应对营改增影响的对策，为房地产企业今后的发展献计献策。

一、基于营改增对房地产企业未来的影响1.对开发成本的影响。

1.1建施企业在进行建筑施工过程中，会购买很多建筑施工材料，一部分建筑施工材料如水泥、石砖、钢筋等都是向具有一定资历的供应商购买，这些有资历的供应商可提供增值税专用发票。但由于一部分材料需要在无法开具增值税专用发票的商家购买，使一部分进项税无法进行抵扣，从而增加建施企业税负。

1.2建施企业的工程造价成本中，工人劳务成本占据较大的比重。但由于工人劳务成本的增值税不产生进项税额，从而提高了建施企业的税负。

2.对企业税负的影响。通过分析增值税和营业税的区别，就可以了解“营改增”政策对房地产企业税负的影响。营业税是以企业全部营业额作为计税依据，而增值税是以增值额作为计税依据。营业税征税是按照一定税率来进行计算企业应缴纳税额，以产品在市场中各个流转环节进行征税，这一征税模式存在重复征税的问题。而增值税可以通过增值税专用发票来抵扣过去环节中缴纳过的税款，从而解决重复征税的问题。虽然“营改增”政策下，虽然房地产企业开发成本增加，但若是房地产企业获得全额的增值税专用发票，从而完全抵扣掉进项税，那么房地产企业的税负会比过去要低。

3.对房地产企业财务管理的影响。

3.1对资产负债表的影响。一部分房地产企业的固定资产是其资产结构中重要的组成部分，如若固定资产发生变化，那将影响房地产企业整个资产结构，这种资产结构的变化最终会体现在房地产企业资产负债表的数据中。而对资产负债表的具体影响如下：(1)由于“营改增”政策下，在固定资产的购进中，通过增值税专用发票来抵扣进项税，解决了过去形势中重复收税的问题。所以固定资产入账数额明显比过去要少一些，并且固定资产的累计折旧也相应降低。(2)由于固定资产的入账数额明显降低，再加上房地产企业没有及时调整负债，导致房地产企业负债率上升。总之，负债率上升可能触发一定的财务风险，对房地产企业资产结构带来一定的不良影响。

3.2降低房地产企业的实际利润。首先，“营改增”政策下，房地产企业在进行收入计算时，会根据缴纳增值税的相关规定把收入中含有的增值税额给去除。而这一变化使收入额比过去相对要低一些。其次，根据上文所述，“营改增”政策的实施增加房地长企业开发成本，其原因是由于很多开发成本都没有获得增值税专用发票，导致一部分增值税无法抵消。这部分无法抵消的增值税最终会转化为开发成本之中。最后，由于房地产企业收入数额减少而开发成本增大，导致房地长企业经营利润降低。“营改增”政策的实施降低房地产企业的实际经营利润这一问题对企业未来发展有很大的不利，房地产企业应该积极采取相应措施，从而避免利润减少。

3.3影响房地产企业现金流量。房地产企业资产结构，现金流量对企业的日常运营有着至关重要的影响。就财务管理而言，有充足的现金才能支撑起现在和未来的经济活动，而现金短缺不仅使企业的经济活动处处受制，还可能触发财务风险。“营改增”政策实施以后，对房地长企业现金流量有着很大的影响，具体表现在以下几点：房地产企业在经营项目时，对于下游企业的项目款一般都不是及时付款的，而下游企业必须要等到借款完成后才开出增值税专用发票。房地产企业如果没有增值税专用发票的话就无法抵消部分增值税，而这部门增值税就需要房地产企业用自己的现金填补，导致企业现金减少。由于上述观点中“营改增”政策对企业现金流量的影响，再加上当前形势下房地产企业面临的市场竞争不断加大。这种背景下，企业可能会通过投融资活动来促进企业的发展，提高企业的竞争力。但由于投

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融资活动会加大企业的现金流量，并且投资活动伴随着一定风险、融资带来部分利息成本，从而不断加大企业财务压力。

二、房地产企业应对营改增影响的对策

1.及时获取增值税专用发票。房地产企业想要应对好营改增带来的影响，就必须及时获取增值税专用发票。增值税专用发票如果不及时获取的话就会导致部分增值税无法抵扣，从而造成房地产企业财务压力。具体可参考以下几点对策：房地产企业在购买建设材料时要考虑供应商的资质，不仅要关注材料本身的质量和价格等方面的因素，还要能开增值税专用发票，从而能及时获取增值税专用发票，进而抵消部分增值税，减少企业资金压力。加强增值税专用发票的管理，如制定好增值税专用发票核查制度，保证增值税专用发票正规，避免因收取不正规发票导致无法抵消部分增值税。

2.优化经营模式。优化经营模式也是应对“营改增”影响的有利对策。在过去形势下，由于经营模式不当导致房地产企业资金短缺，触发相应的财务风险。优化经营模式可从以下几点出发：企业可适当缩短项目运作周期，从而使项目资金解放出来，减轻企业资金压力。通过开发优质产品，提高服务质量，走环保建筑开发路线，从而提高企业核心竞争力，在市场竞争日益激烈的今天获得主导权。加强和其他企业之间的合作，通过两个企业或多个企业之间的合作来降低财务风险，减少现金流量的支出，实现现代化经营模式中的合作共赢。

3.完善税务筹划工作。加强项目管理，核算好进项税抵扣总增值税比例，找出项目中造成部门税收无法抵扣的原因，从而实施合理的改善方法，提高增值税抵扣数额。如，项目中无法抵扣税收的环节利用向外承包的方式来改善，从而避免缴纳这部门的增值税。做好供应商管理，在必须要和不能开具增值税专用发票的小型供应商合作时，就可以要求其适当的减少货物价格，从而降低房地长企业的成本。

4.争取递延纳税。递延纳税指的是企业通过相关法律规定来延缓纳税期限，在这一延缓期限内不需要支付任何利息。房地产企业可以尽量争取到递延纳税，然后通过合理利用资金来创造更多的价值，从而提升企业受益。并且，这部分资金作用于房地产企业运营中，可有效缓解企业财务压力，促进企业发展。

5.强化纳税意识。房地产企业在项目开发阶段，购买材料时不应该追逐眼前利益，如供应商为了避免开增值税专用发票采用的优惠行为。购买材料时一定要确保获取增值税专用发票。加强房地产企业财务部门对发票的管理，认真核对每一张发票是否真实，核算好发票的总数额。加强房地产企业管理层的纳税意识，遵循相关法律法规，做到合法纳税。熟读有关法律法规，利用规定的税收优惠政策进行减税，从而降低企业税收负担。

三、结语

“营改增”政策下，由于多种原因，导致房地产企业开发成本加大，还影响到企业税负和财务管理，阻碍着房地产企业的发展。面对这样的影响房地产企业要不断优化经营模式，加强纳税意识，完善税务筹划和管理，及时获取增值税专用发票，从而减轻税务负担。要善于挖掘政策背后的契机，获取更多的优惠，从而提高房地产企业经营收益，促进企业发展。

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