一、 项目筹备期
（一） 项目部组织架构的设立
1、 设立房地产开发公司项目部的组织架构
（1） 必设立部门：综合管理部、财务部、营销部、工程部、
（二） 筹备期新项目人员配置（15人，不含销售部）
1、 总经理：1名
（1） 副总经理：1名
（2） 办公室主管：1名
2、 综合管理部
（1） 工程师：2名
（2） 资料档案管理员：2名（一人专案负责银行按揭业务）
（3） 工程预算员：1名
3、 财务部
（1） 出纳：1名
（2） 会计：1名
4、 工程部
（1） 工程监理：4名
（1） 车辆技师：1名
备注：其他在筹备期需要岗位，公司另行招聘，如有储备人才将予以支持。
（三） 项目可行性概述
1. 周边地缘优势：地段不可复制本案位于老城区中心,地理位置优越,交通通达.基础设施配套完善,项目北侧紧邻解放西街,是贯穿奇台县东西中心区主干线.西侧为东风南路,此路为奇台县城市规划主干道,项目东侧为古城南街,为奇台县南北主干道,项目南侧为东风南路,为市政主要扩建道路.项目周边百米以内分布有农六师奇台医院,博爱医院,奇台中医院,奇台县二中,奇台县一中,奇台县回民小学, ,育才幼儿园, ,古城公园,千米以内分布有家佳乐超市 鑫鑫购物广场北京师大奇台实验中学,兴奇职业技能学校.小太阳幼儿园分院,奇台县人民医院, 奇台县妇幼保健医院奇台县人民政府, ,,中国工商银行,农村信用社,中国建设银行,邮政储蓄银行,中国邮政等,生活配套一应俱全，随着奇台县的城镇化建设及奇台县政府加快旧城改造的速度,此地段优势凸显,将会成为人们争相购买与投资的黄金稀缺地盘.
2. 政策强力的后盾，本项目为旧城改造项目，土地出让金按奇台基准地价100%缴纳，75%返还，配套设施费减免，墙改基金等一系列优惠政策，预计每亩土地出让金不会超过15万。
3. 拆迁难度低，本项目拆迁范围内基本为土木结构宅基地，且土地已批复为国有土地，不存在拆迁阻碍，拆迁比例最高为1:1，沿街拆迁成本最高的门面房，拆迁户由政府承担。
4. 周边人口购房需求：奇台县为北疆第一大县,面积为1.93万平方公里,辖六镇九乡，驻有农六师奇台中心团场和北塔山牧场,县域内总人口约30万,毗邻两县东为木垒县,西为吉木萨尔县,此二县在奇台县购置物业的数量呈逐年上升态势.迫使奇台县物业开发量逐年攀升,.项目周边三年内开发的住宅物业已基本售罄,现我项目周边有旧城改造拆迁户约960户,.人数约3500人,项目周边无大型住宅商业项目开发,刚性需求明显,随着城镇化建设步伐的加快,促使周边乡,团,镇人口加快进城购房计划,凸显我项目的开发建设的必要性。
5. 主打户型:（按下列描述提取三个主打户型）本项目户型为六种,其中88㎡(两房两厅)满足改善性住房需求,90㎡-110㎡(三室两厅)满足刚需人群需要，110㎡-130㎡（三室两厅双卫）满足高品质生活人群需求。
6. 小区定位:小区定位于中高端综合住宅社区,以中国明末清初建筑风格呈现于世,立足于老城区中心,打造出新标杆,新理想,新梦想的智能化高端物业.在短期内将打破老城区无大型综合高端物业的格局.提高周边居民的物质生活水平.改变居民投资,居住理念势必成为引领奇台县开发大型社区的典范.
7. 销售定价:随着国民消费水平的不断提高,人民迫切需要精神与物质上的改变,奇台县的房价截止2014年12月住宅均价达到3850元/㎡，商业均价达到6500元/㎡，此项目
定价建议以低开高走形式销售，住宅价格建议为3500元-4200元之间，商业价格建议为5500元-8000元左右，开盘伊始根据最新的市场调查作出相应的价格浮动以做到利润最大化。
8. 市场经济分析：从市场供求来看，2010年-2013年国家关于抑制部分城市房价过快上涨的政策的延续使得库存量加大，融资贷款方式单一，使得部分地区的开发商减量开发，力求稳妥，但从2014年年初起，新一届政府对商品房开发由政府主导变为市场主导，放宽银根政策，限购政策取消，异地购房默认促使房地产行业的开发逐步走上良性开发的正轨。住宅的刚性需求不断加大，投资热潮不减，商业投资呈现一派繁荣景象。各地的开发住宅物业量不断加大，从开发产品来看，90㎡以下占总开发量的15%，90㎡-110㎡改善性小三房为市场主流产品，占总开发量的70%。120㎡-140㎡占总开发量的15%。多层物业市场接受度较高，小高层，高层，现在为引导性消费，逐步得到消费市场的认可。商业物业根据总开发量的户数进行配额开发，满足整体物业的需求与投资环境的改善。从建筑风格上来讲，老城区多以中式古典与现代建筑风格为主。在开发的过程当中不断引入新的开发理念，建筑外观，节能环保，高智能化为主。从客户购买来看，客户主要来自周边的刚性需求，企事业单位职工，私营企业和周边的乡，团，镇以及邻近县市，他们季节性需求较强，主要消费习惯为扎堆抱团，喜欢有品质，小区有规模，管理完善，立面感强，景观及社区文化氛围浓厚对项目周边的生活配套非常关心，从城市发展来看，奇台作为乌昌支点城市，相对周边其他县城发展较为迅速，依托农业，矿业，旅游业在短短几年内吸引着一大批有实力的大型企业进驻，极大带动了城市人口就业及经济增长的两极。2015年奇台正式挂牌古城市。
9. 前景：根据对奇台县房地产区域市场包括整体市场细化分析，本项目的地段，基础配套设施，环境等等一切能让本项目快速消化的条件无可厚非，其市场竞争与其他区域竞争比较平缓，库存压力不大，去化时间较短，刚性需求明显，此项目短平快达到预期目标
为开发运作的重点，项目的绝版地段，超大的生态绿化环境，完善的基础配套设施，便捷的交通及独一无二的产品设计。预计一年内可收回投资成本，第二年项目全面结束，快为最终的开发运作目标。
（四） 项目开发总面积、项目施工周期。
1、 项目住宅开发面积：新建小高层9栋建筑面积约7.2万平方。
2、 项目商业开发面积：1.8万平方。
3、 项目开发施工周期：18个月（除去施工冬歇期）
（五） 项目总投资额度及各项费用
1、 项目总投资：约为1.6亿元。
2、 土地成本费用：约为 元
3、 土建施工费用：约为 元
4、 销售广告费用：约为 元
5、 人员工资费用：约为 元
6、 车辆宿舍费用：约为 元
7、 监理部门费用：约为 元
8、 证件办理接待：约为 元
9、 其他各项分包工程费用已交工决算为准
（六）以上各费用说明
1、土地成本主要有土地出让金每亩 元、拆迁每平方 元、过度费每户 元、回签每户 元等几个方面组成
2、土建施工费用主要以项目施工进度，材料的选取，国标的取费内容而定，其中园林绿化，物业配套，消防门窗，供暖排水，电力电梯等均可分包外招，也可自行订货。
3、销售费用以项目总成交额的2%发放，包括员工工资，员工销售提成，日常耗材。
4、广告策划费用占项目总成交额的0.5%--1%之间，根据项目销售情况适当加减。前期开工阶段投入较大，项目周边一圈安全围挡，以安全生产，民族团结，共创未来，企业宣传等正能量为主，待拆迁完毕进入开发阶段陆续更换一批围挡以企业形象，社区未来，小区配套，经典户型，提高公司知名度为主，进入预售阶段进行项目全方位立体包装，售楼中心，外立面，围挡，现场楼体，DM宣传单，报纸，广播电视，LED大屏，售房车，路边大T广告位，各个乡镇，公交车站等等广告彩页进行不定期的更换。
5、新现场售楼中心约400---600平方，以钢结构为主，，内部进行装修满足售楼需要，配备沙发，桌椅，电脑，复印机，饮水机，电话2部。
6、人员工资在公司以任职的按现行的发放标准执行，新招聘上岗员工按职务，业绩考核，进行发放。
7、监理费用按照市场标准每平方 元进行结算。
8、办理各项证件及接待费用有总经办进行相应控制。
（七)项目岗位职责
（1） 总经理：负责全盘工作、协调各单位、政府协调沟通、项目资金监管发放、根据现场总工、监理、副总汇报的情况进行评定，对项目资金进行有效管控，发放，确保工程进度，形象，质量不受影响，按照施工进度决算保证资金使用率。做好整体布局，提高工程项目品质，加快销售回款速度，做好跨年度准备，预算，施工进度，人员安排，合理安排资金使用情况。
（2） 现场副总;
（3） 1、直接对公司总经理负责；（常住现场）
（4） 2、对开发项目的设计、工程、预算负直接领导责任，管理各部门的日常工作；
（5） 3、全面参与项目的可行性研究及立项工作；
（6） 4、负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案；
（7） 5、负责项目勘察、设计委托及管理工作。
（8） 6、审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关；
（9） 7、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作；
（10） 8、组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作；
（11） 9、各参建单位工作任务、计划审定，审核工程款、材料款；
（12） 10、工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控；
（13） 11、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调；
（14） 12、全面把握工程验收并组织与物业交接工作；
（15） 13、公司工程管理规范化工作、工程管理得失的总结及经验推广； （16） 14、负责组织编制、完善各项管理制度，加强公司员工队伍建设工作；
（17） 15、参与选聘、任用主管部门各岗位人选；参与考核下属各部门及岗位的工作绩效；审核员工的奖、惩标准及方案：对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作关系，对外做好相关外联工作；
（18） 16、参与楼盘全程的整体营销推广策略，从市调、企划、销售、招商等全部过程的管理、督导、推动等项工作。
（19） 营销部（公司外聘，售楼部建成时人员陆续到位）
1、销售总经理：1名
2、策划主管;：1名
3、客服部经理：1名
4、置业顾问：12名
5、签约专员：根据销售量预测设定（由项目招聘）
6、根据销售量预测设定（由项目招聘）
（4）销售部：↘项目销售期
1、完成项目各阶段的销售统计报表及行政报表统计并上报
2、销售软件数据的的登记、检查与核对
3、物资的申领、保管、维修和保养，并做好物资台帐
4、项目组日常后勤事务的管理
5、网上房地产备案系统流程的熟悉
6、考勤的监督
7、认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力
8、配合销售经理对商铺销售合同的审查与管理
9、日常各种计划、报告、会议纪要等重要文件的归档
10、配合行政、管理部在项目组开展工作
11、与财务核对销售数据，制作每月的结佣统计表
↘项目结案期
1、案场物资的盘点与核对
2、人员调离物资交接的审核与监督
3、业务资料的归档与交接
4、客户所欠余款的清欠
↘案前准备期
1、项目周边的市场和项目进行调研，充分了解周边的详细情况
2、熟记销讲和答客问的内容，积极演练，充分了解和熟悉本项目的产品
3、认真登记来电、来访登记表
4、在销售经理的带领下完成开盘演练
5、遵守各项管理制度
6、完成销售前期的其它准备工作
（7）监理部门：监督落实公司各项规章制度的执行情况，督促施工队遵守《施工现场管理规范
要求》，并及时将规章制度落实情况向工程部经理反映；
1、负责协调客户、设计师、工长之间的关系，及时处理与解答施工中出现的各种问题；
2、监督施工进度，检查项目进展情况，保证工程按期竣工；
3、施工队进场前，协调、联系并参与客户、设计师与工长施工技术交底，安排施
工队进场，并填写现场交底记录；
4、装修材料进场时负责联系客户到现场对材料进行验收；
5、在工程施工过程中，对客户提出的实际变更及增减工程项目，工程监理应及时与设计师、工长、客户联系，共同办理工程的变更，并由客户签字确认；
6、如遇特殊情况，工程项目须延长工期，应主动通知客户并细心解释，经双方协商后，共同办理工期延长手续；
7、工程工期过半（木工收口），主动联系客户、工长及设计师进行工程验收，并按合同规定进行中期款结算，同时，也要对增减项款进行结算；
8、整体工程竣工后，监理应积极联系客户、工长对工程进行验收；验收合格后，请客户填写《工程验收单》，办理《工程保修单》，并请客户填写《客户评价及反馈》。
（8）财务/施工财务：根据项目财务帐目划分设定会计人数；根据销售量情况设定收银人员。
（9）售楼部和工地：保安、保洁人员的招聘（根据形象岗、巡逻岗的设置和作息时间定编）
（八）开发流程管理
1、 概念阶段
1． 根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。
2． 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。
3． 通过公司决策层批准进入下一阶段。
本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。
2、 规划阶段
1． 确定项目总负责人（重点项目）。
2． 确定项目经理。
3． 确定项目组主要成员。
4． 确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）
5． 提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。
6． 通过公司决策层批准进入下一阶段。
本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成 一致，然后对项目的有效性进行论证。
3、 实施阶段
1． 建立项目组织。
2． 取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。
3． 制订项目计划（专业性、可行性）。
4． 通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。
5． 通过规划、消防、人防、水、电、气、等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。
6． 合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。
7． 项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。
8． 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。
本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量---成本---进度、项目的销售等。
4、结束阶段
1．项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。
2．物业公司对项目进行接管验收。
3．配合物业公司交房。
4．项目清算。
5．资产清理。
6．文档总结。
7．对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。
8．解散项目组。
9．对项目组成员的考核延长2～5年。
本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。
（九） 开发项目前期总结：综合以上人员、单位，对本项目及时进行市场调研，市场评估，策略调整，对销售价格，销售速度，广告投入进行有效调控，确保项目利润最大化，加大项目收益率，提高公司品牌形象，加强公司核心竞争力优势。向新项目传承企业文化，培训企业文化。
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