蓝 亭 阁 项 目可行性研究报告

蓝 亭 阁 项 目

可 行 性 研 究 报 告

蓝亭阁项目可行性研究报告

目 录

一、项目概况 ................................................................................................................................... 2

1、项目位置 ............................................................................................................................. 2 2、项目背景及发展概况 ......................................................................................................... 3 二、投资环境研究 ........................................................................................................................... 3

1、城市及投资介绍 ................................................................................................................. 3 2、房地产市场状况 ................................................................................................................. 4 3、郑州市房地产市场行情调查： ......................................................................................... 6 三、市场研究 ................................................................................................................................... 7

1、土地市场分析 ..................................................................................................................... 7 2、商品房市场分析 ................................................................................................................. 9 3、住宅市场分析 ................................................................................................................... 10 四、蓝亭阁项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 ............................................................. 12

1、中原新城 ........................................................................................................................... 12 2、国贸公馆 ........................................................................................................................... 13 3、中原名邸 ........................................................................................................................... 13 五、项目开发进度安排 ................................................................................................................. 14 六、项目投资估算及资金筹措 ..................................................................................................... 15

1、成本费用表 ....................................................................................................................... 15 2、销售收入表 ....................................................................................................................... 15 3、销售收入回款表 ............................................................................................................... 16 4、用款计划表 ....................................................................................................................... 17 5、现金流量表 ....................................................................................................................... 19 七、静态投资回收期 ..................................................................................................................... 20 八、结论......................................................................................................................................... 20

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一、项目概况

1、项目位置

蓝亭阁项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧（如下图所示）。

蓝亭阁项目占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积总体容积率为5.9。其中商业77876平方米，销售均价初步定为地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，销售面积约52926平方米。公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16建安费用 高层（1450元/商业（1800元/财务费用 300元/㎡综合税率 10% 前期费用

60元/㎡ 住宅（54057.32建筑面积

商业（77876㎡）可售商业面积（52926

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平方米，10000元/平方米，地上5层可其他数据见下表：

㎡）

131933.32层。

㎡）㎡） ㎡） 蓝亭阁项目可行性研究报告

2、项目背景及发展概况

郑州市定位于商贸城市，按“建设郑州商贸城市总体方案”，其总体发展目标是：从“九五”开始，到2010年或更长一点时间，把郑州建设社会主义现代化的商贸城市。为实现郑州商贸城发展总体目标，必须突出城市个性，显示商贸特色，确定商贸的龙头地位。这就对郑州市房地产业的用地比例、规模、位置，所建房屋的用途、市场定位都有着新的要求。

近几年来，外地客商的不断涌入，中小型公司的不断崛起，都要求有高档的办公和生活场所，顺应这一市场潮流，在对郑州市房地产市场现状及拟建蓝亭阁项目周边区域进行深入细致的调研的基础上，同时不仅符合建设郑州商贸城的总体布局要求，也满足该区域发展的实际要求。给外来客商及中小型公司提供具有现代化办公风貌的场所，进一步加快郑州市的经济发展。

二、投资环境研究

1、城市及投资介绍

郑州市总人口752.1万人，市区人口333.1万人。全市总面积7446.2平方公里。市区面积 1010 . 3 平方公里，建成区面积303平方公里。

行政区划分 中原区 二七区 管城回族区 金水区 上街区 惠济区 新郑市 登封市 面积（平方公里） 195 159 204 242 17 206 873 1220 人口（万人） 57 50 32 78 15 15 63 63 3

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新密市 巩义市 荥阳市 中牟县 1001 1041 955 1393 82 79 65 69

2010年，郑州全市房地产开发累计完成投资775.2亿元，同比增长50.9%，其中，住宅投资完成555.7亿元，同比增长41.0%。商品房新开工面积1811.8万平方米，同比增长25.5%;商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%。

2010年，郑州市房地产开发企业资金到位1161.7亿元，同比增长30.7%。在资金来源中，国内贷款116.4亿元，同比增长10.1%，企业自筹资金为383.5亿元，同比增长62.2%，定金及预收款为236.7亿元，同比增长13.5%。

2、房地产市场状况 （1）.商品房供应情况

2010年，郑州市区商品房批准预售面积1043.56万平方米，同比增长40.69%，其中商品住房投放面积836.56万平方米，同比增长29.98%。商品住房中多层住宅投放面积86.22万平方米，同比增长233.2%，高层住宅投放面积为671.6万平方米，同比增长25.57%。 （2）.商品房销售情况

2010年，郑州市区商品房合同备案套数113735套，面积1151.06万平方米，同比下降7.17%和0.87%，其中，商品住房销售套数101957套，销售面积为969.91万平方米，同比下降9.02%和2.87%。商品房销售备案金额为706.54亿元，同比增长23.91%，其中，商品住房销售备案金额为536.92亿元，同比增长17.4%。商品住房中多层住宅销售面积77.74万平方米，同比下降18.04%，高层住宅销售面积812.23万平方米，同比下降2.33%。 （3）.商品房价格情况

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2010年，郑州市区商品房销售均价为每平方米6138元，同比上涨25.01%;其中商品住房销售均价为每平方米5536元，同比上涨20.87%。住宅成交价格在每平方米5000-6000元和每平方米6000-7000元的成交套数分别占住宅总销售套数的25.63%和22.18%，是郑州市区商品住房主力成交价格。商品住房中多层住宅销售均价为5927元平方米，同比上涨21.13%，高层住宅销售均价为每平方米5798元，同比上涨22.86%。

2010年1月至6月各行政区商品房成交情况 行政区 郑州全市 金水区 中原区 管城回族区 二七区 郑东新区 惠济区 郑州经济技术开发区 套数 47542 19620 9130 5968 5951 4738 2002 133 面积（㎡） 4424063 1875924 854183 486659 487759 483087 220630 15826 均价（元/㎡） 5085 5079 4456 4935 5447 6248 4636 3917

（4）.保障性住房情况

2010年，全市廉租住房在建项目29个，44.47万平方米，其中：2010年市区新开工项目14个，15.41万平方米;竣工项目5个，5.71万平方米，1108套，已累计有30824户低收入住房困难家庭享受到廉租住房政策。全市经济适用住房新开工166.2万平方米，竣工112.1万平方米。9月20日向社会公开提供房源4118套，春节前再向社会提供房源6197套，全年经济适用住房合同备案面积77.33万平方米，同比增长18.13%。

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3、郑州市房地产市场行情调查：

调查分析资料显示：有持六成多的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价是持不满意的态度，还有30%的被访者认为一般，仅有5%的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价格持满意的态度，这说明目前郑州市房地产市场的销售价格还是难于被消费者所接受的。

调查分析资料显示：有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有13.8%的被访者认为满意。建议房地产开发商在

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开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。

调查分析资料显示：有是稳中有升，有近三成的被访者认为有上升的空间。同时也有不会有太大的变化或有下降的可能性。

三、市场研究1、土地市场分析（1）、供应分析2010年10月中旬至出让土地面积

42.5%的被访者认为郑州市楼市在2011年发展的趋势25%的被访者认为

11月中旬，郑州市累计发布4个土地公告，出让土地5幅，26.55万平方米，累计规划建筑面积85.94万平方米。 7

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商住混合用地为主，二七区占比尤为显著，东开、金水占比显著

2010年10月中旬至11月中旬，郑州市出让土地以商住混合用地为主。此类土地累计出让面积16.69万平方米，累计规划建筑面积69.65万平方米，再加上中原区纯住宅用地规划建筑面积9.65万平方米，累计可供应商品房房源79.30万平方米，按照现有去化速度不足一月即可销售完毕。

从分布区域看，依土地使用权面积二七区占比最为显著，东开和金水占比显著；依规划建筑面积看，主要集中在二七、金水两区域。

（2）、成交分析

2010年10月中旬至11月中旬，郑州市累计成交10幅、38.02万平方米土地，累计成交金额109594.76万元，成交单价为192.15万元/亩。

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以商住混合用地为主，二七区单价最高

10月中旬至11月中旬，郑州市成交土地以商住混合用地为主，工业用地占比显著；主要集中在金水区，东开、西开、二七占比显著；商住混合用地成交单价最高，工业用地单价最低。

从区域分布看，主要集中在金水区，该区成交土地以商住混合用地为主，住宅用地次之；东开、西开均为工业用地；二七区成交土地用途多样，既有纯住宅用地，又有商住混合、商办用地。二七区单价最高，其商住混合用地单价高达420.63万元/亩，其住宅用地单价为222.27万元/亩，均显著高于金水区同种用途土地。 10月中旬至11月中旬，商住混合用地成交19.62万平方米，累计成交金额90278万元，成交单价为306.76万元/亩，显著高于纯住宅用地单价；工业用地累计成交12.78万平方米，成交金额4276.76万元，成交单价为22.32万元/亩；住宅用地单价高出商办用地88.91万元/亩，源于商办用地位置偏远。 2、商品房市场分析 （1）、供求分析 

供应量急剧萎缩，成交量小幅下滑

10月，郑州市商品房新增供应量72.97万平方米，同比下滑6.8%，环比下滑56.35%；

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10月，郑州市商品房销售面积90.54万平方米，同比下滑5.58%，环比下滑3.92%； 10月，郑州市商品房市场再度呈现供不应求，供求比为1:1.24。

10月，在9月供应放量透支下，在调控新政频出下，商品房新增供应量急剧下滑；在本地限购令尚未颁布的情况下依然有众多楼盘逆市开盘，且取得良好的开盘业绩。在通货膨胀压力下，众多购房客寄望于固定资产投资，在此形势下，成交量依然高位运行，供求关系再次逆转呈现供不应求。 （2）、价格分析

价格小幅攀升，再创新高

10月，郑州市商品房销售均价6636元/平方米，同比上涨31.04%，环比上涨0.51%。

10月，在多城市限购令纷纷出台、置业门槛提升、加息和存款准备金率提高的多重压力下，刚性需求首度面临大考，买、卖双方皆趋谨慎，价格相对维稳。但是在高通胀压力下，企图通过购买物业来寻求资产保值增值者增多，成为部分楼盘逆市涨价的推手。整体而言，调控、通胀双挤压下，郑州商品房价格维稳。 3、住宅市场分析 （1）、供求分析

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供、求双将，尤其是新增供应量下滑显著

10月，郑州市商品住宅新增供应54.06万平方米，同比下滑21.39%，环比下滑59.14%；

10月，郑州市商品住宅销售79.61万平方米，同比下滑5.87%，环比下滑0.89%； 10月，郑州市商品住宅再次呈现供不应求格局，供求比为1:1.47。

10月，郑州市商品住宅新增供应量急剧下滑，一方面受开发商推盘相对谨慎制约，另一方面则受9月份供应放量透支显著影响；在置业门槛提升、还贷压力加剧的情况下，成交量与9月份基本持平，与9月底开盘项目备案滞后、部分多次置业者借本地限购令尚未出台之机加速出手、在售项目促销力度加大、对价格难以下滑的预期支撑成交量持续高位。供求关系再次紧张，不过在恒大名都、德润黄金海岸为代表的大型、新入市项目带动下，在正商新蓝钻、橄榄城、中原新城为代表的大型项目加推带动下，年末将迎来新一轮供应放量，全年度供求关系将趋于均衡。 （2）、价格分析

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价格持续攀升，再创新高

10月，郑州市商品住宅成交均价6072元/平方米，同比上涨26.42%，环比上涨1.85%；

10月，郑州市商品住宅成交量小幅下滑，成交价格小幅上涨，首次突破6000/平方米。量、价小幅波动，价格再创新高，彰显郑州楼市受调控影响甚微，虽然9.27新政矛头指向首次置业者，郑州楼市又以首次置业的刚性需求为主，面对价格的持续高企、通货膨胀，量力而行、理性购房者增多。4月新政后郑州楼市价格依然攀升，但9月的加码则是更深层次的调控，波及面扩大，将在一定程度上遏制价格的大幅攀升。

四、蓝亭阁项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

1、中原新城 （1）、 项目概况：

中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处，是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。项目为双气住宅社区。 中原新城住宅建筑面积约140万平米，商业建筑面积28余万平米，写字楼和酒店建筑面积7万余平米。 （2）、 交通状况：

乘坐59路、9路、K9路、211路、96路、55路、203路、212路、210路、路等公交车在陇海路桐柏路站下车。

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元201 蓝亭阁项目可行性研究报告

（3）、 优势分析：

开发商有成功开发大楼盘的经验，知名度较高，能够给买家一定的信心支持，周边配套设施齐全，学校医疗商业等较多方便人们生活，交通方便。 （4）、 劣势分析：

该楼盘容积率较高，开发的为期房，入住时间较长。

2、国贸公馆（1）国贸公馆项目位于中原路与桐柏路交汇处，合体。国贸公馆项目总建筑面积为层组成，其中层商业裙房。主体建筑外立面为灰白黑橙后现代主义风格，整体挺拔俊朗。贸公馆户型设计功能齐全，面积集约紧凑，主力户型：53-84㎡双阳台全明两居， （2）、 乘坐交车，在中原路桐柏路站下车。地铁 （3）、 国贸公馆户型设计功能齐全，路交汇处，是由众兴置业有限公司开发的城市综合体，交通较好。（4）开发商知名度不是太高，影响楼盘销售。楼盘的营销策略不是太好，没有好的营销方案。3、中原名邸 （1中原名邸项目分为南北两个地块，位于秦岭路西，陇海路北。规划为

项目概况：A座为双气 交通状况：102、103、 优势分析： 劣势分析：

2梯5107㎡全明简约三居。

203、30、75、

面积集约紧凑。

23万㎡。国贸公馆二期由两栋极简后现代高26层纯住宅，55、909、5号线从项目门前经过。北地块位于秦岭路西、4栋2913

B座3梯11户23层公寓及35-47㎡明厨明卫一居， Y807、96、60、44、B1 国贸公馆项目位于中原路与桐柏 颖河路南；3 国B12等公南地块、是由众兴置业有限公司开发的城市综户、、）、项目概况

层高层住宅楼，现代简约建筑风格，

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一至三层为商业用房，四层以上为住宅。总占地15494.2 平方米，总建筑面积：85798平方米，户型为40到130平米之间，有一房、两房、三房等多种户型可供选择。楼盘紧邻陇海西路、秦岭路，属西城核心区域，环境成熟，作为郑州市老城区，配套完善，生活便捷，生活成本低，交通四通八达，周围商业、餐饮、金融、医疗、学校等生活配套齐全。全能生活随心所至 自在享受无处不在。 （2）、交通状况

西南区核心区位，便捷生活通达全城，陇海路、秦岭路等交通动脉辐射全城；9路/K9路、83、211、126、102、103、T5、909路等公交线路，通达城市东西南北各个角落。交通利好让成熟生活更显从容。 （3）、优势分析

中原名邸交通比较便利，紧邻碧沙岗商圈 市府购房圈，周边配套设施齐全，相比其他楼盘房价较低，有一定的价格优势。 （4）、劣势分析

同中原新城一样，该楼盘的容积率较高。

五、项目开发进度安排

项目开发进度表 工作内容 基础施工 底商完成 住宅达到预售条件 住宅封顶 园林内部施工 2010 2011 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14

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住宅的交付使用

六、项目投资估算及资金筹措

1、成本费用表 单位：万元

成本费用表 1、土地费用 2、前期费用 3、建安工程费 住宅 商业 4、配套费用 5、管理费用 6、财务费用 7、销售费用 8、不可预见费 9、税费 10、合计 0.0300 0.1450 0.1800 0.0050 13.1933 单方成本 0.0060 5.4057 7.7876 13.1933 单位面积 13.1933 总成本 5100.0000 791.5999 21855.9914 7838.3114 14017.6800 659.6666 1136.2903 852.2177 3111.4438 3957.9996 6914.3196 44379.5290 2、销售收入表 单位：万元

销售收入表 商业 住宅 销售总额 面积 5.2926 5.4057 单方成本 1.0000 0.3000 合计 52926.0000 16217.1960 69143.1960 15

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项目毛利 成本利润率 销售利润率 24763.6670 0.0001 0.0000 3、销售收入回款表 单位：万元

销售收入回款表 项目名称 1、基础完工 住宅 商业 2、底商完成 住宅 商业 3、住宅达到预售条件 住宅 商业 4、住宅封顶 住宅 商业 销售比例 销售数量 2010年 第3季度 第4季度 第1季度 2011年 第2季度 第3季度 第4季度 8.00% 0.4325 1297.3757 5.00% 0.2646 2646.3000 16.00% 0.8649 20.00% 1.0585 2594.7514 10585.2000 30.00% 1.6217 35.00% 1.8524 1216.2897 3648.8691 4631.0250 13893.0750 21.00% 1.1352 20.00% 1.0585 3405.6112 10585.2000 5、园林、内部施 工 16

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住宅 商业 6、住宅支付使用 住宅 商业 10.00% 0.5406 9.00% 0.4763 1216.2897 405.4299 3572.5050 1190.8350 7.00% 0.3784 8.00% 0.4234 1135.2037 4234.0800 7、合计 住宅 商业 92.00% 4.9733 3943.6757 19027.2661 17541.9441 13990.8112 4788.7947 6965.5486 97.00% 5.1338 4、用款计划表

（1）、用款分配比例

用款分配比例 2010年 项目估算 1、土地费用 2、前期费用 金额 第3季度 第4季度 第1季度 第2季度 第3季度 第4季度 5100.0000 791.5999 100% 80% 17% 16.60% 16.70% 16% 16.60% 16.70% 16% 17

2011年 20% 16% 16.70% 16.70% 17% 16.70% 16.70% 17% 17% 16.70% 16.60% 17% 16.70% 16.60% 17% 17% 16.60% 16.60% 16% 16.60% 16.60% 17% 16% 16.70% 16.70% 17% 16.70% 16.70% 16% 17% 16.70% 16.70% 17% 16.70% 16.70% 17% 3、建安工程费 21855.9914 4、配套费用 5、管理费用 6、财务费用 7、销售费用 8、不可预见费 9、税费 10、总计

659.6666 1136.2903 852.2177 311.4438 3957.9996 6914.3196 44379.5290 蓝亭阁项目可行性研究报告

（2）、用款计划表

用款计划表 2010年 项目估算 金额 第3季度 1、土地费用 2、前期费用 3、建安工程费 4、配套费用 5、管理费用 6、财务费用 7、销售费用 8、不可预见费 9、税费 第4季度 第1季度 2011年 第2季度 第3季度 第4季度 5100.0000 5100.0000 791.5999 633.2799 158.3200 21855.9914 3715.5185 3496.9586 3715.5185 3715.5185 3496.9586 3715.5185 659.6666 109.5047 110.1643 110.1643 109.5047 110.1643 110.1643 1136.2903 189.7605 189.7605 188.6242 188.6242 189.7605 189.7605 852.2177 136.3548 144.8770 144.8770 136.3548 144.8770 144.8770 311.4438 51.6997 52.0111 52.0111 51.6997 52.0111 52.0111 3957.9996 660.9859 660.9859 657.0279 657.0279 660.9859 660.9859 6914.3196 1106.2911 1175.4343 1175.4343 1175.4343 1106.2911 1175.4343 10、总计 44379.5290 11703.3952 5988.5118 6043.6575 6034.1642 5761.0486 6048.7517 18

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5、现金流量表

现金流量表 项目序号 名称 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 现金流入 销售收入 现金流出 土地费用 前期费用 建安工程费 配套费用 管理费用 财务费用 销售费用 不可预见费 2010年 第3季度 第4季度 第1季度 2011年 第2季度 第3季度 第4季度 3943.6757 19027.2661 17541.9441 13990.8112 4788.7947 6965.5486 3943.6757 19027.2661 17541.9441 13990.8112 4788.7947 6965.5486 11703.3952 5988.5118 6043.6575 6034.1642 5761.0486 6048.7517 5100.0000 633.2799 3715.5185 109.5047 189.7605 136.3548 51.6997 660.9859 1106.2911 158.3200 3496.9586 3715.5185 3715.5185 3496.9586 3715.5185 110.1643 189.7605 144.8770 52.0111 660.9859 110.1643 188.6242 144.8770 52.0111 657.0279 109.5047 188.6242 136.3548 51.6997 657.0279 110.1643 189.7605 144.8770 52.0111 660.9859 110.1643 189.7605 144.8770 52.0111 660.9859 2.9 税费 净现3 金流量 累计净现3.1 金流量

1175.4343 1175.4343 1175.4343 1106.2911 1175.4343 7956.647 -972.2539 916.7969 -7759.7195 13038.7543 11498.2866 -7759.7195 5279.0348 16777.3214 24733.9684 23761.7145 24678.5114 19

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七、静态投资回收期

根据现金流量表中的数据可求项目的投资回收期：

投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值的年限-1）+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量

=（2-1）+7759.7159/5279.0348 =1.47（季度）*3*30=132.3（天）

八、结论

通过对该项目的市场情况的分析，对项目净现金流量的计算，项目的投资回收期为132.3天，投资回收期较短，有较强的贷款偿还能力。

因此，该项目可行。

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附：成员编写情况

1、组长：

杨文涛 2009108102011

主要负责全组的各项分工，协调各方面的工作，具体写了项目概况、投资环境、现金流量表和投资估算表。 2、副组长：

任浩杰 2009108101005

协助组长做好各方面的协调，具体写了市场研究、款表和用款计划表。 3、组员：

梁振伟 2009108102006

主要负责编写了投资环境、竞争性项目分析、现金流量表和项目进度计划表。孟佳琪 2009108101004

主要负责编写市场研究、项目进度计划表、用款计划表和销售收入表。 乔兴艳 2009108102008

主要负责编写销售收入表、用款计划表、成本费用表。 程帅 2009108102003

主要负责编写成本费用表、用款计划表、 解磊 2009108102005

主要负责编写项目概况、销售收入回款表和用款计划表、

竞争性项目分析、销售收入回 21