不动产抵押以登记为生效要件，未办理房产证无法证明对房屋享有所有权，无法办理抵押登记，抵押权未生效。
法律依据：《民法典》、《城市房地产抵押管理办法》
《民法典》第209条第1款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《民法典》第399条第1款第4项：下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第56号）第8条第1款第1项：下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产。
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