商业店铺选址细节

商业店铺选址细节往往容易被忽视，

目前国内零售企业选址大都采用欧美在上个世纪70年代使用的市场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在做咨询项目的时候也明显发现了这一问题。很多店铺的选址工作做的不细，开了店才知道后悔，可是钱已经投下去了。时下很多关于连锁经营的书，就这方面写的很细了，我不做赘述。下面我谈谈常常被我们忽略的6个重要细节： 城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈一下： 城市可以大概的分为3类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市 1.工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。 2.交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某

个地区的核心城市：如沈阳、西安） 3.混合型：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。 在我们进入一个新城市选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。 我们看个案例： 背景：某连锁经营的时尚百货公司准备在东北地区选择个城市开第2家分店。 有3个城市可以选择：1、大庆 2、沈阳 3、大连 其投资预算为4亿元。准备4年收回投资。 目标顾客：23－45岁时尚女性顾客 商品均价：100元~400元 平均客单价：200元 经营模式：时尚品牌联营专柜 分析：（以下为内部资料仅供参考，做样本分析用途，私自应用后果自负） 首先，对城市进行逐个分析。 1、大庆：矿业城市 消费者结构：人口200万，目标顾客平均月收入2300元，处于人口稳定期。目标顾客占人口比率的6%左右。 商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速发展。竞争不激烈。商业被辐射地区。 基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。 2、消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。3、投资成本较少。

4、未来5年消费结构稳定。 2、沈阳：地区核心型城市 消费者结构：市区人口400万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的12%左右。外来流动人口多。 商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。 基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司3、投资成本较高。4、未来5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。 3、大连：港口型城市 消费者结构：市区人口300万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的13%左右。外来流动人口多。而且有旅游消费。 商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。 基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司3、投资成本较高。4、未来5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。 综合分析：我们可以看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。在沈阳虽然消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，我们结论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。 城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进

行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。下面我简单谈一下： 1. 居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。 2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。 3. 商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。 4. 行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。 5. 学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。 在我们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解周围的功能区的分布状况。 这里我举个案例：某大型连锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下： 社区：以北是个正在建设的大型社区，人口月10000户，2年后可以全部入住。东、西面是个工业区。南面是一个大学。无竞争对手。 交通：处于十字路口，有多条公交车经过。 物业状况：12000平方米，2层。 房租：60万/月 在未经选址调查的情况下签约并开店。业态是10000平方米综合超市。 经营状况： 开业2个月就进入低潮，日均营业额9万左

右。发生严重的亏损。

分析： 1、工业人口过多且都是经过，不会下车购买商品。 2、居民区还在发展阶段。 3、学生的消费较单一，无法形成规模。 4、业态选择有误。 解决的方法：经过研究和分析，做了如下整改。将1楼的6000平方米改做建材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2楼变为5000平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。 结果：1楼销售额日均为25万，毛利率25%。 2楼销售额为8万，毛利为12%。 以上我们可以总结出，选址前的宏观决策的重要作用。

店址选择:好店址是成功的

开始 店址选择素来是成功的关键，好的店址千金难求。 “这

样的地方并不好找” 意大利顶级时尚品牌TrussardiJeans总裁柯露碧曾经亲临上海，希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。不过她遗憾地发现，这样的地方并不好找。 柯露碧向媒体坦言自己的想法：“我们当然希望能开出更多的门店，因为这是最好的宣传手段。对顶级时尚品牌而言，任何一种宣传方式，都比不上开设自己的专卖店或旗舰店，这样才能让消费者对品牌产生最直接的体验。” 柯露碧的这种“选址观”不仅适宜于国际大牌，其实任何一家店面都面临着选址之“痛”。正确选择店址，是开店赚钱的首要条件，一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。尤其是现在随着创业热的不断升温，如今想投资开店当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种，秋天结果”那么简单，而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环

节，其中选址是关键的第一步。 店铺的地段一般有这样三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。 那么，服装店到底该如何选址呢？记者经过对北京各地段商圈的调查，不少人士吐露了这样一些秘诀。 首先要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，这比如北京的王府井等。这方面，要充分考虑周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况，对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于聚集人气，但要注意经营错位问题。这样，便很好借用了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。 其次，要选择有广告空间的店面，有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间；还要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。 放得长线方钓大鱼 还有一个关键的问题便是，注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。 在这方面，需要放长眼光。其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以

抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约，租金高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金，并有有利可图。 因此，花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，必须得好好盘算投资项目，看空间能否做黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活，如果实在是初期资金不足，且其它地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图。 其实，在初期资金不足的情况下，还可以使用“团租”方式。目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。 当然，并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同行竞争的情况。 同样，租赁店铺信息的获得也有学问，现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“2:8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20%，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下。 关于选址的博弈 还是把话题回到本文的开始吧，为什么柯露碧感叹“这样的地方并不好找”呢？国际大牌的选址都有什

么样的考虑呢？ 在柯露碧看来，选址过程中，同一楼层的品牌组合同样非常重要，这就涉及到选址的另一标准：观察该商场已经入驻的其它品牌销售状况，以此衡量经常光顾该商场的顾客的消费能力。 她说：“入驻某一商场时，最好选择与自己竞争品牌比邻而居的位置。”她还建议那些二线品牌，尽量争取与一线品牌相邻，这样有助于提升自己的品牌形象。 柯露碧相信，高质量的“品牌组合”能带来商场和品牌的共赢。因为不同的品牌都有各自的优势和不同用途，一个平衡的组合可以满足同一个顾客在一天中不同时间段、不同场合、不同产品风格、提供购买便利的需求，从而吸引更多“回头客”。 店址确认后，品牌商还应对选定区域进行规划，找出“热点”区域；对展示橱窗的尺寸、主要入口及餐饮区的位置等细节都要精心考虑。不过，要进入这一阶段并非轻而易举的事，如果找不到合适的地址，那就“等”，“宁可推迟开张时间也不能马虎确定”是柯露碧的一贯主张。她强调：“选址的重要性毋庸置疑，专卖店所在地段的档次本身就在向消费者传达其品牌定位，此外还要兼顾前面提到的客流质量，二者缺一不可。如果找不到合适的地点，我们宁愿推迟开张时间。” 看来，无论国际大牌还是发展中的品牌，其商铺的选址都是一件既“痒”又“痛”的事情，有专家总结说，商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较

高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。