酒店投资预算回报分析及项目运营思路

酒店投资预算回报分析及

项目运营思路

Prepared on 22 November 2020

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郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查

根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下：

郑州酒店调查表

酒店名称 调研项目 **国际酒店 ***酒店 ***国际酒店 ****大酒店 ****酒店 区域 星级等级 营业面积 配套设施 客房数 客房价位（标房） 餐位数/人均消费 婚宴标准 会议设施 车位配备 优点 缺点 ****区 *****区 准五星 五星 6．2万平米；4万平米；28F 24F 中餐厅、西餐海港大酒厅、日式餐楼、阳光西厅、意大利餐餐厅；游泳厅；38间KTV馆；夜总包房；游泳会；桑拿中馆；洗浴中心 心 400间/套 门市价门市价888 RMB988 现行价666 现行价协议价330 RMB598 协议价RMB448 1700/150~200 500/100~150 1580/桌起 1280/桌起 14间 3间 有停车场/地下 门前/地下 建筑大气，装本土企业，修豪华，配套有自己的企设施齐全，具业文化及管备五星级酒店理模式 的气质 硬件绝对五客房设计一星，软件有待般，配品一提高，简单的般，面积不退房服务竟然是很大 可以拖延至半个小时 *****区 五星 万平米；22F 6个不同风格的餐厅；豪情天地歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、保龄球馆 284间/套 门市价898 现行价449 协议价380 *****区 准三星 1万平米；10F 中餐厅；宴会大厅 ***区 准三星 万平米 金驼洗浴广场；中餐厅；宴会厅 130间/套 门市价198 现行价178 协议价160 60间/套 门市价268 现行价214 协议价180 1200/100~150 1380/桌起 6间 门前/地下 包头地区最早的五星级酒店 800/50~70 698/桌起 门前泊车 性价比较高的酒店 600/50~100 506/桌起 1间 有停车场 东河区硬件较好的酒店 整体装修装饰过于老化，服务还停留在国企老大的观念上 客房卫生较差，消费群体过于单一 过于重视洗浴广场，因客房过少，难有作为 二、项目特点 1、项目有利因素

（1） 主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。

（2） 交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机

场更是6分钟的车程

（3） 市场环境：目前**区高端酒店还是空白 2、项目不利因素

（1） 项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区 （2） 所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强

三、项目定位

结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店

四、项目投资及经营方向设想

目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。

因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。

在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。

首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。

其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。

最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。

那么，什么样的酒店才值得投资呢换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。

所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。

（1） 时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。

时尚精品酒店消费群体消费群体对时尚精品酒满足时尚精品酒店设的特点 店服务的需求特点 计、服务和管理 ⑴ 简单快速的服务。 ⑴ 服务人员保持适可而⑴ 出生于上世纪止的服务态度，可以不60~70年代的大中城⑵ 强调私人空间，不喜热情，但必须业务熟市。 欢经常被打扰。 练，动作快速准确。 ⑵ 大部分是独生子女。 ⑶ 喜欢宽畅的住宿空⑵简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计，间。 ⑶家境殷实，受到良好避免单纯式的豪华。 的教育，普遍没有吃的⑷喜欢自己帮助服务，经历。 不喜欢过多的服务语言⑶提供大开间式，有隔交流。 断的类套房客房。 ⑷日常生活中经常表现出独来独往，表现低调⑸对不舒适的酒店环境⑷做到“顾客不要求，员难以忍受，耐心有限。 工不出现”，尽量少打扰的特性。 客人。 ⑸ 比较自我，在传统人士眼里可能有点自私。 ⑸ 酒店各种硬件必须万无一失，实现其应有功能。 ⑹提供自助服务区，如洗衣、简易厨房。 ⑹喜欢酒店提供各种具⑹提供床头多用途小型有科技含量的设施设电子产品。 备。 ⑺全酒店实现无线上⑺喜欢每次酒店住宿经网，客房内配置多个高历都有新鲜变化。 速网线接口，包括洗手间。 ⑻ 不喜欢在酒店看到每个酒店都有的“大路⑻提供酒店所在城市“时货”。 尚地图”小册子。 ⑼客房提供各种时尚杂志。 ⑽提供北欧简易风格的客房家具及装饰。 ⑾客房配备液晶电视。 ⑼主观意识强，对传统⑼不喜欢服务员过于谦⑿酒店服务人员的服装观念有所保留，奉行外表趋于生活化，点缀卑的服务态度。 设计精巧的配饰。 “只要我喜欢，有什么⑽ 不过于计较酒店价不可以”的信条。 ⒀ 酒店配置24小时精⑹ 很容易接受新事物，尤其是高科技产品。 ⑺跟随潮流，但不盲从，不是简单的“追星族”。 ⑻对互联网高度热衷，喜欢网络聊天，但现实中的社交能力有退化趋势。 ⑽ 消费能力很强，但不格，但要求物有所值。 品、个性便利小店，可盲目消费，对自己喜欢以出售有酒店特征的客的事物舍得花大钱，对⑾ 喜欢酒店的产品和服用品。 自己不喜欢的事物可以务拥有有别于传统之很吝啬。 处。 ⒁要求服务人员尽量以平等、生活化的语言、⑾等级观念较淡薄，喜态度服务顾客。 欢被平等的对待及对待别人。 ⒂模糊员工岗位等级，尽量给予服务人员现场决策权。 ⒃服务员应经常接受现代知识培训，拥有一定的时尚品位。 ⒄ 提供时尚品牌洗漱用品。 ⑿ 追求享受，不喜欢严⑿ 要求酒店提供综合娱⒅ 客房内提供多用途格区分“工作、休闲、乐、工作等功能的客房打印机、电脑。 娱乐”的界限，对等产品和服务。 SOHO、瑜珈、SPA等⒆ 可以高速上网的，时新兴生活休闲方式比较⒀ 提供融合尚舒适的小会议室。 喜欢。 （FUSION）东西方文化的餐饮服务。 ⒇ 酒店配置兼顾正⒀ 比较接受西方文餐、酒吧服务的，具有化，但同时又是对其保⒁ 要求酒店有放松身融合风格的餐厅。 持一定敌意的民族主义心的服务场所 者。 （21） 提供瑜珈、SPA等配套服务场所。

（2）时尚精品酒店的基本特征。

根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比较全国酒店市场目前的状况，基本可以得出以下框架。

特征 特征项目描述 特征项目框架理由 1、 酒1、市中心或1、可以使酒店尽可能靠近城市最有活力的地区，店地址 接近市中心 利用周边资源提高顾客满意度。 2、 客2、120-150房数量 间左右 2、控制客房数量可以有效节余人力资源，且可以使顾客享受相对宽裕的酒店环境。 3、 客3、新型客房 3、主题客房，一房一主题。家具家私要有颠覆房模式 性、创造性。注重本土文化元素，设施设备体现高科技，注重设计的元素，追求特别的感觉，让人感觉很有味道。 4、 配4、多功能餐4、其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到套设施 厅、24小时酒吧等全时段服务，其次是要有24小时便利小店精品便利小店满足需求，客房内不再设置小吧，以上配套设施及其它 必须酒店自己经营。 5、 酒5、接近四5、突出酒店的客房功能，超越一般四星级客房产店档次 星，具备一点品服务水准，在设计细节上强调时尚元素。 五星气质 6、 人6、尽量精6、人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的目员配置 减，接近经济标市场不需要过多的人员服务，接受用硬件替代型酒店 软件的事实。 7、 客7、80%左右 7、参考目前包头四、五星级酒店60-70%的住宿房住宿率，故住宿率应在80%左右。 率 8、 平8、230元以8、参考目前包头四、五星级酒店330-500元以均房价 上 上的平均房价区间，故平均房价应至少在230元以上。 9、客房9、具有精9、整合各种商务科技用品，笔记本电脑、MP3、CD配置 品、时尚、商音乐播放器、打印输出、网线以及客房手机充电器等都能立即连接；可升降调整的人体多功能座椅，体贴务特点 工作辛劳的商务客；37英寸数码液晶电视，搭配DVD家庭剧院，笔记本电脑画面可切换到液晶电视上，或用随身携带的音乐播放器连接到声道环绕音响，享受绝佳的影音效果。具备打印、复印、扫描功能的多功能事务机24小时待命. 10、酒10、个性化服10、服务是精品酒店的灵魂。提供直接参观客店服务 务，尊贵管家房，房间内登记；还可以提供会员退房免查房服服务 务。 附表一：项目投资预算（不含土建装修）

项目投资预算一览表

项目类别 大楼总面积30000平米，空调占总面积的70%，一平空调 米约200元 载重一顿，标准配置，含电梯内装潢酒店图纸显示共电梯 7部电梯 家电客房电视约150台，（37吋）每台约5000元，电脑、小冰箱、保险柜等 类 家具家俬 厨房灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库等 设备 消防酒店面积约20000平米，消防系统均价按照建筑面积计算约200元/平米. 系统 弱电电话、监控、网络、软件、有线电视（包括材料、线材、设备、工费） 系统 约50万 约400万 约150万 客房140间*10000元/间；餐饮大厅4000元/套*20套；、各办公室、公共区、休闲区、健身房 约420万 约210万 约100万 约160万 备注 预算资金 锅炉 燃油、燃气两用吨，加压力泵、水箱、工费 约30万 约50万 餐具、垃圾桶、布草车、标牌类、清洁器具、低值易杂项 耗品 客房床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、布草枕芯一备一；另各备100件；餐饮底台布一备二，面台布一备三：浴巾、面巾、地巾一备三； 类 窗帘按实际尺寸丈量为准 约50万 其它印刷品、服装、工艺绿植等 类 项目总计投入预算为：1650万元 附表二：酒店运营收支预算（不含折旧）

约30万 酒店客房运营收支预算

客房140间 年入住率率 年平均房价 人员工资（占营业收入） 水电燃气（占营业收入） 营 业 税（占营业收入） 低值易耗（占营业收入） 管 理 费（占营业收入） 营销广告费（占营业收入） 其 他 （占营业收入） 客房年营业额 经营一般 经营良好 经营优异 50% 200元 8% 8% 5% 10% 4% 3% 2% 511万 60% 240元 8% 8% 5% 10% 4% 3% 2% 736万 70% 280元 8% 8% 5% 10% 4% 3% 2% 1002万 客房利润率 客房年利润 60% 307万 60% 442万 60% 601万

餐饮运营收支预算

餐饮总餐位600个，其中宴会餐位400个，散台包房为200个，宴会毛利率为60%，零点（散台包房）毛利率为50%，根据不同营业情况作以下预算：

零点（散台、包房） 经营一般 经营良好 经营优异 50% 70% 90% 上 座 率 人均消费 60元 80元 100元 8% 8% 8% 人员工资（占营业收入） 8% 8% 8% 水电燃气（占营业收入） 5% 5% 5% 营 业 税（占营业收入） 2% 2% 2% 低值易耗（占营业收入） 2% 2% 2% 管 理 费（占营业收入） 2% 2% 其 他 （占营业收入） 2% 年营业额 438万 818万 1314万 23% 23% 23% 利 润 率 年利润 101万 188万

宴会：按全年52次宴会、40桌/次 经营一般 经营良好 宴会每桌消费 800元 900元 年宴会收入 166万 187万 年宴会利润 55万 62万 302万 经营优异 1000元 208万 69万 餐饮总收入预算 经营一般 年营业收入 604万 年利润 156万 10间KTV包房 上 座 人数 人均消费（不含台费） 人员工资（占营业收入） 水电燃气（占营业收入） 营 业 税（占营业收入） 物料消耗（占营业收入） 管 理 费（占营业收入） 其 他 （占营业收入） 年营业额 利 润 率 年利润 经营良好 1005万 250万 经营一般 50人 200元 5% 5% 5% 30% 2% 2% 360万 51% 184万 经营优异 1383万 371万 经营优异 70人 300元 5% 5% 5% 30% 2% 2% 767万 51% 391万 经营优异 3152万 1363万 金凯悦夜总会运营收支预算

经营良好 60人 250元 5% 5% 5% 30% 2% 2% 548万 51% 279万 经营良好 2289万 971万

酒店运营收支总预算

经营一般 1475 酒店年总营业额 酒店年总利润 647万 注：费用分析没有考虑折旧