成都市场调查报告
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成都市场调查报告
目录
第一部分 成都宏观经济环境 ......................................... 5
一、 ................................................. 城市概况 二、 ................................................. 城市规划 1. ....................................... 成都城市发展战略 2. ................................... 成都市都市区总体规划 3. ............................................... 区域定位 4. ........................................... 城市发展方向 5. ....................................... 城市发展热点区域 三、 ............................................. 宏观经济环境 1. .................................................... GDP 2. ........................................... 固定资产投资 3. ............................................... 社会消费 4. ............................................... 居民收入 四、 ................................................. 人口状况 5
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第二部分 成都房地产市场状况 ...................................... 12
一、 ................................................. 政策背景 二、 ................................... 成都房地产市场总体概况 1. ............................. 房地产开发投资规模日益增大 2. ..................... 外来资金对房地产投资的影响越来越大 3. ......................... 成都房地产市场供求关系趋于平衡 4. ..................... 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 三、 ................................. 成都房地产各类型市场概况 1. ............................................... 住宅市场 2. ......................................... 甲级写字楼市场 3. ............................................... 商业市场 4. ................................... 二手房市场（商品房） 四、 ....... 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目) 1. ............................................. 城东片区： 2. ............................................. 城南片区： 3. ............................................. 城西片区： 12
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4. ............................................. 城北片区： 5. ............................................. 城中片区： 第三部分 成都土地市场状况 ........................................ 48
一、 ............... 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况 1. ........................... 2004年成都主城区土地交易列表 2. ........................... 2005年成都主城区土地交易列表 3. ..................... 2006年上半年成都主城区土地交易列表 二、 ........................... 近年成都主城区土地市场比较分析 第四部分 消费者状况 .............................................. 81
一、 ................................................. 解读成都 二、 ............................................. 生活形态分析 三、 ............................................. 住宅消费特点 第五部分 综合评述 ................................................ 85
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第一部分
成都宏观经济环境
一、 城市概况
历史文化
成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。
地理位置和自然资源
成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显着，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。
生活特色
成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。
成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。
行政区划
目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
二、 城市规划
1. 成都城市发展战略
中心城布局形态逐步由现在的密集\"圈层式\"发展为疏密结合的\"扇叶式\"布局；优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展；优化城镇体系结构与布局，重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。
2. 成都市都市区总体规划：
都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。
市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体
化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。
另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。
3. 区域定位：
随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。
4. 城市发展方向
成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市也应该向东、南方向发展。
向东发展：
根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。
向南发展：
根据《成都市总体规划（1995～2020年）》、《成都市向东向南发展规划》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。
5. 城市发展热点区域
城东区域——改造热点区
城东片区2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。
城南城市副中心区域——建设热点区
城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区——城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。
周边卫星城——辐射热点区
城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的发展将持续升温。
三、 宏观经济环境
1. GDP
2005年，成都实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%，比“九五” 时期上升2.9个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007.7亿元和1181.1亿元，年均增长速度分别为5.3%、16.9%和11.8%。
2. 固定资产投资
2005年全社会固定资产投资达1457.4亿元，增速达40.1%。
可以看到，2005年成都市固定资产投资超速发展，发展势头较为猛烈。
3. 社会消费
2005年社会消费品零售总额达999.2亿元，比2000年增长80.3%，年均增长12.5%。
比较GDP和社会消费2图标，可以看出社会消费和GDP基本是同轨迹发展的，说明城市经济发展和消费是同步的。
4. 居民收入
城镇居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，农民人均纯收入由3016元增加到4485元，年均增长8.2%、8.3%。
人均可支配收入稳步上升，2004年成都市人均可支配首次突破万元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。
四、 人口状况
2000年末成都市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。
2005年末成都市户籍人口1082.0万人,比上年末增加22.3万人。全年出生人口7.5万人，出生率为6.97‰；死亡人口5.7万人，死亡率为5.31‰；人口自然增长率为1.66‰；全市计划生育率为94.61%。
从2000年和2005年人口数据可以看出，2005年的人口自然增长率仅为1.66‰，远低于“十五”人口发展目标中4‰的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行。
第二部分
成都房地产市场状况
一、 政策背景
2005年国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资
和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。其中包括了：3月17日央行取消房贷利率优惠政策，个人住房贷款利率也再次上调。4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。5月11日，建设部、发改委等中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。随后，各级地方政府也颁发了相关政策，调控手段从行政手段提升到利率、税收手段，体现了坚决挤掉商品房价格泡沫，实现“硬着陆”的政策目标。
2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，继续加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，由建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3月1号起施行，以规范房地产抵押估价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地管理等六项措施。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，公布延长全额征收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条块结合，房地产市场新政的“组合拳”基本成为一套完整的体系。
在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。
一是完善公共住房制度。对经济适用住房“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”,适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的方案。
二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。
三是规范市场秩序，加强市场监管。严肃查处破坏市场秩序的违法违规行为。
四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。
五是开展住房状况调查和需求预测工作。成都市先后进行了各郊区(市)县人均住房面积普查、九城区人均12平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。
二、 成都房地产市场总体概况
1. 房地产开发投资规模日益增大
从1997年开始，成都市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为成都市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投资的31%，2006年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。
从房地产投资重点来看，2006年成都房地产投资已由2005年住宅、办公楼和商业地产齐头并进的态势，转变为住宅投资继续加大，商业地产投资明显减少的格局。为满足成都房市旺盛的需求，2006年上半年开发商继续加大了对住宅的投资，但商业地产的投资却明显降温，1-4月商业地产共完成投资3.69亿元，同比下降37.7%。
2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大
成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。据不完全统计：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。外来开发企业持续跟进，表明他们信心充足，非常看好西部中心城市——成都房产的前景。外来房地产开发企
业进入成都，对成都房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。
3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡
下图：成都五城区房地产总体供应销售表
由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。2005年商品房的成交量同比增长2％，增幅下降10％。 另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6％，增幅为2004年的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13。
4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确
随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。
三、 成都房地产各类型市场概况
1. 住宅市场
住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。2005年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。
下图：住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年）
在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近几年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。
下图：住宅均价（2002年-2006年上半年）
预测：
1)住宅供应量将进一步增大
根据近三年五城区的土地供应规模（2003-2005年土地供应量分别为226.56、267.87和245.84万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。
2)需求持续平缓释放。
根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来1-3年内，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。
3)住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。
根据近几年价格走势和目前市场需求，预测住宅价格将继续上涨。但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。
2. 甲级写字楼市场
由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。
根据2006年二季度做出的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦），2座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278，995平方米，平均租金为98.5元/平方米/月，空置为33.1％。IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。下图显示了成都甲级写字楼1998年-2006年第二季度的租金变化情况。可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。
下图：甲级写字楼租金变化（1998年-2006年上半年）
由1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况可以看出，从1998年-2004年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。而2005年和2006年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。
下图：1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况
预测：
随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。
3. 商业市场
商业地产市场的需求从2001年开始明显地显现出来。2003年商业地产销售面积为76.53万平方米，同比上升32.24％，销售金额同比增长73.76％，被称为\"成都商业地产年\"。然而，进入2004年以后，过度的开发导致了供销比从2003年的1.25直接上涨到1.58，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。2005年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，2006年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7％，销售面积同比下降10.0％，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。
下图：2003-2006年上半年商业用房供需情况分析
在价格方面，2004年的商业物业均价上涨了18.7个百分点，涨幅为近几年最大。2005年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了12.05％，下降幅度明显。在经过一段时间的理性调整以后，2006年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖。
预测：
1)地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。
2)根据《成都市商业网点发展规划》，成都市的主城区将形成1个CBD（中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和100个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈――金沙片区）。
4. 二手房市场（商品房）
下图为2002-2006年上半年五城区二手商品房成交比较。由此可以看出二手房在2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。到2006年上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。但5月-6月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。
下图：2002-2006年上半年二手商品房成交情况
预测
随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。
四、 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目)
1. 城东片区：
片位置 序楼盘名 开发楼盘形态 销售户型面价格 点评 区 号 商 进度 积 （元/（㎡） ㎡） 高档精装修交房标粼江峰成都1 阁 希威 电梯公寓 交房 6栋31层07年71-211 6000 产品模式，内外环境均好 准，国外一、城二环东 间 2 城 房产 东方新聚仁电梯公寓 大户型在售 140 4000 周边配套完善，交通便利 城东为数不多的拥6月3水晶星中房3 座 集团 公寓 盘 型，适合年轻一族 11层电梯日开47-74 4960 境的小户有较好环皇家园林6栋18层颐和家成都4 园 中泽 层电梯公寓 和2栋32盘 的景观环境为卖点 9月开50-180 4500 精致大气式景观，优雅成熟万科城的大社市花5 园·玫万科 洋房 二、三环间 成成都6 功·格成功 林尚城 高层 盘 9月开80-130 3900 型大小控制合适 3800-不大，户酒店式公寓，规模瑰苑 套 50% 的社区配成都11层电梯售完120 4500 区，完善锦都花成都7 墅 小高层、高近售80-130 3800 完 闹中取静地段 平安 层 8 9栋18千层朝四川层、1栋268月5日开80-130 4000 全电梯高层公寓，阳 朝阳 层高层 盘 配套尚需完善 大规模社6月1成都小高层电梯日一9 蓝谷地 融创公寓 置地 房 设施 期交园、商业85-145 4100 市政公区，内有独立社联排别墅、成都叠拼别墅、3期在10 康郡 东方电梯小高层售 名园 公寓 较高 140 好，品质130-4200 景观较区，内外口碑较青成都18层电梯11 房·云青年公寓 上 房产 交房 210 高，位置较好 07年120-4300 信任度好，品牌东上美四川12 榭 美宸 多层 余少68-149 3500 量 区域环境有待进一步完善 小户东辰瑞泛林13 景 房产 售 电梯公寓 型在30-50 3800 项目邻近大卖场，生活便利 项目闹中海天上行东14 方 业 容积率 鸿实电梯公寓 量 130 余少126-3800 层建筑高取静，高性价比较一代天成都15 骄 长融 多层/电梯 尾声 高，各项3500 配套待完善 沙河景观正成沙正成16 河明珠 地产 电梯公寓 售 位适中 2期在77-151 3900 卖点，价邻近老社沙河林德瑜17 荫 房产 方便 多层 94-180 3200 区，生活周边环境加贝18 领域 置业 电梯 花园洋房/在售 96-169 3850 善，楼栋间密度大 3550-有待改周边环境鑫恒1期售19 东篱居 泰置业 发展中 电梯公寓 完 80-218 3600 善，区域有待改邻近马旭旭通20 通·桂房产 香居 无特色 电梯公寓 在售 82-192 3500 声，景观路，有噪万基万基蓝21 麟 产 房地小高层 在售 二房49-100 4000 小景观 占地小，与老社区银杏森勤勇22 林 地产 多层 售 活便利 2期在89-210 3400 相邻，生乡镇产北湖印乐迪23 象 投资 优势 多层 在售 40-170 2400 权，价位成都卓锦城24 2期 立 盛吉多层、小高2期在层、高层、售 别墅 90-240 3800 3700-配套完善中，大型社区 完善配万科魅成都25 力之城万科 寓、多层 3期 型社区 三环外 大型社上东阳成都26 光3期 豪达 电梯公寓 盘 11、18层9月开86-220 3800 积率，高绿化 3600-区，低容盘 小高层、公3月开80-200 4500 景观，大4000-套，良好邻近马金色逸金山27 景 房产 多层 盘 需完善 6月开80-120 2000 路，配套大观城经典28 市花园房产 2期 电梯多层 售 2期在80-120 3400 邻近三环，交通配套弱项 内部景观国一剑国一29 桥丽景 集团 花园洋房 售 2期在93-150 2400 边配套欠缺 精致，周楼盘寓意花样年志成8月推30 华·常房地青藤 产 族 多层 出 80-120 2900 合有车一鲜明，适价位上天地晨天地31 光丽景 置业 多层 售 200 3期在102-3000 环境待完善 调，区域多层楼千和意千和32 境 物业 多层 完 不利 90%售135 3200 盘，交通龙泉桃都印33 象 实业 光远多层/电梯 在售 多层55-150 2000 善 交通待改银河花银河34 园2期 投资 小高层 2期在85-160 2390 售 周边配套欠缺 利通天利通35 鹅堡 实业 花园洋房 90% 190-2600 250 区域环境适中 京龙嘉成都36 苑 博朗 多层 尾声 166跃2200 层 区域发展中
2. 城南片区：
户型面销积 片位序楼盘名 区 置 号 商 态 进（元/度 （㎡） ㎡） 开发楼盘形售点评 价格 城三1 商鼎国岷江写字施写字楼6500 地段优越，配南 环内 际 新希望 楼、公寓 工中 90以上，公寓58-81 套齐全 销凯丽滨四川2 江 蓝光 中 电梯 售85-178 4700 整体设计成熟 中海·格中海3 林威治兴业 城 电梯 套 余286-160 价 盘 一房一一、二环间大双楠尊四川4 邸 嘉宇 电梯 余470-150 5000 套 南中取景，适合居家 新里·维上海5 多利亚绿地 公寓3期 量 电梯 少80-167 4800 英伦风情浓郁 余多层、美洲花成都6 园3期 华人 墅 叠加别余大型生活社少量 68-190 4500 区，配套齐全 瑞成都7 升·南瑞升 辰景秀 电梯 余少量 54-178 4500 紧凑合理户型，生活氛围成熟 成都8 首座 鑫达 电梯 预60-400 6000 定 设计注重概念 鹏成都9 伟·泰鹏伟 和佳园 电梯 余少量 82-256 4300 四川锦官秀10 城 望 新希多层、叠加别墅 余建筑形态多，少量 96-250 5200 建筑少许拥挤 联排华11 阳 舍 巨幅 叠拼 声 310 加4300 兰桥尚四川联排、尾149-6900叠人民南延线与锦江交汇河湾地带 余保利12 御景台 集团 量 电梯 少80-156 3220 外立面设计不错，环境待完善 余明珠怡成都13 园 飞泰 量 多层 少90-130 2950 型待改进 均价不高，户成都14 楠苑 昌兴 多层 余875-155 2350 套 纯多层，价格合理，规模小 枫渡莱成都15 茵 多层/电余86-180 3000 采光较差 35% 同乐 梯 花样售年·别成都16 样城3期 通和 半 多层 一80-130 2300 距华阳镇较远 销怡丰新南华17 城 地产 中 多层 售88-180 3500 盘，大型社区 人民南延线大远大都成都18 市风景远大 2期 小高层 工地铁1号线物程中 80-200 4000 业，大型社区 花园洋别墅、阳光华成都19 苑 华成 房 花园洋 房100-3500，210 叠拼4500 线，区域发展 迎宾大道延余嘎纳湾四川20 畔 飞森 量 高层 少80-120 3200 内，大型社区 华阳新镇区别墅环境好，邻近蓝山美四川21 树2期 三佳 多层 售 别墅、在89-200 多层质住宅社区 4000 5800，高尔夫，高品航翰林南四川空港 22 城2期 中盛 多层 施工中 76-192 3000 邻机场，较吵 润8月扬·川成都23 大畔3期 屹立 盘 善 多层 开70-170 3300 格，配套待完川西民居风余文星生成都24 活广场 兴益 套 多层 1540-80 2650 区，小户型 邻川大江安校余学府嘉四川25 苑5期 润扬 量 多层 少80-200 2900 品质中等 利四川26 通·上利通 优水岸 多层 2期沿河多层，景在售 80-150 3200 观较好 双流27 东升 瑞多层、升·水成都叠拼、云花都瑞升 洋房 2期 量 小区 少72-259 2200 观，高端住宅余以水景为主景瑞成都28 升·林瑞升 韵 多层 余盘量小，生活少量 54-148 2400 方便 宗施申·流成都29 溪别院城裕 中 4期 多层 工90-194 3000 方便 盘量小，生活
3. 城西片区：
户型面销积 片位置 区 号 序楼盘名 商 形态 进（元/度 （㎡） ㎡） 开发楼盘售点评 价格 富四川一、城二环西 间 2 康河郦成都电梯余150 5200 成熟大盘，社区环江雅居 1 临·清富临 公寓 售 电梯在40-160 4900 主干道太近 地理位置较好，离景2期 汇联 公寓 20套 境、配套好 余永海3 楠宝石 置业 公寓 套 电梯3045-90 4600 邻西二环主干道 小户型电梯公寓，8月中华名4 园 置业 层 盘 武海小高开80-270 4600 区域大盘 清水房余博瑞5 优品道 地产 公寓 二、三环间 滕王鹭岛国6 际社区 产 阁地公寓 完 电梯售 电梯少113-280 量 5400，邻近易初莲花大卖精装房场 6400 2期5200 国际化社区 中中大7 大·君集团 公寓 悦金沙 电梯近片区较大项目，中售完 85-190 4800 心社区 9月四川8 碧华邻 五岳 公寓 盘 电梯开 周边公园环绕，环4500 境较好 大15地·新9 光华广场 大地 梯 完 四川层电售42-90 4600 南门，小户型 近正对西南财经大学中海·常10 春藤花园 中海销电梯售70-113 5400 地产 公寓 过半 善 户型紧凑，功能完销和谐家11 园 新建 公寓 过半 成都电梯售87-180 3900 三环边缘 小型居住社区，西齐齐力12 力·光房开 公寓 华岁月 电梯销135-售180 中 3540 一体化小区 居住、休闲、购物8月城楠印13 象 政建 公寓 盘 成都电梯开96-170 4300 板式电梯公寓 民9月和·胜14 地金芙蓉 民和 洋房 盘 宅、商业街 成都多层开85-122 2480 房，整合川西民多层川西景观洋森销宇·美15 茵河谷城西2期 温江 森宇 洋房 中 成都多层售51-220 3500 好，水景楼盘 建筑品质和景观较7月赛纳河16 畔2期 大华 洋房 盘 成都多层开80-160 3120 2780-光华大道边，近温江老城区，法式风格 红四川17 泰·翰红泰 公寓 城 电梯9月处于温江大学城开盘 74-186 2680 中，人文氛围浓 成都18 依云镇 洋房 140-4100 180 花园洋房和联排别墅 中能 别墅 9月七彩花19 都2期 通惠 盘 四川多层 开80-130 2880 不足 低密度住宅，配套销海峡新金强20 城·外实业 公寓 过滩 半 电梯售42-90 2700 邻近温江大学城 和成都21 韵·美美联 公寓 联墅 洋房准110-现190 房 2800 大 社区配套全，规模城西舜四川近多层 开舜苑 盘 80-170 2580 热带风情景观 郫县 22 苑·一里阳光 四川23 上都 电梯余少郫县中心，户型跨50-240 2500 度大 沈飞 公寓 量
4. 城北片区：
户型面价格 积 片位序楼盘名 区 置 号 商 形态 进度 （元/（㎡） ㎡） 开发楼盘销售点评 6层电四川1 金都苑 群联 宅 梯住开盘 8月76-130 3200 区，功能实用 品质相对高的社18层三城环北 内 2 府 金房 27层点式 水韵天成都式，中 板预售80-160 3600 套尚缺 生态居住区，配东林城3 市花园 成都永进电梯公寓 1期50-120 3300 售完 配套不成熟，大型社区 合能 幸福屋4 语 四川辉富 电梯公寓 售过40-130 4500 半 地段不错 电梯聚金汇5 城 蜀牛 寓、商铺 量 四川公余少38-67 3880 意 适合办公、做生泰丰北6 极星 四川泰丰 电梯公寓 余6套 183-3700 222 成都金府路7 6号 斯特 富瑞公寓 电梯余现房，位置不理100套 80-320 3800 想 余芙华新8 大陆 芙华 公寓 套 成都电梯10056-150 4200 位置较好 名人第9 四城 名人房产 电梯公寓 预售25-90 中 5000 成都众合北城北天回天府江镇 11 南 海 多层 天之层、成都小高10 尚2期 天成 众合多层 2期多层住宅，生活售过半 80-120 2600 便利 预售80-130 2800 中 江南文化底蕴，植物园地段 花园2期万科双12 水岸 万科 房、中 别墅 成都洋销售 发展商实力，品3600 牌效益 城别北博雅桂新都 洋房 13 湖郡 万博 花园中 成都墅、销售87-174 2400 待改进 现房，周边环境金成都14 冠·时金田 代印象 多层 半 余一37-90 2550 生活配套不足 中小户型为主，60水岸风15 景 置业 右 泰宇多层 套左90-150 2500 氛围不高 规划尚可，生活南充16 思学园 公达 多层 2期38-173 预售 石油大学附近 锦绣庭17 院 成都多层 原野 1080-153 2000 套 区域价格优势 天元山18 庄 成都多层 宇亮 余75-150 2200 70% 社区相对安静 多余万佳橄19 榄郡 万佳 花园套 洋房 成都层、5079-146 3700 2700-地段尚好 成都状元府20 邸 置业 民生多层 余100套 32-180 2400 生活配套较差
5. 城中片区：
户型面销开片位序楼盘名 区 置 号 商 度 （㎡） ㎡） 发形态 进（元/楼盘售点评 积 价格 建建川1 川·黄集门公馆 团 公寓 房 电梯现48-115 准清水房5500，装修房6200 邻华西医大，人文气息浓，配套全 成一城环中 内 意 2 际 众高层 釜山国都层，小高年天府广场、川大校区底56-137 开盘 价 套全 5500起比邻，商业、生活配汉商财富中高3 心 实塔楼 业 售 业、预50-180 价 生活配套 2期6500起cbd核心区域，商业、5498成写字东方广都4 场 信住宅 德 完 分） 楼、售业部综合体 宅 住（写字楼、商集写字楼、商场、商务公寓一体大型商务四银·唐川电梯5 国际寓南公寓 所 府锦 量 少70-120 价 配套 余4692起段，交通方便，生活文化区域，绝好地成小高昆仑华都6 庭 昆寓 仑 盘 层公开40-160 价 纯住宅，地段优越 105300起邮票文化背景小区，成东都7 渡·时东代凯悦 渡 底商、电梯公寓 余10036-85 多套 6000 商业丰富 人民中路标志建筑，成电梯都华西国8 际 力多层 达 合寓、盘 公开36-142 4990 施齐，配套全 8月地铁一号线建筑，设
可以看到：
1、 城东稳步发展
城中06年上半年住宅供应供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地稀缺方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；而城东由于经过05年的第一次开发热潮，06年上半年迎来其稳步发展的时期，“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。
2、 产品类型：电梯公寓成为绝对主导
电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。
3、 80-120㎡仍然是需求主力
06年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120㎡为主。各个新盘销售最好的也是80-120㎡套2套3户型。这种户型比较合理，且面积比较适中。目前成都市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120㎡的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。
4、 高层和小高层旗鼓相当
整体来看，高层和小高层建筑的比例相当，分别为38%和32%，主要都分布在市区内，也有部分分布在郊区；新开楼盘中，多层建筑的比例仅为6%，由于目前成都市主城区内不再修建多层项目，因此多层项目的数量也有较大的减少。
5、 价格：优势已经不存在
由于三环沿线土地供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘的价格普遍不低，甚至达5000元/㎡以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势已不存在。
第三部分
成都土地市场状况
一、 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况
1. 2004年成都主城区土地交易列表
净用地序拍卖日期 号 亩） 地块位置 （平米/途 土地用成交价（万元/亩） 竞成交金额得（万元） 人 77919.95 住宅、上海1 2004-1-8 高新区神仙树南路 116.88 农贸市场用地 155 绿地 18116.385 2 武侯区南河外侧滨8415.81 商务公 流 江路南侧 12.62 寓用地 标 17833.69 住宅用成都3 青羊区新开市街 26.75 地兼容商业 426 金鸿 11395.5 3194.69 武侯区小天竺街北4 侧 4.79 地 商业用560 成都2683.52 众祥 10990.19 住宅、成都5 成华区建华南路 16.49 农贸市场用地 260 博华 4286.1 14304.14 2004-3-1 11 21.46 东大街3号地块 融用地 商业金380 成都8154.8 和骏 11874.28 商业金2 东大街4号地块 融用地 17.81 880 蓝光15673.944 和骏 4394.02 居住用3 华民印刷厂 地 6.59 345 成都2273.895 金房 2912.62 商业用4 锦江区椒子街 地 4.37 10441.00 原成都自动化设备5 成套总厂 15.66 地 居住用190 泰丰2975.666 房产 12529.16 2004-3-1 30 树村1、2组 18.79 地 锦江区琉璃乡棬子住宅用74 成都蜀1390.756 源 39360.10 锦江区琉璃乡皇经2 楼村五组 59.04 地 住宅用80 成都4723.2 青龙 51071.86 成华区保和乡东升3 2-3组 76.61 地 住宅用70 成都5362.49 华联 120.73公顷 2004-4-1 15 县犀浦镇 金牛区金牛乡、郫公共服中务设施海用地、居住用60 兴108660 1811.00 地 业 6754.81 2004-4-1 28 村一组 10.13 宅用地 武侯区桂溪乡高攀二类住263 成都2664.19 东盛 5899.57 锦江区二环路四段2 工农院街 8.85 宅用地 二类住283 成都2504.55 国润 3989.19 青羊区西大街以二类居3 北、同仁路以东、住用地 北临树德中学 5.98 632 四川3779.36 煌鑫 8415.81 商务公武侯区南河外侧滨4 江路南侧 12.62 用地 旅馆业寓兼容 4897.26 青羊区西华门街以5 西（马道街53-69号） 7.35 商务办成都公(含公寓) 信 750 蜀5508.75 6 青羊区，东临现状6918.21 二米住505 成5241.9 住宅，南临东珠市街，西临现状商业用地，北临东马道街 10.38 宅用地 都兴元 4648.17 锦江区东大街、牛商业用7 王庙上街以北、牛地 王庙后街以西 6.97 502 四川南府锦 3498.94 11129.62 居住兼武侯区国学巷一号1 地块 16.69 用地、 容商业668 成都11148.92 建川 2004-5-武侯区簧门街（老18 2 南门南河桥头南侧3915.47 商业用 地 处） 5.87 无人 应价 商业用3 锦江区天涯石北街 7557.64 地 462 成都5239.08 新住宅用11.34 地 港 1754.93 商业用1 武侯区九三路 地 2.63 305 成都802.15 民用 8415.81 商务公2004-6-2 10 江路南侧 12.62 业 武侯区南河外侧滨寓旅馆530 四川6690.72 投资 46732.29 商业兼成都3 青羊区金沙村八组 70.10 容二类住宅 231 成房 16193.1 47811.93 武侯区簇桥乡顺江二类居2004-7-6 1 村八组（武侯大道住用地 旁） 71.72 100 成都7172 兴元 28184.07 武侯科技园武青东2 六路 42.28 宅 二类住102 四川4312.152 永合 锦江区朝阳区路北6839.08 侧 二类住1 宅 （青石桥7号地10.26 块） 德 564 信都5785.8504 成8159.29 商业娱锦江区红星路三段2004-7-2 16 东、利都广场以北 12.24 公、旅馆酒店 以西、正科甲巷以业办 乐、商 成华区槐树店街北3 侧（原五治建设公54097.31 二类住91 宅用地 81.15 董国强 7384.2769 司用地） 4 青羊区，东临铜丝4783.27 二类住358 成2568.65 街，西、南临现状居住建筑，北临玉泉街 7.18 宅兼容商业用地 都成信 13057.54 二类住原高新区永安村75 组 19.59 商业 宅兼容343 上海6718.1009 华敏 青羊区，东、南、6 西临现状居住建3963.95 二类住 宅用地 5.95 流 拍 筑，北临正通顺街 41695.63 金牛区二环路北三7 段245号 62.46 地 商业用 流 拍 25741.13 二类住原高新区永安村61 2004-7-29 组 38.61 商业 宅兼容265 蓝光10232.101 和骏 2 武侯区黉门街（老3915.47 商业用 流 南门南河桥头南侧处） 5.87 地 拍 4947.32 青羊区陕西街大川二类住3 会馆以南、文惠路宅用地 以西 7.42 627 四川4652.967 国栋 8159.29 商业娱四锦江区红星路三段4 以西、正科甲巷以东、利都广场以北 12.24 乐、商川业办公、旅丰 馆酒店 2005 德24538.995 二类住308500.83 宅用地 成成华区保和乡胜利1 2004-8-24 村五、六组 金融、462.75 贸易咨询用地 科 商业、60 万都27764.934 2 成华区迎晖路79号13335.03 商业金 流 （原广东商城） 20.00 融用地 拍 19475.83 原金牛区花牌坊王3 家巷粮库用地 29.21 宅用地 二类住403 成都11773.081 蜀信 6939.16 商业娱瑞乐、商武侯区倒桑树街、4 珠宝巷 10.41 公、旅业 馆酒店 业办474 置信4933.7238 3963.95 青羊区东、南、西二类住5 临居住建筑、北临宅用地 正通顺街 5.95 262 成都1557.8258 正成 8664.64 青羊区苏坡乡战旗2004-9-1 28 侧） 13.00 地 村五组（成温路北地、绿335 住宅用中铁4353.9615 八局 5960.17 锦江区琉璃乡金像2 寺村三组 8.94 宅用地 二类住202 四川1805.9204 锦联 成都市保和乡杨柳村1、2组，天鹅村3 4组，东升村3、519455.49 二类居149 住用地 29.18 成都4348.2819 保和 组 3156.14 商业用4 武侯区胜利村 地 4.73 360 敢 王1704.312 3915.47 武侯区簧门街（老商业用5 南门南河桥头南侧地 处） 5.87 380 成都2231.816 正成 13335.03 成华区迎晖路79号6 （原广东商城） 20.00 融用地 商业金 流 拍 27997.03 武侯区机投镇果堰1 村五组 42.00 乐用地 文化娱 流 拍 49854.06 二类住宅用锦江区三圣乡大观2 村四组 74.78 设施用地 2004-10-29 28150.19 成都青羊区苏坡乡清江3 村一组 42.23 宅用地 世宇 二类住123 新5193.7119 街 共服务地、公47 新成都3514.7117 青羊区，东临7米规划道路，西、北4 临现状居住建筑，4046.96 二类住 宅用地 6.07 流 拍 南临东珠市街 690982.26 住宅用高新区西至铁路防地及公护绿地，北至三环5 路，东至站华路，1036.47 设施用南至武侯大道 地 共服务206 和记黄213513.5 埔地产 12279.94 二类住1 金牛区田家巷 宅 18.42 320 蓝光5894.368 和骏 8017.89 金牛区花牌坊简车2 2004-11-25 1754.93 商业用3 武候区九三路 地 2.63 二类住 流 拍 巷 12.03 宅 流 拍 青羊区，东、南临4 现状居住建筑，西临铜丝街、北临玉5002.07 二类住 宅用地 7.50 流 拍 泉街 锦江区成龙街办大2004-12-1 8 华5组、华新3组观村1.、2组、新204051.17 二类住130 宅 306.08 成都39789.971 融创 范围 2912.62 锦江二类居区354 住 统建办 1546.5906 1 锦江椒子街 4.37 2004-12-5021.97 30 2 村三组 7.53 用地 人 锦江区琉璃乡琉璃幼儿园70 然527.31 自31596.34 成华区青龙乡站东3 村6组 47.39 宅 二类住201 成都9526.2945 芙华 138858.58 南部新区裕民居住4 区 208.29 宅 二类住108 成都22495.093 人居
2. 2005年成都主城区土地交易列表
地块面成交价 编号 拍卖 地块位置 日期 （平方米） （万元/（万元） 亩） 积 竞得人 成交金额 1 20050125 锦江区静居寺路20号 13059.69 0 流拍 0 金牛区二环路北三段2452 20050125 号 30111.25 0 流拍 0 金牛区二环路北三段2453 20050125 号 11515.47 0 流拍 0 4 20050126 武侯区簇桥乡顺江村1、70129.91 141 四川蓝光和14832.4809 2组 骏 高新区石羊场街道办事5 20050126 处殷家林三组 7674.96 132 四川恒卓投1519.6368 资 6 20050126 高新区新光村六组 24650.7 223 成都兴元 8245.6703 成华区双林南支路28、7 20050126 30号 10292.37 251 成都泰业 3875.0886 青羊区东临太升北路、8 20050331 北临正通顺街 3956.7 350 四川蜀鑫 2077.285 9 20050331 武侯区老马路片区群众 13641.3 0 流拍 0 成华区驷马桥东片区10 20050331 （大件路） 36122.1 0 流拍 0 武侯区永丰乡龙爪村11 20050415 二、十、十一组 133230.2 331 中海兴业 66148.7612 武侯区永丰乡太平村12 20050415 一、十组 20833.96 0 0 金牛区金牛乡郎家村四川迈普网13 20050415 （原成都标准件总厂用地） 22698.94 212 络 0 14 20050512 锦江区东大街14号 8391.88 810 信德实业 10196.118 15 20050512 武侯区桂溪棕树村5组 4382.05 283 成都居烨 1860.1873 金牛区解放路与张家巷16 20050512 交叉口 1461.94 536 四川冠盛 1175.3944 17 20050512 锦江区青石桥 1080.32 604 四川省力博 978.782 18 20050512 成华区驷马桥路东片区 16220.96 0 流标 0 金牛区王贾村1、2组(B19 20050512 地块) 27780 215 成都三九投8959.05 资 金牛区王贾村1、2组20 20050609 （A地块） 53568.89 161 成都金房 0 21 20050609 武侯区胜利村 7968.73 560 成都蜀信 0 苏坡乡金沙村1、2、3、22 20050609 4、8组 46227.39 289 四川蓝光和0 骏 23 20050629 锦江区宏济中路38号 56284.79 0 推迟拍卖 0 24 20050629 成华区双林南支路22号 2877.6 201 四川东方 867.5964 25 20050722 皇经楼村三组 6418.44 40 成都市华亨 385.108 中国电子产26 20050722 成都市二环路东二段 38975.08 211 业开发公司 12335.6086 高新区永安片区红星路27 20050722 以东、武侯大道以北 24693.41 330 成都深长城 12223.233 28 20050728 东大街11号地块 70747.14 734 九龙仓成都 77892.5938 成华区二环路北四段三29 20050831 号 57737.81 186 东营华海大16108.8462 地 30 20050831 文殊院片区C5地块 6603.23 0 流拍 0 31 20050831 成华区双桥路223号 8304 500 成都市乐斯 6228 32 20050831 成华区驷马桥西片区 29807.28 204 四川三友 9121.0236 金牛区洞子口乡五福村33 20050831 11组 7520.27 80 金牛区房地 902.432 成都龙湖地34 20050928 原电冶厂用地 55711.74 326 产 27243.0376 上莲池横街以东、朝阳35 20050929 路以南 5517.54 755 成都市金鸿 6248.6065 金牛区营门口乡花照村36 20050929 七组 127345.2 331 ACE 63226.8587 成华区驷马桥西片区西337 20050929 地块 4811.03 224 成都宇泰 1616.496 38 20050929 成华区联合二、三组 19964.87 198 成都市正成 5929.5654 高新区永安片区天府大39 20051104 道以东、 29070.93 368 成都和骏 15959.9424 40 20051104 武侯区武侯村七组 20896.65 585 成都武城 18336.825 41 20051104 锦江区莲花新区北二巷 6557.32 325 成都国润 3196.7 青羊区清波村1、6、742 20051104 组7号地块 32095.17 182 四川蓝光和8761.9896 骏 武侯区老马路片区群众43 20051104 路5-1 14413.23 430 成都市上普 9296.514 锦江区三圣乡粉房堰村44 20051130 3、4组 107229.3 220 成都华都 35385.658 青羊区苏坡乡中坝二、45 20051130 三、四、八组 37095.31 140 成都市兴城 7790.02 46 20051130 武侯区九三路 1817.34 320 四川省新宏 872.32 金牛区沙河泉水村1.247 20051209 组 14496.99 294 自然人 6393.177 金牛区沙河源街道办事48 20051209 处泉水村5组沙河源街道 6651.65 290 成都万都 2893.475 成华区东林村1、2组A49 20051209 地块 33062.88 170 自然人 8431.031 成华区驷马桥西片区西50 20051209 12、西14、西15地块 87818.09 266 成都兴元 35039.4086 青羊区清波村1、6、751 20051215 组1号地块 46295.52 246 成都龙湖 17083.0518 青羊区清波村1、6、752 20051215 组2号地块 41194.75 294 成都龙湖地 18166.8774 青羊区清波村1、6、753 20051215 组3号地块 19430.54 280 中铁八局 8160.824
3. 2006年上半年成都主城区土地交易列表
起叫净用地价日编宗地位置 期 号 （平米/元/亩） 亩） 面积（万成交价（万元/亩） 成交金额（万元） 竟得人 39278.84 1 158.9183 月1115853.7日 金牛区营门口红色村8、92 组 23.7806 5 150 150 9 金港 3567.0成都市金牛区花牌坊街 58 58 614 特联益 3417.2成都倍28183.18 金牛区二环路北一段营门口1 乡光荣村三组 1月1325408.2日 7 2 化成村一组 350 750 3 38.1124 光和骏 28584.四川蓝42.2748 280 472 7056 科 19953.成都万3 上莲池横街以西、锦兴路6990.38 580 1230 12897.四川蓝（原朝阳路）以南14b地块 288 光和骏 10.4856 4898.99 青羊区陕西街大川会馆以4 南、文惠路以西 7.3485 400 960 7054.56 成都力迅 8303.9 14448.1 3月24日 2 组 100.340金牛区洞子口乡新桥村3、466893.96 45655.180 455 1095 信 成都蜀文殊院片区C3地块 12.4559 500 1160 844 盛 成都天9 3873.86 南部新区和平小区原高新区3 红光村 5.8108 180 520 3021.616 四川忠心 27997.03 6719.24 武侯区机投镇果堰村5组 160 160 8 41.9955 鑫 万州驿3鼓楼北街以东、光明巷以月1 南、大墙西街以北（文化宫10片区13号地块） 日 8246.15 8287.3600 12.3692 670 64 德房 成都信锦江区梓潼桥正街以西、慈2 惠堂街以南、桂王桥西街以北 6310.41 5490.0580 9.4656 580 48 正成 成都市高新区永安片区红星路以3 东、武侯大道以北（原高新区永安村9、11组） 7517.09 2311.4180 11.2756 205 98 自然人 成都润8325.27 南部新区和平小区原高新区4 永安村2组 12.4879 180 395 205 4932.7和百通 3815.24 南部新区和平小区（原高新5 区红光村6组） 5.7229 130 250 25 汇佳 1430.7四川省1010.91 成都信6 锦江区东大街12号地块 1.5164 500 500 5018.2 德 6286.42 1 锦江区点将台街4号 9.4296 400 0 3150.65 2 成都市解放路方子桥 4.726 3月22日 3 高新区红光村一组 30000.52 7200.1160 160 28 45.0008 自然人 300 0 3516.99 1578.94 武侯区棕树6组 5.2755 160 301 255 成都市民建筑办 68270.2 3月102.4051 成华区建设路2号 350 382 39118.8246 首创置业 30日 3 36109.5成华区驷马桥东片区东2地2 块 54.1643 4 160 198 5314 骏 10724.成都和2917.48 3457.13 武侯区电信路 4.3762 480 790 98 方名园 成都东53925.48 1 锦江区古雅坡路182号 270 270 814 80.8882 4月112 日 8号 20.9858 武侯区永丰乡二环路西一段13990.53 280 280 24 泰 5876.0成都万21839. 136268.3 成华区二环路东一段十四号 72 246 246 50283. 5026 204.4031 29530.27 金牛区洞子口乡五福联社一1 社 44.2954 180 423 9542 芙华 18736.成都市4月28日 2 块 成华区驷马桥东片区东3地20530.28 160 198 892 30.7954 祥宇 6097.4成都市82168.21 南部新区站南居住区（高新3 区原和平村 123.2523 180 640 472 公司 78881.际有限协慧国51 青石桥街以东、半边桥街以3044.83 580 1410 6439.7自然人 月26日 南（青石桥6号地块） 4.5672 52 20833.96 武侯区永丰乡太平村一、十2 组地块 31.2509 160 470 923 信 14687.四川瑞19379.9南部新区石墙片区（高新区3 原永安村13组） 29.07 8 220 605 35 上普 17587.成都市1984.63 玉沙路132号、拐枣树街1 73-89号 6月1日 2 成华区二环路东一段14号 8.0431 5362.05 2252.0175 280 68 电华栋 四川成2.977 400 480 6 建 1428.9成都万3 锦江区海椒市街（原成都第10100.6350 0 二毛纺织厂） 6 15.151 6286.42 5704.94 锦江区点将台街4号 9.4296 400 605 08 天鸿 成都海4822.89 2532.01 青羊区一环路西二段13号 7.2343 350 350 05 兴城建 成都市77787.66月30日 2 锦江区琉璃乡永兴村6组 116.6814 1 28003.230 240 536 方万达 成都东10558.7南部新区新园组团南片区3 （高新区原三元村二组） 15.8381 2 80 80 48 国 1267.0成都建
二、 近年成都主城区土地市场比较分析
2006上半比较对象 2004 2005 年 土地供应面积（亩） 5193.19 2379.66 1364.60 土地成交面积（亩） 4960.95 2073.07 1335.29 土地成交金额（万684808.41 555965.27 496488.02 元） 土地成交均价（万元/138.04 亩） 268.18 371.82 当年成交比率（%） 95.53% 87.12% 97.85% 成交数量（单） 51 41 36 成交规模（亩/单） 97.27 50.56 37.09
在2004年，以\"8.31\"大限和\"三个暂停\"为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在\"三个暂停\"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决
定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。
由于加强了对土地市场的合理科学控制， 成都市主城区2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，我们可以看到：
1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后少有千亩以上的大宗土地供应；
2）2005年、2006上半年年小块土地供应面积增多，平均成交规模低于100亩/单，成交单价涨幅较大。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。
3）受2005年土地供应量减少的影响，2005年当年土地成交率有所下滑，随着2006年土地供应量的增加，2006年上半年土地成交率回升，说明近年成都主城区土地需求旺盛。
4）2005年城东土地大规模放量；在供应和成交上都居于主城区首位，成为主城区土地供应的重要供应区域，单宗拍卖土地规模和土地成交单价上也有较大提高，城东土地逐渐取代城南和城西成为主城区土地市场新的增长点。
5）商住用地供应越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量在占06年上半年土地供应总量的八成。
6）从06年上半年主城区成交土地的环线分布来看，2-3环区域土地成交量较大， 2-3环区域已经成为目前成都主城区最主要的开发区域。
第四部分
消费者状况
一、 解读成都
成都市地处成都市平原中心，物产丰富，气候宜人，商旅如云，文星汇萃，在 历史上未遭大的变革，少有战乱之虞，民安逸乐，历史和生活给了他们充裕的时间、精力和志趣，狭隘的地域文化和平均主义使成都人习惯了无所事事、与世无争。
另一方面，成都作为西南政治、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口的加入，同时随着“西部大开发”政策的推行，凭借其西部龙头的实力，很多外地企业纷纷前来抢滩，这无疑给成都带来很好的发展机遇，也给成都这个城市注入了新的活力。
一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，创新与守旧，传统与现代，盆地意识与国际化趋势等等矛盾交织在一起，形成了今日成都独特的地域文化和生活品性。
二、 生活形态分析
1、 生活方式：追求一种舒缓、休闲、张扬、注重沟通、具亲密的亲朋关系、和睦的
邻里关系的生活方式。表现在：
对穿着、饮食、休闲娱乐的大众时尚潮流投入较多：这从成都人喜欢坐茶馆、打麻将、进歌厅、看足球、吃火锅及成都女孩时尚的穿着可体现出来。
家庭理财方面选择股票及风险较小的储蓄较普遍。
家庭观念较重，对亲情比较看重。
2、生活态度：追求享受，享受多一些、享受好一些是他们的生活信条
3、工作态度：不喜欢工作强度、精神压力太大的工作，投资创业的意识不强，缺乏
创新与锐意进取的精神
4、热衷的消费
仍以穿着、饮食、娱乐的大众消费为主
上网已作为一种时髦的生活方式渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成为时尚。
到郊区和国内其他地方旅游逐成热点
既可成为交通工具又可体现个人身份的购买汽车已作为一种时尚消费被逐日接受
对更个人化，讲求品位与地位，能舒缓工作压力的消费场所如西餐厅、咖啡厅、健身房、网球场、高尔夫消费较少。
5、消费观
消费心理开放，乐于接受新的产品，有追求时髦和个性的心理，敢于超前消费是他们的一大特色
消费较实际，仍注重产品的实用价值。
消费取向不太注重专家的建议，凭自己的直观感觉和亲朋的介绍较多。
因为生活节奏较慢、生活压力不大，热衷于购物，花在购物上的时间较长，对
速食、信用卡、电话订货不太热衷。
三、 住宅消费特点
建筑是一门艺术，也是一门文化，住宅消费最能反映人们骨子里的观念，以上反映在住宅消费上，则集中体现为如下特点：
选择买房比租房更普遍，期望拥有自己的物业，真正能落地生根，成为他们储蓄消费的最大目标。
购房目的：仍以改善居住环境、成家立业日常居住、孝敬父母为主，以置业投资、休闲度假为辅。
敢于超前消费的特点，使具有特点、产品质素较高的中高档住宅市场容量大。
消费较理性，选择住宅的首要因素仍为价格、位置、户型，居住位置则注重交通、购物、上下班是否方便。
注重亲情的特性使购买住宅时有一定的区域情结，喜欢离父母、朋友、离工作地点较近的区域。
购买物业时较谨慎，注重产品带来的实际利益，凭单一的营销手段和概念推广较难打动他们。
倾向选择有生活情趣，社区环境能使休闲的生活氛围得以充分彰显的物业，如小区住宅的架空层植绿化，并放置桌椅供业主聊天、打牌、沟通。
骨子里仍偏爱传统文化，对以传统文化为主题的住宅更青睐。
在物业类型的选择上，因习惯和爱好，对多层和小高层的选择比例大于高层。
在户型面积的选择上，选择大户型时倾向宽松型。
对强调社区邻里交往的社区文化较认同，喜欢有共同归属感、利害关系及心理认同的亲切怡人的社交氛围。
有个性主题、综合配套好、总价低、有投资价值的小户型对年轻人有很大的吸引。
消费心理开放、购买转向快，有特色的项目受到追捧。
积极、开放环境的逐日形成，对外来文化与事物的包容性和接受性强的特点，使他们对那些能挖掘其隐性需求，引导一种国际化的居住观念，让消费与国际潮流接轨和能彰显文化内涵的住宅产品逐渐产生认同感。
第五部分
综合评述
一、 成都综合实力较强
经济发展稳定，GDP产值高，固定资产投资迅猛，居民收入超万元，人口数量过千万，社会消费市场较大。
二、 成都城市发展稳定
城市规模较大，大成都发展概念3260平方公里发展空间较大，既定成都市主城区亦稳定发展，主城区内区域发展目标明确，由内向外环形扩张趋势明显。
三、 成都房地产市场发展稳定
较好的经济基础，城市发展的空间为成都房地产市场稳定发展创造了条件，成都房地产市场供需稳定。
四、 成都房地产市场发展机遇
1） 成都经济的发展，人民收入的增加为成都房地产市场提供消费者空间，目
前成都房地产市场供需稳定。
2） 配合城市发展方向，由内向外的房地产市场发展具有开发空间，目前成都
主城区2-3环区域为主要开发区域；
3） 历经数年房地产开发，成都房地产市场逐步成熟，同时行业竞争激烈，消
费者对房地产消费日趋理性，市场细分要求更加明确；
4） 近年成都土地价格大幅上涨，增加房地产开发成本，推动房地产市场价格
上升。在既定消费空间下，成本的增加，削薄了房地产开发的利润空间；
成都高容积率开发的倡导，需引导成都消费者对高容积率物业的青睐意向；
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