2013年4季度及2014年房地产业发展趋势预测

国研网行业研究部 发布时间:2013-11-25

3 2013年4季度及2014年房地产业发展趋势预测

展望2013年4季度及2014年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整；我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，但由于房企都处于惜售状态，房价在4季度仍将面临上涨压力。从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

3.1 宏观经济形势预测

从全球经济形势来看，国际经济环境总体趋稳。2014年世界经济仍处于危机后的恢复期，总体态势趋于稳定。欧洲经济走出衰退将增强全球经济的增长动力，但需要高度关注美国量化宽松政策（QE）退出对美国经济复苏的影响和对新兴经济体的冲击。国际货币基金组织（IMF）2013年10月8日发布的最新一期《世界经济展望》报告预测，2013年全球经济增长率为2.9%，2014 年将上升到3.6%。在私人需求持续强劲的驱动下，美国经济增长率将从2013年的1.5%上升到2014 年的2.5%；由于政策行动减少了主要风险并稳定了金融形势，预计欧元区有望逐步走出衰退，2014 年将实现1%的增长，但是外围经济体增长仍受制于信用瓶颈；财政刺激与重建支出的逐步退出以及消费税的上调将导致日本经济增长率将从2013年的2%下降到2014年的1.25%；在强劲内需、出口恢复以及支持性财政、货币和金融条件的支持下，新兴市场和发展中国家的经济增长将保持强劲，2013年和2014 年的增长率将达到 4.25%和5%。

从我国经济形势来看，目前经济运行基本稳定，但内需增长面临一定下行压力。国务院发展研究中心经济形势分析课题组预测，2013年4季度，我国GDP增速将有所回调，全年增长将达到7.6%左右。总体上看，经济运行处在合理区间，预期目标能够如期实现。2014年，我国内需增长将面临下行压力。综合考虑，预计GDP增速略高于7.0%。事实上，现阶段维持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于为体制改革和结构调整创造相对宽松的宏观环境，也有利于逐步增强微观主体对中速增长的适应能力。当前，我国经济正处在从10%的高速增长阶段向7%左右的中速增长阶段转换的关键时期。增长阶段转换不仅仅是增长速度的调整，更重要的是增长动力和发展方式的实质性转变。国际经验表明，高速增长期结束，并不意味着中速增长会自然到来。如果新旧增长动力的接替不成功，新的发展方式未能及时确立，中速增长也难以稳住，经济增长出现大幅下滑，则可能引发系统性风险。

3.2 房地产政策走向预测

自从2003年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来，据不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到43次，核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈。客观来讲，过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给，以达到控制房价的目的，但从市场规律角度看，房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。2013年3季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在

各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年4季度及2014年，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已有所遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展。“宏观要稳、微观要活”是近期中央政府宏观经济决策思路，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央政府会给予地方政府适当的政策调整空间，并立足长远，使房地产调控由行政手段向长效的市场调节机制转变。其中土地改革和金融调节已有部分陆续出台，增加住宅用地供应、稳定地价、严防高价地成为四季度市场稳定的首要工作目标，对保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大。此外，11月召开的十八届三中全会为新型城镇化背景下的长效机制建设制定了更为明确的目标与实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

3.3 房地产市场主要运行指标预测 3.3.1 房地产投资增速仍可能小幅回落 国家统计局公布的数据显示，2012年全国房地产开发投资同比增长16.2%，扣除价格因素实际增长14.9%，比2011年回落11.7个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，说明调控政策实施效果明显。随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加，但由于2013年房地产调控政策没有明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。由此可以预见，2013年房地产投资增速仍将处于徘徊态势。

另据国家统计局发布的2013年前10个月全国房地产开发和销售数据显示，2013年1-10月全国房地产投资增速为19.2%，增速比1-9月份下降0.5个百分，其中10月份单月房地产投资增速为15%，较9月份下降7.3个百分点。受基数影响，从6月份开始，房地产投资增速忽上忽下，但整体处于波动下行态势。由于销售增速持续下降、企业到位资金整体仍较为紧张、土地成交增速趋缓等诸多因素的制约，预计未来房地产投资增速仍可能小幅回落，到年底时投资增速可能降至18%左右。

3.3.2 供求关系有所改善 房价仍面临上涨压力

一般情况下，新开工面积、房地产投资等指标滞后于销售指标约1-2个季度，2012年初商品房销售面积和销售额增速触底，同比分别下降14%和20.9%，7月份累计新开工面积和开发投资额增速分别为下降9.8%和增长15.4%，均为2012年低谷。随后几个月开工、投资等供应指标逐步企稳回升，单月新开工面积由降转升，开发投资额增速明显加快，随着品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将得以延续，全国房屋新开工面积增速将继续呈现增长态势。国家统计局发布的最新数据也验证了这一点：1-10月份全国商品房施工面积616465万平方米，同比增长14.6%，增速同比提高1.3个百分点；房屋新开工面积156275万平方米，同比增长6.5%，上年同期为下降8.5%；虽然全国商品房竣工面积增速同比回落15.5个百分点，但历史数据显示，4季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。龙头企业为巩固行业地位和多数企业在高周转经营模式下均将加大推盘力度，以推动供应量呈现季节性高峰；再加上随着土地市场的持续升温以及新开工面积的逐

步增长，预计4季度潜在供应充足。

从市场需求角度来看，今年以来，在“国五条”政策的严厉调控以及房地产调控长效机制加紧完善等背景下，商品房销售面积增速一路下滑，1-10月份全国商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；商品房销售额61238亿元，同比增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点。但从当前形势来看，弱复苏背景下货币环境和调控政策趋稳将使4季度成交量保持稳定。目前，多项经济指标处于政府预期之内，经济环境明显好于2008年，货币环境好于2011年。4季度，弱复苏背景下货币政策和房地产调控政策将以稳为主，尽管土地制度改革、房产税扩容、新型城镇化等长效机制将逐步落实，但短期来看难以对需求产生直接影响，维稳的宏观环境是成交量保持稳定的正面促进因素。

但值得注意的是，从目前市场走势看，由于房企都处于惜售状态，房价在4季度依然上涨的趋势很难改变。根据中原地产市场研究部统计数据，截至目前，已经有28家房企公布了前10个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造本企业的历史最高销售记录。前10个月，28家房企总销售业绩突破了9928亿元，同比涨幅达33%，10月单月销售额合计达到了1292亿元。各地频繁出现的“地王”将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。目前来看，整体市场因为“国五条”力度较弱，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，特别是一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。据此可以认为，短期内房价将再迎上涨压力，但从中长期来看，中央调控房地产的手段将更为灵活和市场化。同时，随着房产税政策的加快推进，房价上涨预期有望扭转。

3.3.3 新型城镇化战略将促进市场理性回归

自2003年十六大提出“走中国特色城镇化道路”到十八大明确新型城镇化发展路径，新型城镇化思路逐渐明晰。国家领导人在多个场合提到新型城镇化，强调新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，要“推进农村转移人口真正融入城市”。李克强总理曾多次就城镇化问题发表讲话，强调新型城镇化的核心是“人的城镇化”，关键是提高城镇化质量。

尽管短期来看，宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋稳，企业推盘、购房者预期、信贷投放等促进市场量价向好的因素仍在持续，但需要注意的是，作为新一届政府的重要方针，新型城镇化战略有望在三中全会之后正式落地，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破。近期部分城市房价涨幅扩大，少数城市政策仍有升级可能，房产税试点改革范围扩大更是预期强烈。在房地产业短期走势预期向好的同时，相关各方应该看到，随着房产税等相关制度的突破，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。

国研网《房地产行业季度分析报告》