土地增值税清算收入确认有哪些重点

⼟地增值税清算时，房地产转让销售收⼊⾦额的确定，直接影响着⼟地增值税应纳税额的计算，⾮常重要。其中，以下3个重点值得特别关注。

转让房地产收取其他经济利益确认转让收⼊

纳税⼈因转让房地产收取的违约⾦、滞纳⾦、赔偿⾦、分期付款(延期付款)利息以及其他经济收益，应当确认为房地产转让收⼊。因房地产购买⽅违约，导致房地产未能转让，转让⽅收取的该项违约⾦不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收⼊。

另外，《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》规定“有关的经济利益”前提是纳税⼈发⽣了转让房地产⾏为，即房地产交易完成。

如果房地产交易未发⽣或者未完成(被撤销)，即使纳税⼈取得了经济利益，也应当属于与转让房地产⽆关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收⼊。

⽽对于开发产品所有权转移则视同销售确认收⼊。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发

〔2009〕31号)第七条规定，企业将开发产品⽤于捐赠、赞助、职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他企事业单位和个⼈的⾮货币性资产等⾏为，应视同销售，于开发产品所有权或使⽤权转移，或实际取得利益权利时确认收⼊(或利润)的实现。

同时，《⼟地增值税清算管理规程》对⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊有着明确规定，房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产。其收⼊按下列⽅法和顺序确认：按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

售后返租确认转让收⼊

单位和个⼈转让房地产，同时要求购房者将所购房地产⽆偿或低价给转让⽅或者转让⽅的关联⽅使⽤⼀段时间，其实质是转让⽅获取与转让房地产有关的经济利益。对以此⽅式转让房地产的⾏为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收⼊，依法计征⼟地增值税。

房地产开发公司销售不动产，采取优惠⽅式要求购房者⽆偿或低价将不动产交给开发公司使⽤若⼲年。这⼀经营⽅式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使⽤权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此⽅式销售不动产的⾏为，应按规定核定其营业额。

值得注意的是，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。

实践中，对于将房地产企业以⽆偿或者低价⽅式取得的“⼀定期限的使⽤权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双⽅并不存在争议。但在确定“⼀定期限的使⽤权”的具体价值时，税企双⽅容易产⽣分歧。

主管税务机关可按“⼀定期限内房地产企业实际取得的使⽤收益，如对外转租取得的租⾦等来测算“⼀定期限的使⽤权”的具体价值，并据以征收⼟地增值税。如果在计算⼟地增值税时，“⼀定期限的使⽤权”的具体价值确实难以确认的，则应按相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且⽆正当理由的，应采⽤评估或其他合理的⽅法确定其转让收⼊。

转让价格明显偏低计税收⼊视情⽽定

在房地产转让过程中，会遇到转让价格明显偏低的情况，对于隐瞒、虚报房地产成交价格，提供扣除项⽬⾦额不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，⼜⽆正当理由的，税务机关应按照房地产评估价格计算征收。在操作中，如何判定“转让价格明显偏低”⼀直是困扰主管税务机关的难点问题。在认真总结实践经验并充分征求各⽅意见的基础上，部分省市地税机关规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这⼀可操作性较强的标准。

⽬前，部分省市地税机关明确了对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

其中，主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同⼀企业销售⽇当⽉同类房地产销售价格。如果不存在当⽉价格的，可采集同⼀企业销售⽇前后3个⽉内的同类房地产销售价格。如果不存在前后3个⽉内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售⽇当⽉或者前后3个⽉内的同类房地产销售价格。

为了保障纳税⼈的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税⼈申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平

均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，⽽应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税⼈申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，⼜⽆正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收⼊。

与此同时，如果房地产价格符合法院判定或裁定的转让价格，以公开拍卖⽅式转让房地产的价格，政府物价部门确定的转让价格以及经主管税务机关认定的其他合理情形时，可视为正当理由，即便转让价格明显偏低也可按转让价格确认收⼊。