基金课题２０１４年第１１期 京津冀一体化背景下秦皇岛房地产发展研究 杨 尧 （燕山大学离退休工作处，河北秦皇岛０６６００４） 【摘要】京津冀一体化被提上国家战略层面之后，秦皇岛市在承接首都职能上责任重大。其重新定位和置业结构的发展变化，对这 座城市的房地产业产生了不一Ｊ、的影响。面对新形势，房地产业调整发展方向，制定新的发展对策，适应城市发展需要，显得尤为重要。 【关键词】京津冀一体化；房地产；发展对策 【基金项目】秦皇岛市社科１Ｎ２２０１４年社会科学重点应用性项目，《京津冀一体化背景下秦皇岛房地产发展研究》（课题编号２０１４０７１０６）。 【中图分类号】Ｆ５９２．７ 【文献标识码】Ａ ． 【文章编号】１００７—４２４４（２０１４）１１－０７３－２ 一、京津冀一体化背景下城市需重新定位 秦皇岛位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带。是东 北与华北两大经济区的结合部，交通便捷、旅游资源丰富。是中 国重要的港口城市和新兴工业基地，素有“京津后花园”的美誉。 ２０１４年初河北省明确落实京津冀协同发展国家战略，秦皇岛将 充分发挥区位优势、资源优势，着力建设“三大承接平台（首都行 政教育医疗功能疏解集中承载区、京秦高新技术产业合作发展 示范区和京津冀高端商务区）”，调整城市功能布局，承接首都功 能疏解和产业转移，实现功能互补、对接协作、生态环境共建共 享、资源要素双向流动，打造北京富有滨海特色的卫星城。城市 功能区重新布局，势必带来更多人员和就业机会的转移，结合秦 皇岛现有的配套设施，城市房地产业将面临新的发展机遇。 二、现阶段秦皇岛房地产市场发展现状 ２０１４年，伴随着整个房地产进入调整期，秦皇岛的楼市与往 年相比有些低迷。由于开发商过度开发导致城市房屋库存量过 大而常住人口增长缓慢，出现严重的楼市供需结构失衡。数据显 示，２０１３年秦皇岛楼市存销比为１２，大大超过了６—９的合理水平， 房地产市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长， 导致多数楼盘降价。房价大跌、房产崩盘几乎成为近期社会舆论 的共识，楼市以往的“金三银四”也没有显现出重燃的希望，直到 五月秦皇岛旅游市场进入旺季，拉动房地产市场升温，秦皇岛房 价才有所缓解，逐步回升。八月末开学季，学区房的销量陡然上 升，秦皇岛的房价又火了一把。和去年相比，秦皇岛房价跌幅比 较明显，今年总体来看房价波动不大，个别楼盘与以往相比降幅 明显，优惠力度较大。楼市大环境的低迷，购房者观望态度严重， 购房成交量没有明显改观。供需结构失衡成为制约秦皇岛房地 产发展的首要问题。 ２０１４年上半年入市商服用地占总挂牌量的８４．７４％，城镇住 宅用地占１３．１４％，商服城镇住宅用地占总量的２．１２％。２０１４年上 半年入市商服土地与２０１３年同期相比增长６１７．６７％，住宅用地同 比降低７％．商业住宅用地降低７５．１８％。商品房预售证共计取得 ３２个，获批住宅类面积为１２３５６４５．８５平方米，获批预售商品住宅 １０６６５套。获批的商品房预售面积和套数分别为去年同期的７２％ 和６２％。而获批的商业面积也仅为去年同期的４９％。不难看出，房 地产开发商在拿地建房方面由于市场的不景气变得越来越谨 慎。 从房价来看，年初得益于京津冀一体化战略的影响，前两个 月价格涨幅在３％一３．５％之间；３月以后，价格持续走低，由均价 ７１２４元回落到５月份的６８６６元。从土地拍卖成交量来看，秦皇岛 土地市场逐渐冷静下来，房企们不再热衷于拿地盖房，而是转过 身来将目光投放于如何提高楼盘品质，提高楼盘配套质量，打造 精品楼盘，以立足于市场不败之地。花园洋房项目逐渐成为精品 楼盘的代表，越来越受到改善性住房需求群体的青睐。香邑溪 谷、曦城花语、果岭湾、香邑澜湾、万科北戴河小镇等项目都推出 了花园洋房，价格均在每平米８ｏ０ｏ元左右，较秦皇岛房价均价高 出不少，但成交量不是很理想。 三、购房需求与相关政策分析 （一）购房需求分析 调研数据显示，购房人群置业目的有三类：刚性需求、改善 性需求、投资性需求。其中刚性需求仍占多数，成为房地产市场 的中坚力量。投资性需求正在逐渐下降，但也占据相当大比例， 尤其京津冀一体化战略的出台，外埠购房者的涌入，加大了楼市 热度。改善性需求的人群现多处于观望阶段，出手很谨慎。通过 对今年上半年的房产数据分析，由于海港区是秦皇岛市的中心 区，教育资源，生活配套，环境交通等因素与其他区域相比有绝 对优势，购房者关注海港区楼盘的比例高达７８％。购房者关注指 数价格关注比中，３０００－－－－５０００元／平楼盘关注比最高，达４７％。 在置业次数上．今年的购房客户以首次置业和二次置业为 主，其中首次购房者占主导地位，且多为贷款人群。在置业结构 选择上，刚需人群购买６０ 一９Ｏ 的两居小户型居多，改善性需 求人群多购买９Ｏ 一ｌ２０ 的三居户型。 除了刚需购房者，秦皇岛本地居民的购房需求空间已不大， 但秦皇岛是个宜居的旅游城市，对外地人吸引力很强。通过京津 冀一体化产业转移带动人口转移，从而加强房产需求，也是京津 冀一体化战略对秦皇岛房地产带来的最大效果。 （二）房地产相关政策分析 在利率上，２０１３年底，受贷款额度紧张影响，秦皇岛多家银 行取消了首套房贷款利率优惠，执行基准利率，部分银行甚至在 基准利率基础上上浮了５％—２Ｏ％。面对２０１４年萧条的房地产市 场，秦皇岛五大银行房贷利率基本没什么变化，农行上浮ｌ２％一 １５％，中行、建行、秦皇岛银行上浮１０％，工商银行上浮１０％一２Ｏ％ 在五家银行中上浮比例最高。在宏观调控上，秦皇岛将继续实施 保障性住房建设，加大棚户区改造力度。在土地审批出让上，受 楼市成交量和房价持续走低的影响，秦皇岛土地市场逐渐转冷， 频现流拍，土地拍卖成交面积仅占挂牌总量的２３．２６％，成交量同 比降低近８０％，土地审批也更加严格。在行政管理上，依据国务院 发布的《国家新型城镇化规划（２０１４—２０２０年）》，秦皇岛积极申报 “国家级”新型城镇化综合试点，从市、县、镇三个层面争取晋升 为国家试点，积极寻求政策、资金等方面支持。 四、新形势下秦皇岛房地产发展走势分析 随着京津冀一体化协同发展格局的逐渐明晰，秦皇岛已经 明确将建立综合性对接的“三大支撑平台（养生养老、教育资源、 高新科技发展）”，将对京津地区企业、人口产生更强的吸引力， 面临前所未有的发展机遇，这将是秦皇岛房地产行业瞄准的一 （下转７６页） ７３ 理论前沿２０１４年第１１期 从调查问卷的统计结果中我们可以看出，长春市大学生对 践志愿服务平台上下了很大功夫，认真安排学生在社会实践周 社会主义核心价值体系认同的主流方面是积极健康的，符合当 或小学期进行各类社会实践活动，选派大学生志愿者回落后的 前社会主流价值的导向，并表现出个体价值和社会价值相协调 老家或欠发达地区开展志愿服务工作。还有的学校重视科技创 的良好发展态势。但由于大学生多元个性化的发展趋势，使他们 新服务平台，开设大学生科技活动中心，定期开展论坛活动等， 在理想信念、价值选择和价值认同上存在着差异性和多样性，也 创建大学生创新创业团队，健全学生科技创新体系。总之，各大 存在一些突出问题．最重要的问题就是大学生对社会主义核心 学通过以上活动促进学生将所学理论与实践结合起来，让大学 价值体系的认同感普遍偏低，缺少高度性和一致性，总体上来说 生对社会主义核心价值的认知从模糊清晰转向清楚明确，认同 是处于中等水平。因此，培育和强化大学生对社会主义核心价值 从参差不齐转向一致坚定，认识上从功利实用转向品位崇高。 体系的认同，应成为高校学生思想政治教育工作的核心重点。笔 （三）完善育人工作体系，完善大学生对社会主义核心价 者认为．高校应主要从以下即方面人手： 值体系的责任体验 （一）注重理论教育引导作用，加强思想政治理论课的教 众所周知．育人从来都是学校、家庭和社会的共同使命和责 学实效 任，近些年来，不断倡导的“全员育人、全过程育人、全方位育人” 思想政治理论课历来都对大学生进行思想政治教育的主渠道 的工作体系，就是要以此不断增强大学生的责任认同。学校一方 和主阵，是对大学生进行系统马克思主义理论教育的必修课。因此 面要继续强化教书育人责任以示范人，深入开展师德建设活动， 必须加强思想政治理论课程建设，充分发挥其主渠道的作用，尤其 不断提升师德水平。使其成为大学生的楷模与导向；学校还要强 是要将思想政治理论课教学与社会主义核心价值体系教育紧密结 化管理育人责任。学校各级管理部门要积极创新管理方法，不断 合起来。当前，许多大学生只是把思想政治理沦课看成挣学分混毕 完善管理服务，全面提高管理实效；学校还要充分发挥服务育人 业的必修课，没有整整的重视 这就直接影响了大学生对社会主义 的责任，加强校园文化建设，推进校园综合治理，使校园呈现出 核心价值体系的认同感，因此，进一步加强思想政治理论谚 建设，增 和谐、积极、健康、充满正能量美好环境。 强课程的吸引力感染力。充分发挥其应有的作用亟需解决。 参考文献： （二）构建学生健康成长平台，增强大学生对社会主义核 ［１］赵清文．大学生践行社会主义核心价值观能力的培养［Ｊ］．思想 心价值体系的实践认同 理论教育导刊，２００９，（０６）． 当前，很多高校都非常重视学生的社会实践活动，注重搭建 ［２］刘绍怀．推进当代大学生核心价值观建设 ．云南日报，２０１０一 全各类学生实践平台，以增强大学生对社会主义核心价值体系 Ｏ７—２６． 认同。比如，有些院校在学生就业创业服务平台不断完善和创 ［３】冯霞．加强社会主义核心价值观认同感的思考——以大学生群 新，创建大学生职业发展咨询室和创业园，开展职业指导和生涯 体为研究对象［Ｊ］．贵州社会科学，２００９，（０９）． 规划，建立人才培养基地和就业实习基地等。有的院校在社会实 ［４］朱珠大学生社会主义核心价值观以同研究吼长春理工大学，２００９． （上接７３页） 个重要市场。新型城镇化发展机遇及良好的生态优势，也必将推 业，房地产企业要探索强强联合之路，形成集约发展效应，带动 动房地产业向更加利好的方向发展。目前秦皇岛市的城镇化率 房地产开发水平的整体提升，增强参与市场竞争的能力。房地产 为５０．８１％，到２０２０年要达到６０％的目标，至少需要解决３０万人口 企业要充分抓住城市发展契机，因地制宜，充分打造旅游地产、 的人城问题。此外，秦皇岛市外购房人员增加，近年来已有１Ｏ万 生态宜居楼盘，以发展节能省地环保型住宅为重点。 多户京津户籍人口在秦购房置业，这些也都是秦皇岛房地产行 （二）相关职能部门要加强监管、创优服务、优化环境。要 业瞄准的另一个重要市场。 科学把握市场开发建设结构，密切关注、深入研究房地产市场发 今年以来秦皇岛房地产市场低迷带来的“楼市崩盘”和“成 展形势，科学把握房地产市场的相关政策、总体需求情况和未来 为鬼城”的说法只不过是某些媒体由于缺乏统计知识导致的错 发展趋势，合理确定商品房建设规模、供应结构和进度安排。在 误结论。据秦皇岛市住房保障和房产管理局公布的数据分析．商 国家新型城镇化规划的指导下，着力健全完善廉租住房和经济 品住宅存销比仍在正常范围内。上半年，秦皇岛组织部分房企赴 适用住房、限价房等保障性住房制度；深入推进房产税改革，稳 京津举办专题促销活动一定程度上促进了存量的消化。长远来 定房地产市场。要优化房地产市场发展环境。加大对房地产企业 看，刚性需求的高比例以及旅游地产、养老度假的需求表明房地 发展的支持力度，规范行业收费、审批环节，切实减轻房地产企 产市场还有很大潜力。伴随着国家一系列楼市调控政策的出台 业负担，最终降低广大群众的购买价格。要坚持正确的舆论导 以及京津冀协同发展机遇、新型城镇化发展机遇、西港搬迁实质 向，客观引导房地产投资和消费，着力促进市场理性发展。 性迈进，秦皇岛房地产市场的前景必将稳中向好、与日续升。 （三）房地产协会要搭建桥梁、沟通信息、强化服务，充分发 五、多方合力确保房地产市场平稳健康发展 挥桥梁纽带、信息传递、政策咨询作用，强化行业自律能力，营造 房地产业是一项关系国计民生的重要产业．房地产企业和 企业平等竞争的市场环境。 相关职能部门要正确把握房地产市场形势和机遇，合力推进房 参考文献： 地产市场持续健康发展。 ［１】黄忠华，吴次芳，杜雪君．房地产投资与经济增长——全国及区 （一）各房地产企业要创新理念、多出精品、做大做强。要 域层面的面板数据分析［Ｊ］．财贸经济，２００８，（８）． 积极学习借鉴国内外先进理念，登高望远，提升档次；更加突出 生态理念，讲求利用自然、回归自然、享受自然；更加突出人本理 作者简介：杨尧（１９８６一），男，河北保定人，燕山大学离退休 念，积极提倡建设富有人文内涵的生活环境。同时要做大做强企 工作处助理研究员，研究方向：思想政治教育相关问题。 ７６